陈蛟律师
离婚后不及时变更户口登记，前夫处分前妻房产签订房屋买卖合同构成表见代理的，代理行为有效
阅读提示：夫妻离婚后大都会及时办理离婚登记手续，以在法律上正式解除婚姻关系，但却往往会忽略变更户口登记簿，由此留下隐患。本文就介绍一则相关案例，当事人因为离婚后未及时变更户口登记而使合同相对人产生误认，最终导致败诉，被迫转让唯一住房。
离婚后不及时变更户口登记，前夫冒用前妻名义出卖房产签订房屋买卖合同，买受人基于户口登记簿登记的人身关系相信其有代理权的，构成表见代理，该代理行为有效。
一、叶白利与宋文才协议离婚，协议约定10A号房屋归叶白利单独所有，二人于2010年6月4日办理了离婚登记手续，2010年6月8日办理了房屋所有权转移登记手续，但未就离婚报备变更户口登记的内容，以10A号房屋为地址的户口簿载明，户主系叶白利，在册人口包括宋文才（之夫）、宋沐蓓（之女）。
二、2012年，叶白利（出卖人）代理人宋文才与曾勇（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定叶白利以655万元出售10A号房屋，签订合同时宋文才声称是受叶白利的委托，并出示了委托书以及户口簿。
三、合同签订后曾勇依约支付了定金20万元，但宋文才以种种理由拒绝配合出售房屋，随后叶白利表示并未委托宋文才，明确表示拒绝售房。
四、曾勇向法院提起诉讼，要求对方继续履行合同并支付违约金。一审法院判决《北京市存量房屋买卖合同》继续履行。宋文才、叶白利不服，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
本案中10A号房屋的所有人为叶白利，宋文才在实际未获得叶白利委托的情况下代理叶白利对外签订房屋买卖合同属于无权代理行为，无权代理原则上应由无权代理人自行承担责任。
但本案中，叶白利作为户主，在与宋文才离婚后未及时就离婚申请户口变更登记，导致买受人曾勇相信二人系夫妻关系、宋有才有代理权，进而与宋有才签订合同，叶白利对曾勇的错误认识存在一定责任，因此宋有才的行为构成表见代理，代理行为有效，叶白利应当继续履行该房屋买卖合同。
前事不忘后事之师，为了避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、夫妻离婚应当及时办理各项变更登记手续，包括离婚登记、房屋产权变更登记、户口变更登记等，以避免不必要的麻烦。
2、对房屋买受人来讲，在进行交易时应当谨慎审查房屋的权属登记相关情况；与房屋所有权人的代理人签订合同时，应特别注意审查其出具的委托手续；在代理人与被代理人系夫妻关系时，还应当要求其出示婚姻关系证明。
3、出卖人冒名顶替，冒充他人签订房屋买卖合同的，买受人可以依据表见代理制度主张该合同对被冒名人有拘束力，进而要求继续履行合同。
《中华人民共和国民法总则》
第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条第一款 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《合同法》
第四十八条第一款 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
八、冒名签订房屋买卖合同的效力
出卖人冒用房屋所有权人名义（如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等）擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。
买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。
依据本案查明的事实，曾勇从专业的房屋经纪机构购买涉案房屋，购买涉案房屋时查看了宋文才与叶白利的户口薄，该户口登记薄上记载宋文才系叶白利之夫，曾勇亦查看了宋文才出具的叶白利委托其卖房的委托书。作为一名普通购房人，基于叶白利与宋文才之间的身份关系以及宋文才与10A号房屋的渊源，曾勇有理由相信宋文才享有代理权，在此次交易中尽到了审慎义务，故宋文才的代理行为的法律后果应由叶白利承担，宋文才代理叶白利与曾勇签订的房屋买卖合同及补充协议约束被代理人叶白利。在宋文才、叶白利未举证证明涉案合同及补充协议具有其他无效情节的情况下，一审法法院对于叶白利及宋文才合同无效、叶白利不承担合同责任的抗辩不予采信正确。叶白利与曾勇之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效。
依法成立之合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应依约履行己方义务，不得擅自变更或解除合同。现曾勇有能力一次性付清剩余购房款，不存在履约障碍，一审法院对曾勇要求叶白利继续履行双方之间的房屋买卖合同、办理房屋移转登记的诉求予以支持正确。
宋文才、叶白利与曾勇房屋买卖合同纠纷上诉案[北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第640号]
来源于网络，侵权请联系删除