律师观点分析
案件简介：
（一）租赁合同签订
2014 年 8 月 29 日、30 日，原告XX公司与被告房地产公司签订《房屋租赁合同》及补充协议各一份，约定原告承租被告所有 的兰州市城关区南滨河东XXXXX办公楼负一楼、一楼和 二楼局部房屋经营医疗服务；租期十年， 自 2014年 10 月 1 日至 2024 年9 月 30 日止。
（二）租赁合同租金支付期限及金额的约定
租金按季支付，原告应在每季度开始前 15 日内或之前支付下季度的租金，首次租金 442303.20 元应于 2014 年 12 月 1 日前付清不；原告向被告支付履约保证金 442303.20 元，签订合同时支付 147434.40 元，2014 年 12 月 1 日前支付 294868.80 元，合同到期终止或解除后，原告应当结清租赁期内所应缴纳的租金、 水、电、暖、物业等费用，被告验收合格，收回房屋后退还该履约保证金（不计利息），如未结清任何费用，被告可以从该履约保证金中直接予以扣除……。
（三）合同履行情况
合同签订后，被告依约向原告交付了房屋，原告收房后因经营需要遂对案涉房屋进行相关装修改造房屋，并于 2014 年 9 月 1 日向被告支付保证金 147434.40 元。期间,原告发现被告向其交付的房屋面积与合同约定的面积不符，即与被告交涉。2014 年 11 月 21 日，被告要求原告停止装修、更改房屋设计方案。2015 年 1 月 30 日，原、被告签订《租赁合同》，作为前述《房屋租赁合同》的附件，2019 年 7 月 18 日，原告向被告提出退租二楼 217 平方米房屋的请求；2019 年 11 月 15 日，原告又向被告发出通知，称其公司因继续运营需要，遵守双方签署房屋租赁合同的各项条款，但希望被告降低租金或减退部分面积。之后，原告向被告退还了二楼的房屋 217 平方米。2020 年 3 月 31 日、2020 年 4 月 28 日，原告向被告支付了 2020 年 3 月、4 月的租金。
（四）租赁房屋被征收的经过
2020 年 5 月 11 日，因案涉房屋因故纳入被征收范围，兰州市城关区人民政府发布《“读者印象”精品街区项目国有土地上房屋征收补偿方案修改情况公示》文件，该文件发布后，兰州市城关区人民政府于 2020 年 6 月 11 日发布了《兰州市城关区人民政府国有土地上房屋征收决定》以及《兰州市城关区人民政府国有土地上房屋征收公告》，对城关区南滨河东XX等地段进行拆迁的相关事宜予以公告。同日，兰州市城关区人民政府发布了“‘读者印象’精品街区项目国有土地上房屋征收（一 阶段）补偿方案”。因上述征收事宜，原告遂自 2020 年 3 月起变更租金支付方式为按月支付，被告对次亦未提出异议。
代理律师被委托人选择的原因：
XX公司找到兰州合同纠纷律师马占锦后，经多方研究租赁合同纠纷案件中形成的证据，以及承租人索要房屋补偿安置款过程中遇到的常见难题，经过合同纠纷律师团队的专业研究设定两个层次的诉讼方案。第一个层次满足案件进入诉讼程序所需的诉请，第二层设计能取得高额赔偿的起诉方案，并在诉讼过程中变更诉讼请求以实现补偿目的。第三层，打出证据组合拳，以实现诉讼目的。
租赁物被征收补偿后的如何设计诉讼请求：
针对XX公司向一审法院提出诉讼请求：
1、确认原被告签订的 《租赁合同》已于 2020 年 5 月 11 日终止；
2、判令被告退还原告租金 416560.77 元及履约保证金 450000 元；
3、判令被告支付原 告资金占用损失 99841.04 元（自 2020 年 5 月 12 日至 2023 年 5 月 16 日以未返还款项866560.77元为基数按中国人民银行授权全 国同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算）， 并自 2023 年 5 月 17 日起以 866560.77 元为基数按中国人民银行 授权全国同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）继 续计算资金占用损失直至付清时止；
4、判令被告向原告支付原告 律师费 25000 元；
5、判令被告承担本案的诉讼费、保全费等诉讼 费用。
证据收集齐备后，针对租赁物被征收事实设计的增加请求方案
一审审理中，重大疑难复杂类合同争议纠纷代理律师马占锦，为XX公司设计出了增加的诉讼请求
