陈蛟律师
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“多重买卖”纠纷诸问题解析与裁判规则集成(上)

作者:陈蛟律师时间:2018年10月20日分类:合同纠纷浏览:372次举报

作者:徐忠兴〔私信:xzx_lawyers〕

来源:看法〔ID:xzx-lawyer〕首发



阅读提示:本文所称“多重买卖”,是指出卖人就同一标的物分别与两个或两个以上买受人分别订立买卖合同,形成两个或两个以上的买卖合同法律关系,这两个或两个以上的合同法律关系在内容上相互重叠。在“多重买卖”情形下,只能有一个合同的买受人取得标的物的所有权。此时,其他没有达到物权变动效果的买卖合同的效力如何认定?相应的合同标的物的所有权如何确定?这涉及物权变动模式的立法规定问题。通说认为,我国现行法律关于物权变动模式采取的是债权形式主义的物权变动模式。即物权发生变动时,除了当事人之间签订债权合同之外,还需要履行登记或者交付的法定方式。当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果,只有生效的债权合同结合交付或者登记手续的办理,方能发生物权变动的法律效果。因此,债权合同的效力是独立的,是否登记或者交付可以影响物权变动的效果,但对债权合同的效力不产生影响,对债权合同效力的判断依据是《合同法》第五十二条等相关规定。本文基于上述通说,结合相关立法及判例、司法观点等,对“多重买卖”纠纷诸问题及相应裁判规则试作解析,希望对读者们有所帮助。

作者:徐忠兴〔私信:xzx_lawyers〕

来源:看法〔ID:xzx-lawyer〕首发

声明:转载请于文首注明作者及来源


一、法律依据

 

1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布,自2007年10月1日起施行)(节录)

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

第二十三条 动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。

第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

 

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(2009年4月24日法释〔2009〕5号公布,自2009年5月13日起施行)(节录)

第十五条  出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。

 

3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2012年5月10日法释〔2012〕8号公布,自2012年7月1日起施行)(节录)

第九条  出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;

(二)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

(三)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。

第十条  出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

(一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;

(二)均未受领交付,先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

(三)均未受领交付,也未办理所有权转移登记手续,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;

(四)出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移登记,已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的,人民法院应予支持。

 

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年4月28日法释〔2003〕7号公布,自2003年6月l日起施行)(节录)

第七条  拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

第八条第(二)项  具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条第(三)项  出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条  买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

 

5.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年6月18日法释〔2005〕5号公布,自2005年8月1日起施行)(节录)

第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:

(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;  

(二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

(三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

 

6.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(2010年11月5日法释〔2010〕15号公布,自2010年11月18日起施行)(节录)

第五条  同一房屋多次转移登记,原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理。

原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理;人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求,或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的,应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。

原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼,对后续转移登记行为提起行政诉讼的,人民法院不予受理。

第十一条第三款  被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。

 

7.《最高人民法院办公厅关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》(2011年10月9日法办〔2011〕442号印发,自印发之日起施行)(节录)

二、关于房地产纠纷案件

(二)关于一房数卖的合同履行问题

在审理一房数卖案件纠纷时,如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。而已办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人;变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的,登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间,应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。

 

8.《最高人民法院关于印发〈第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要〉的通知》(2016年11月21日法〔2016〕399号公布,自公布之日起施行)(节录) 

15.审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

 

二、参考案例

 

1.房屋买受人的所有权与房屋占有人的权益相冲突时的处理程序

——连成贤与臧树林排除妨害纠纷案(上海市第一中级人民法院〔2014〕沪一中民二〔民〕终字第433号民事判决)

 

裁判要旨:买受人取得所购房屋的产权而未实际占有房屋的,如果该房屋已被他人有权占有,买受人要求占有人迁出房屋的,人民法院不予支持,买受人应当以房屋出卖人为被告提起债权给付之诉,要求出卖人交付房屋或者承担相应的违约责任。

适用解析:《合同法》第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。”据此,房屋买卖合同签订后,出卖人应当向买受人履行交付房屋实物及转移房屋所有权的双重义务。在买受人已经取得房屋所有权而未实际占有房屋的情况下,如果该房屋已被他人占有,买受人仅仅基于物权请求权要求占有人迁出房屋的,人民法院应当慎重审查。如果该占有人对房屋的占有具有合法性、正当性,属于有权占有的,买受人对该房屋的权利应当通过房屋买卖合同的履行来实现,故买受人要求占有人迁出房屋的,人民法院不应支持。此时,买受人应当以房屋买卖合同的出卖人为被告提起债权给付之诉,要求出卖人履行交付房屋的义务,也可以在房屋客观上无法交付的情况下,要求出卖人承担相应的违约责任。

案例索引:载最高人民法院办公厅主办:《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第10期(总第228期);另载江必新、何东宁等著:《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用?物权卷》,中国法制出版社2016年版,第67—77页。

 

2.因委托代理机构的原因导致一房二卖时出卖人能否免除惩罚性赔偿责任

——湖北金华实业有限公司与苏金水、武汉皓羽地产顾问有限公司商品房销售合同纠纷案(最高人民法院〔2012〕民抗字第24号民事判决)

