陈蛟律师
出卖人擅自将已被查封的房屋转卖给他人的,房屋买卖合同无效
作者：唐青林 李舒 张烨（北京两高重大疑难案件律师团队）
已经被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋，除非经有权机关或者申请采取强制措施的权利人同意，否则在采取强制措施期间不得转让，出卖人擅自转让房屋的，买卖合同无效。
另外，根据本文引用的案例，此类买卖合同属于自始、全部无效的合同，当事人不仅不能主张继续履行，也不能依据该合同约定中的定金罚则向对方主张罚金。
一、夏XX、李XX系夫妻关系，二人共有位于北京市大兴的302室房屋。2015年11月23日，王XX在明知302号房屋已经被法院查封的情况下，与夏XX签订了《买卖定金协议书》，约定夏XX将302号房屋以313万元价格出售给王XX，夏XX应于2016年1月28日将房屋解除查封，查封解除后三方签署买卖合同。上述协议签订后，王XX以资金托管的方式向夏XX支付定金20万元，夏XX出具收取定金20万元的收据。
二、2016年4月，因夏XX未按约定解除查封，并且表示房子不卖了，王XX向法院提起诉讼，请求法院判决夏XX、李XX支付定金金额一倍的罚金20万元。
三、北京市大兴区法院一审认为涉案《买卖定金协议书》为有效合同，但李XX并非合同的相对方，因此判决夏XX支付王XX罚金20万元。
四、夏XX、李XX不服，以诉争房屋已经被查封在先，因此双方签署的协议书当属无效为由提起上诉。
五、北京市二中院经审理认为，案涉《买卖定金协议书》性质上可以认定为买卖合同。王XX与夏XX在签订该协议书时均明知诉争房屋处于查封状态，因此双方的买卖合同自始无效。最终判决：撤销原判，驳回王XX的诉讼请求。
根据我国法律规定，房屋所有人在房屋已经被采取查封等强制措施且尚未解除的情况下，擅自与买受人签订房屋买卖合同转让该房屋，该买卖合同违反相关法律法规的强制性规定，属无效合同，且自始无效。当事人不得依据该合同请求继续履行或是主张该合同约定的定金罚则。
本案中，王XX与夏XX签订的《买卖定金协议书》虽然名为定金协议，但其内容对标的房屋、价款及付款方式等进行详细的约定，已经具备房屋买卖合同的基本要素，可以认定为买卖合同，因此王XX与夏XX签订该协议实际上是出售302室房屋的行为。而在该协议签订之前，302室房屋已经被人民法院查封，根据相关法律规定，已被查封的房屋不得擅自出售。综上，王XX与夏XX签订的《买卖定金协议书》属于违反法律法规强制性规定的合同，当属无效，且自始无效。因此，法院最终判决驳回王XX依据该协议要求夏XX支付罚金的诉讼请求。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、房屋买受人在签订合同之前应当就房屋的权属登记情况做全面调查，注意房产上是否存在尚未解除的查封等强制措施。对于已经被查封的房屋，在事先征得有权机关或者申请查封权利人同意（应当要求书面同意）后方可签订买卖合同。
2、合同的性质不能单凭合同名称确定，如果当事人之间签订的合同内容对标的、价款、付款方式等事项进行了详细的约定，就可以认定双方之间已经成立房屋买卖合同关系。因此，当事人欲购买被查封的房屋，可以与房屋所有人签订预约合同，约定先解除查封，后签订买卖合同，但在该预约合同中不能就标的房屋、房屋的价款、付款方式等买卖合同的基本事项进行详细、全面的约定，否则该合同可能被法院认定为买卖合同而最终导致全部无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条 下列房地产，不得转让：
……
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第九条 出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。
本院认为：王XX与夏XX签订的《买卖定金协议书》对买卖标的、价款、付款方式等进行了详尽的约定，具备了房屋买卖合同意思表示的要素，可以认定双方成立了房屋买卖合同关系。关于合同效力问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号）载明：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”据此，王XX与夏XX在签订《买卖定金协议书》时均明知诉争房屋处于被人民法院查封状态，双方的房屋买卖合同应属无效。合同无效系自始无效，王XX仍然依照合同的约定要求夏XX、李XX履行定金罚则，法律依据不足，应予驳回。原审法院法律适用有误，本院予以更正。
夏XX等与王XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第二中级人民法院（20XX）京02民终XX号]。
（本文责任编辑：李斌）