律师代理省高级人民法院关于破产债权确认诉讼中，共益债务认定标准问题的裁判观点，房屋买卖合同纠纷类案件

律师观点分析

【案情简介】

（一）合同签订

2015年11月20日，甲方公司与乙方高新管委会、丙方创服中心签订《房屋买卖合同》,约定丙方创服中心从甲方公司购买位于兰州XX某区国际商业城仓储物流园区第19#楼(建 筑面积6956.01 m2) 、20#楼(建筑面积6956.01 m2) 、23#楼 ( 建 筑面积6956.01 m2) 、25#楼(建筑面积7015.86 m2)四幢，总建筑面积共27883.89平方米。房屋单价为每平方米4036.50元，总金额112XXXX3322元。

（二）合同履行情况

创服中心在合同签订后10日内向甲方公司支付80%房款同时办理交房手续，在办理完房产证后7 日内支付剩余的20%房款。甲方公司应在支付首批房款后7日内尽快将所有房屋交付创服中心使用，并为创服中心提供土地、规划建设相关手续复印件。甲方公司应当在房屋交付使用后一年内，将需由其提供的资料报产权登记机关备案，以便为创服中心办理产权登记。若因甲方公司原因造成房产手续无法按期办理给创服中心，则按违约处理。甲方公司须全额退还购房款，并按银行同期贷款利息的两倍支付违约金，自支付之日起计算；同时甲方公司还须承担创服中心因房屋改造装修等其他投入及损失等。”

2016年8月10日，甲方公司向高新管委会、创服中心提交《报告》称：“2015年11月20日，贵单位与我单位签署了房屋买卖协议，购房总金额为112XXXX3322元(大写：壹亿 壹仟贰佰伍拾伍万叁仟叁佰贰拾贰元整)已支付购房款的80%, 为900XXXX2657.60元(大写：玖仟零肆万贰仟陆佰伍拾柒元陆角零 分)。剩余20%款项为225XXXX0664.40元(大写：贰仟贰佰伍拾壹万 零陆佰陆拾肆元肆角零分)。购房协议中要求我方应在房屋交付一年内，为贵单位办理产权登记。由于我单位目前资金非常紧张，办理房屋产权登记(房产证)等相关手续尚需先缴纳陆佰余万元的费用后方可办理。鉴于目前企业资金困难难以缴纳该笔款项。为及时解决所售房屋产权登记事宜，尽早办理产权变更，拟请高新管委会、创服中心先行再支付购房款100XXXX0000(大写：壹仟万元整)用该笔款项办理上述事宜，以解企业燃眉之急。”

（三）合同履行过程中的变更情况

2017年6月7日，甲方公司向高新管委会、创服中心作出《承诺书》,承诺载明：“就贵单位购买我公司仓储楼 第19#楼、20#楼、23#楼整栋及25#楼和17#楼局部办理产权证书一事说明如下：我公司一期仓储园土地使用权、土地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等各项报建手续全部完备，建设工程竣工后已通过了竣工验收合格备案，办证前的全部手续 均已完备。因公司暂时经营困难，尚欠某县住建局墙改基金 XXX元、基础设施配套费XXX.82元、人防异地建设费 XXX元、规划设计费282000元、测绘费900000元、其它各 项规费900000元共计1000万元， 一期仓储园的不动产权属证书某县住建局一直以欠款为由不给办理。现我公司承诺，贵单位支付的1000万元专款专用，我公司决不将贵单位专款以任何理由用于办理不动产权属证书以外的其他用途，否则我公司承担一切法律责任。在贵公司支付我公司专款后，我公司立即向某县住建局缴纳上述各项欠款，并同时将办理不动产权属证书所需的 全部手续报某县住建局，尽快申请督促某县住建局办理初始登记(大本子)在初始登记办理完毕后立即将贵单位购买的 27883.89 m2的房屋办理分割手续(小本子)协助贵单位尽早取 得不动产权属证书。”

（四）履行协议的补充约定

2017年6月15日，甲方公司作为出卖人与高 新区管委会(乙方)、创服中心(丙方)作为买受人签订《房屋买卖合同补充协议1》,达成补充协议如下：2016年3月1日，甲方公司法定代表人由江X变更为孙某。由于甲方公司无法按期交付原购买房屋，经三方协商将丙方购买的房屋变更为第19#楼(建筑面积6956.01 m2) 、20#楼(建筑面积6956.01 m2)、 23#楼(建筑面积6956.01 m2) 、25# 楼第一至四层(建筑面积 5041.86 m2) 、17#楼第三层至四层(建筑面积1974 m2), 上述建筑面积共计27883.89 m2。在签署本补充协议前，甲方公司已将17#楼三楼出租给了褚某，租赁合同期限为2015年2月1 日至2018年2月1日，甲方公司与承租人褚某签订的房屋租赁合同由创服中心承继。甲方公司收取的房租(自 2017年6月1日至2018年2月1日)按20元/平方米/月归高 新创服中心所有，共计157920元等。