 

裁判要旨:房地产开发企业委托代理机构销售商品房,因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖的,无法取得房屋的原买受人可以请求解除合同、要求房地产开发企业承担惩罚性赔偿责任,房地产开发企业以其无恶意违约为由主张免除其惩罚性赔偿责任的,人民法院不予支持。

适用解析:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(二)项的规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。可见,只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在又将该房屋出卖给第三人的行为,无法取得房屋的买受人即可请求解除合同、要求出卖人承担惩罚性赔偿责任,且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。在房地产开发企业委托代理机构销售其开发的商品房的情况下,因委托代理机构未告知房地产开发企业特定房屋已经售出,导致房地产开发企业将已售出的房屋又出卖给第三人的,属于其选择和监督委托代理人的经营风险。房地产开发企业不得将该经营风险转嫁给购房者,房地产开发企业以此为由主张《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求,人民法院不予支持。

案例索引:载最高人民法院办公厅主办:《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第1期(总第207期)。

 

3.“一房二卖”的法律后果和纠纷的处理原则

——赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷案(最高人民法院〔2009〕民一终字第24号民事判决)

 

裁判要旨:出卖人就同一房屋订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,某一买受人先行办理了房屋过户登记手续,取得了房屋产权证明的,应当认定该房屋已经发生物权变动,其他买受人只能向出卖人主张债权请求权。

适用解析:不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法,是指物权在发生变动时,必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于此,不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力;未经登记,不发生法律效力;但当事人之间转让不动产的合同,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。根据上述原则,如果出卖人就同一房屋订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,某一买受人先行办理了房屋过户登记手续,取得了房屋产权证明的,应当认定该房屋已经发生物权变动的法律后果。因其他买受人未办理房屋过户登记手续,故应当认定其只对房屋出卖人享有债权请求权,不能对抗他人已经依法取得的该房屋物权的效力。

案例索引:见贾劲松:《“一房二卖”的法律后果和纠纷的处理原则——赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2009年第2集(总第38集),法律出版社2009年版,第241—245页。

 

4.商品房多重买卖中的物权与债权的效力 

——黄静与厦门联宏房地产开发有限公司、姜淑琴、厦门中兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案(福建省厦门市中级人民法院〔2005〕厦民终字第1930号民事判决)

 

裁判要旨:在商品房多重买卖中,当物权与债权同时存在时,物权具有优先于债权的效力,因此不能取得房屋所有权的买受人,可以根据合同的约定向开发商主张权利。

适用解析:购房人与开发商签订商品房买卖合同,办理了房屋交接手续,但未办理房屋过户登记手续,双方当事人之间仅为债权关系。其后,开发商又将该房屋出卖给他人,并经不动产登记部门登记备案,在后买受人取得房屋权属证书,该权利系依法登记并经法定公示方法,根据《物权法》第十七条的规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的证明。鉴于在后买受人已取得房屋权属证书,其享有的是不动产物权。根据“一物一权主义”,当物权与债权同时存在时,物权具有优先于债权的效力。因此,在先买受人诉请确认该房屋归其所有,不符合法律规定,其可根据合同的约定向开发商另行主张权利。

案例索引:见林巧玲:《黄静诉厦门联宏房地产开发有限公司、姜淑琴、厦门中兴房地产开发有限公司商品房买卖合同案》,载最高人民法院应用法学研究所编:《人民法院案例选》2006年第2辑(总第56辑),人民法院出版社2006年版,第203—216页。

 

5.被拆迁人对补偿安置房屋的优先取得权

——中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部与新疆城市投资有限责任公司、新疆宏海房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案(最高人民法院〔2010〕民申字第1653号民事裁定)

 

裁判要旨:拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人,无论是否办理了房屋过户登记手续,被拆迁人起诉要求拆迁人与第三人向其交付该房屋的,人民法院均应予以支持。

适用解析:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”该条款将被拆迁人对补偿安置房屋的债权规定为一种特种债权,赋予了被拆迁人优先取得补偿安置房屋的权利,从而使这一特种债权具有了物权的优先效力,体现了法律对于被拆迁人利益的侧重保护。如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人,无论是否办理了房屋过户登记手续,均不能对抗被拆迁人关于优先取得补偿安置房屋的请求。因此,被拆迁人起诉要求拆迁人与第三人向其交付约定的补偿安置房屋的,人民法院应予支持。

案例索引:见朱婧、何东宁:《执行和解协议对原裁判文书未涉及或不能恢复执行的部分具有可诉性》,载最高人民法院机关刊:《人民司法·案例》2012年第8期。

(待续)


陈蛟律师简介陈蛟律师,兼修法律与管理,获法学学位与管理学学位,民商事专业律师,获得企业合规师(高级)、企业法律顾问(高级... 查看详细 >>
  • 执业地区:贵州-贵阳
  • 执业单位:贵州北斗星律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:1520120********20
  • 擅长领域:合同纠纷、法律顾问、股权纠纷、房产纠纷、拆迁安置