商品房买卖合同纠纷中“违约金过高”，如何认定？

 作者：王洁芃（山东琴岛律师事务所）

一、过高违约金调整的法律依据

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：

“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：

“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

二、过高违约金调整的举证责任

在商品房买卖合同纠纷中，一方当事人以违约金约定过高，提出调整违约金的请求后，人民法院或者仲裁机构应该基于该请求及相关的证据材料进行裁判，这就涉及到举证责任的分配问题。

在实践中，由哪一方承担举证责任，有不同的观点：一种观点认为，民事举证责任的一般原则是谁主张谁举证，根据这一原则，主张违约金过分高于造成损失的一方负有举证责任，通常为将承担责任的违约方；另一种观点认为，应当由守约方举证证明损失的大小。

[案例一]（2015）通民初字第08600号，北京龙源顺景房地产开发有限公司与梁君斌商品房预售合同纠纷一审民事判决书

本院认为，依法成立的合同对双方具有法律拘束力，原告龙源顺景房地产公司与被告梁君斌签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。

龙源顺景房地产公司要求解除双方签订的合同及龙源顺景房地产公司要求梁君斌支付违约金的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。

但双方约定总房款20%的违约金明显过高，龙源顺景房地产公司未提供证据证明其因此所受损失，故违约金具体数额本院依据梁君斌申请酌情减少确定。

[案例二]（2015）济民一终字第729号，济南海信安居置业有限公司与方峰、李洪英商品房销售合同纠纷二审民事判决书

二审法院认为，涉案《商品房买卖合同》已经明确约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，海信置业公司仅主张违约金过高，但未提交违约金过分高于损失的证据，故海信置业公司主张违约金过高证据不足，本院对其要求降低违约金数额的上诉请求不予支持。

三、法院如何调整过高违约金

（一）逾期交房

1、按照逾期交房的天数及逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定买房人的损失，以房屋租金上浮30%为宜计算违约金。

[案例三]（2014）黔义民初字第217号，白源源与贵州省兴义市安达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30%为标准进行界定。

对此“造成的损失”的界定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

依此规定，双方争议楼盘“某小区”地段房屋的月租赁价格为7.20元／㎡，故双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约明显高过了“造成的损失”的30%，即房屋租金的130%，据此，本院认为双方约定的逾期交房的违约金过高，依法应予调减，以房屋租金上浮30%计算违约金为宜。

2、综合考虑逾期交房的过错程度、企业现状及涉案楼盘未完成工程的后续正常施工，在公平保障双方当事人合法权利的基础上，自法官行使裁量权对违约金的计算标准进行调整。

[案例四]（2015）利民初字第1090号，邵佳锟与山东钱江置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

本院认为，原、被告双方针对原告购买的涉案房产签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违背法律法规，合法有效，双方应予以履行。

合同签订后，原告交付购房款的主要义务已履行完毕，被告亦接受了房款。而被告交付房屋的主要义务却未履行，应按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。

被告未按合同约定的日期交付房屋，应当向原告支付逾期交房违约金。

《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式是按照购房款总额的日万分之五支付，被告主张违约金过高要求降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、合同法若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过损失的30%的当事人可以请求法院予以适当减少。

目前能够确定的原告损失只有银行贷款利息或租房的租金等损失，根据银行贷款利率和当地住房租金情况，合同约定的违约金较大的超过了这些损失的30%，被告请求予以降低，本院予以支持。

关于违约金的调整幅度，截止本院作出判决，被告违约时间已近两年之久，加之“西湖春天”三期购房户总数众多，若按照合同约定计算，被告需支付高额的违约金；另一方面，原告以团购价格购得涉案房屋，确实享受了一定的优惠。

综合考虑被告过错程度、被告的企业现状及涉案楼盘未完成工程的后续正常施工，在公平保障双方当事人合法权利的基础上，依法将违约金的计算标准调整为已交房款额的日万分之三。

原告已交纳总房款495994，经计算，2014年1月1日至2015年9月22日期间的违约金数额为93743元。

（二）逾期办证

逾期办理房屋初始登记权属证书，违约方主张违约金过高要求调整的，应结合守约方的实际损失情况确定，若未给守约方造成实际损失的，则酌情将违约金调整为银行同期同档次贷款年利率的130%。

[案例]（2014）浙嘉民终字第606号，桐乡市铭豪投资开发有限公司与吴斌商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书

本院认为，吴斌、郭义德与铭豪公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，铭豪公司逾期交付房屋初始登记权属证书，应承担相应的违约金，但铭豪公司辩称《商品房买卖合同》第十六条中规定的违约金过高，且吴斌、郭义德并无实际损失，所以违约金应予减少；

原审认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，同时结合吴斌、郭义德的实际损失情况，铭豪公司的该抗辩理由成立，予以支持。

故将该违约金标准酌情调整为银行同期同档次贷款年利率的130%，参照中国人民银行2012年公布的贷款基准利率之标准，计算为：以400156元为基数，按银行同期同档次贷款年利率6%之130%计算193天（2011年11月27日-2012年6月7日），为16503.97元。

（三）逾期付款

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认定为过分高于造成的损失，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。

[案例]（2017）鲁02民终7127号, 方帅、青岛新纪元置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

本院查明，方帅于2016年1月27日前支付173492元（含定金10000元），余款388000元方帅以银行按揭贷款方式支付，方帅于2016年1月29日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2016年2月29日前将贷款存入合同指定账户。

方帅逾期付款，应当自应付款期限第二天起按照未付款额的日万分之二十计算违约金，逾期超过30日，青岛新纪元置业有限公司有权单方解除合同。

本院认为，方帅逾期付款，违反合同约定，给青岛新纪元置业有限公司造成了损失，应承担逾期付款责任。但自2017年3月份方帅要求办理贷款手续而青岛新纪元置业有限公司要求附条件起，逾期付款的损失应当由青岛新纪元置业有限公司承担。

青岛新纪元置业有限公司主张方帅支付违约金28074.6元过高于方帅逾期付款给其造成的损失，应予调整，根据法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。

一审法院参照逾期付款额的同期贷款利息损失，认为违约金数额以21941.4元（388000元×4.35%×1×130%）为宜。