2017年6月22日，甲方公司作为出卖人与高新管委会(乙方)、创服中心(丙方)作为买受人签订《房 屋买卖合同补充协议2》,约定：由于甲方资金困难，无法按期办理房产证。经过甲乙丙三方协商，由丙方从20%尾款中先支付 1000万元给出甲方，用于办理房屋产权证。上述合同签订后创服中心于2015年12月18日向甲方公司支付购房款900XXXX2657.6元(80%购房款),2017年6月15日向甲方公司支付购房款尾款XXX元(用于办理房产证、缴纳墙改基金),2017年6月19日向甲方公司支付购房尾款XXX.2元(用于办理房产证、缴纳城市基础设施配套费),2017年8月7日向甲方公司支付购房尾款282000元，2017年8月30日向甲方公司支付购房尾款500000元，综上创服中心已支付购房款970XXXX9263.8元。创服中心已将购买的案涉房屋纳入国有资产管理，并录入甘肃省预算管理一体化系统--行政事业单位资产信息管理系统。

（五）房屋交付情况

购房合同签订创服中心支付80%房款后，甲方公司向创服中心交付了案涉房屋，创服中心将部分房屋对外进行出租，对房屋的相关配套设施进行了提升改造，并占有使用案涉房屋至今。2023年10月18日，一 审法院作出(2023)甘01破申XX 号民事裁定，受理甘肃某建筑工程有限责任公司提出的对甲方公司的破产清算申请。2023年11月1日， 一 审法院作出 (2023)甘01破6号决定书，指定北京XX担任甲方公司的破产管理人。高新创服 中心于2023年11月17日向管理人申报债权为继续履行过户义务及违约金和房屋改造装修。管理人审查后认为协助办理过户符合双方协议约定，创服中心还应向甲方公司支付购房尾款，对于违约金和损失不予确认。2023年12月13日，创服中心向管理人提交了《关于取回兰州高新技术产业开发区创业服务中心房产一事的意见》,载明案涉房屋不属于破产财产要行 使取回权等。在后续双方的来往函件中，管理人明确表明继续履 行合同但在第二次债权人会议中却将为创服中心办理案涉房屋不动产权证所对应的权益970XXXX9263.80元列为普通债权。双方因此产生纠纷，创服中心遂提起本案诉讼。

【一审判决结果】

驳回创服中心的诉讼请求。案件受理费70元， 由创服中心负担，多收取的526776.32元案件受理费退还高 新创服中心。

【二审判决结果】

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由兰州高新技术产业开发区创业服 务中心负担。

【代理律师观点】

破产债权确认纠纷应当优先适用特殊法《破产法》的规定。找准破产法中关于本案争议焦点的规定，抓住原告诉请确认的共益债务是否符合破产法规定的共益债务认定标准，这一核心问题，设计本案应诉方案是关键，委托律师作为破产重组、破产清算、破产和解类纠纷的专业代理律师，在代理办案时，结合本案已经形成的证据，形成了以下应诉方案：

1. 认定共益债务既要遵循“破产受理后”的形式标准，也要遵守“为债权人共同利益”的实质标准，创服中心申报的债务不符合共益债务认定标准，不应认定为共益债务。共益债务是指人民法院受理破产申请后，在破产清算或重整程序中，为了全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行而发生的债务。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定，我国对共益债务的认定兼采“破产受理日”和“为债权人共同利益”的二元识别标准。共益债务在“人民法院受理破产申请后发生”,共益债务具有优先清偿的性质，立法对共益债务的确定持严格态度，除《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定的六种情形及法律另有明确规定外，不宜随意扩大解释确认其 他债务为共益债务。创服中心在与高新管委会、甲方公司签订的《房屋买卖合同》中明确约定，甲方公司负有办理房产证的义务，该项义务尽管属于因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务。创服中心诉求中的债务系为其自身利益考虑，并非为了全体债权人的共同利益，故在破产程序开始之前甲方公司已产生的尚未履行的办证义务不具备共益债务的特征，创服中心所列诉讼请求事项不属于共益债务的范畴。

2. 破产管理人在债权异议答复函中同意附条件地履行合同，但从未请求创服中心继续履行合同，创服中心也未要求提供担保，创服中心申报的债权不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十二条第 (一)项管理人请求继续履行合同产生的共益债务。继续性合同履行中共益债务的认定中，因合同继续履行所产生的债务属于共 益债务时，并不是以破产受理时点为界，对该债务做分割性排除， 但并未放弃目的共益或结果共益的“为债权人共同利益”的实质标准。创服中心申报的早在破产受理前已产生的尚未履行的办证义务，不符合破产清算的范围；其申报的已支付购房款，若要求返还也不具备优先权，属于普通债权。创服中心申报了债权，管理人在答复函中同意附条件地继续履行合同，但从未请求其继续履行合同，其也未要求管理人提供担保。因此，高新创服中心申报的债权，不属于《中华人民共和国企业破产法》第四 十二条第(一)项“因管理人或债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务”。综上所述，认定共益债务 既要遵循“破产受理后”的形式标准，也要遵守“为债权人共同利益”的实质标准，高新创服中心申报的债务既不符合共益债务 认定标准，也不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条、 第四十二条第(一)项规定的管理人请求继续履行合同产生的共 益债务。