请求判令被告向原告支付拆迁补偿费 XXX.27 元（其中装修补偿费 734340 元，停产停业损失补偿 704966.4 元，通讯、燃气、动力设备、货物、生产办公用具等拆除费用补偿 266808 元， 临时安置标准补贴 468630.87 元）， 并自 2023 年 6 月 1 日起以应支付补偿费 XXX.27 元为基数按中国人民银行授权全国同业拆借中心公 布的一年期贷款市场报价利率（ LPR ）计算资金占用损失直 至付清时止。
最终确定的租赁房屋被征收后的补偿诉讼请求为：
请求判令被告向原告支付拆迁补偿费 XXX.80 元（其中装修补偿费 XXX 元，停产停业损失补偿 352483.20 元，临时安置标准补贴 176241.60 元）， 并自 2023 年 6 月 1 日起以应支付补偿费 XXX.80 元为基数按中国人民银行授权全国同业拆借中心公 布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算资金占用损失直至付清 时止；同时申请将履约保证金变更为 417583.20 元。
一审判决结果：
一、原告XX公司与被告房地产公司就兰州市城关区南滨河东XXXXX办公楼的租赁关系于 2020 年 6 月 11 日终止；
二、被告兰州XX公司于本判决生效后十五日内退还给原告XX公司履约保证金 417583.20 元，并自 2020 年 9 月 11 日起按年利率 3.85%支付资金 占用损失至保证金实际退还时止；
三、被告兰州XX公司于本判决生效后十五日内支付给原告XX公司临时安置补偿 费 176241.60 元、装修补偿费 XXX 元，并自 2023 年 6 月 1 日起按年利率 3.65%支付资金占用损失至临时安置补偿费及装修 补偿费实际付清时止；
四、被告兰州XX公司于本判决生效后十五 日内支付给原告XX公司因提起本案诉讼支出的律师费 250000元；
五、驳回原告XX公司的其他诉讼 请求。
案件受理费减半收取 16065 元， 由原告兰州XX公司承担 5500 元，被告兰州XX公司承 担 10565 元。保全费 5000 元，由被告兰州XX承担
二审判决结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32130元，由房XX公司负担。
租赁房屋拆迁补偿款案件中一审法院关注的争议焦点：
一审法院在审理租赁房屋征收拆迁补偿安置款案件中认定的争议焦点主要有：
1、原、被告之间 的租赁关系应自何时终止；
2、租赁关系终止后，原告支付的履约 保证金、租金是否应当退还；
3、被告因拆迁获得的涉及原告租赁 面积部分装修补偿、停产停业损失补偿、临时安置补贴应否向原 告返还。
法院对于被征收房屋的承租人是否应当取得临时安置补偿费和 装修补偿费的观点：
关于临时安置费。法院认为，涉案临时安置补偿费系征收单位按照被征收房屋建筑面积的标准所发放的补助费用，作为承租人，实际占有使用了部分涉案房屋， 由于涉案房屋被征收，公司有权获得相应的临时安置补偿费。
法院对于被征收房屋的承租人是否应当取得关于装修补偿费：
房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，合同终止，双方互不承担责任，但承租人的损失必须由出租人代向拆迁方索赔；装修费（在合同履行期内提前解除合同的）在扣除实际使用年限折旧 后出租人向承租人赔偿，协商不一致，以双方共同委托的具有专业资质的评估机构所出具的评估报告中确定的评估价值为准。本院认为，双方当事人在履行涉案租赁合同过程中，就已经预见到涉案房屋一旦被征收，将要面临装修补偿问题，因而双方在合同中作出了相应约定。根据当事人的约定可知，承租人公司的损失应当由出租人公司代为主张，双方若对装修费产生争议，则应共同委托评估机构予以评估确定。本院认为，出租人公司作为被征收单位，应当预见到承租人公司将会向其主张装修费用，在房屋征收过程中，其应当与对方沟通，以便于双方对装修费用补偿予 确定，现双方当事人对装修补偿费用产生争议，本院认定出租人公司应当承担责任。由于涉案房屋已被征收，尽管承租人公司所主张的装修补偿费用，出租人公司并不认可，但文鑫XX亦未提交相应的反驳证据材料，一审法院据此认定美年公司的该项主张成立，并无不当之处，本院予以支持。
