律师观点分析

成都市青羊区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)川0105民初3780号

原告：唐某某，男，1983年9月28日出生，汉族，工作单位及职务不详，住四川省绵阳市。

原告：任某某，女，1982年9月30日出生，汉族，工作单位及职务不详，住成都市武侯区。

委托诉讼代理人：高槐，四川荣恩律律师事务所律师。特别授权。

委托诉讼代理人：罗志刚，四川荣恩律师事务所律师。一般代理。

被告：四川某某实业集团有限公司，住所地：成都市一环路南三段64号附18号（芳草街口）。

法定代表人：郑吉英，职务不详。

原告唐某某、任某某与被告四川某某实业集团有限公司（以下简称某某实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告唐某某、任某某的委托代理人罗志刚到庭参加诉讼。被告某某实业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告唐某某、任某某向本院提出诉讼请求：1.某某实业公司履行合同义务，为唐某某、任某某办理不动产权证书；2.某某实业公司按已付房款的万分之一/日的标准支付违约金至实际办理不动产权证书时止。至起诉时共产生逾期办证的违约金19010.95元（按已付款的万分之一/日暂计算，唐某某、任某某自愿按50%的标准主张）；3.本案诉讼费由某某实业公司承担。事实与理由：唐某某、任某某于2012年3月21日与某某实业公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》，购买某某实业公司所开发的位于成都市青羊区苏坡街道办事处清江村十组“英伦金沙”小区3幢3层10号的房屋。合同约定房屋价款为520848元，出卖人应当在2013年3月31日前交房，因出卖人的责任，买受人未能在交房后730日内取得房屋产权证书的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。

合同签订后，唐某某、任某某已经按照合同约定办理按揭并完成了交房手续。此外，唐某某、任某某还依约向某某实业公司支付了用于某某实业公司代办产权证书的契税、产权登记费、工本费、印花税、国土分割费以及维修基金。某某实业公司却违反双方合同约定，将唐某某、任某某缴纳的契税、产权登记费、工本费、印花税、国土分割费以及维修基金等挪用，逾期不予办理产权证书。

根据合同约定以及法律规定，某某实业公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。且某某实业公司违背合同法的公平诚信原则，在格式合同中订立的违约金标准有十倍之差，唐某某、任某某认为这种明显的不对等属于约定显失公平，唐某某、任某某有权主张以同等标准（即已付房款的万分之一/日）要求某某实业公司支付逾期办证的违约金，但唐某某、任某某自愿按50%的标准主张。综上，为维护唐某某、任某某的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

被告某某实业公司未答辩，亦未向本院提交证据。

经审理查明，2012年3月21日，唐某某、任某某与某某实业公司签订《商品房买卖合同》，约定由某某实业公司向唐某某、任某某出售位于成都市青羊区清水滨河路99号“英伦金沙”3幢3层10号房屋（以下简称“英伦金沙”房屋），建筑面积74.62平方米，套内面积59.6平方米，公摊面积15.02平方米，房屋总价款为520848元。合同中载明“第十条交付条件（一）出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房。……第十九条产权登记（一）初始登记：出卖人应当在2014年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的所有权证。……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）双方另行约定，具体见合同《商品房买卖合同附件与补充协议》第八条。……”。同日，双方签订《商品房买卖合同附件与补充协议》，载明“……附件五：付款方式及期限的约定：对合同中第五条补充约定：1、……2、……3、对第3项贷款方式付款补充约定：（1）买受人在签订合同后当日内支付首期房款200848元，（2）买受人采用银行抵押贷款付款方式购房……贷款金额共计人民币320000元。……”，《商品房买卖合同附件与补充协议》“……八、对合同的十九条第（二）项的补充约定：一次性付款的买受人：买受人必须委托出卖人代为办理房屋所有权证，且应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的730日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的。出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间和该房屋所有权证的办理时间而无须承担任何责任。因出卖人的原因，买受人未能在双方约定的时间内取得房屋所有权证书，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得所有权证之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于出卖人及时取得所有权证之日起180日内向买受人支付；若非出卖人原因，出卖人不承担相关违约责任。九、双方另行约定，出卖人应当在办理完房屋分户产权两年内，协助买受人办理分户国土使用证。……”。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》落款处均经某某实业公司盖章、唐某某、任某某签名捺印予以确认。

另查明，1.2012年6月20日，某某实业公司就“英伦金沙”房屋办理了合同签约备案，签约备案号为1664952。

2.某某实业公司至今未为唐某某、任某某办理“英伦金沙”房屋的所有权证书。

上述事实有当事人陈述，唐某某、任某某身份证、某某实业公司工商信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同摘要》、《商品房买卖合同附件与补充协议》、《常住人口登记卡》等证据及庭审笔录在案佐证。

审理中，唐某某、任某某确认“英伦金沙”房屋的交付时间为合同约定时间即2013年3月31日。

本院认为，唐某某、任某某与某某实业公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。在唐某某、任某某向某某实业公司支付了购房款、契税、维修基金等费用后，已经履行了合同约定义务。某某实业公司向唐某某、任某某交付了房屋，唐某某、任某某确认收房时间按《商品房买卖合同》约定的2013年3月31日计算，因此按照《商品房买卖合同》第十九条第（二）条转移登记的约定，某某实业公司应当在商品房交付之日起730日（即2015年3月31日）内为唐某某、任某某办理房屋所有权证书，但某某实业公司未为唐某某、任某某办理房屋所有权证书，其行为构成违约。现唐某某、任某某主张某某实业公司为其办理不动产权证书，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因某某实业公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定及《商品房买卖合同附件与补充协议》中补充协议第八条“……合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得所有权证之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于出卖人及时取得所有权证之日起180日内向买受人支付……”之约定，唐某某、任某某主张某某实业公司应向其支付违约金，按照万分之一的50%来计算，该计算方式与合同约定标准不符，唐某某、任某某也未提交其他证据证明因某某实业公司未按约为其办理相关权利证书导致的损失，故应按照合同约定标准计算，因违约金的支付时间为取得所有权证之日起180日内，该期限未到，故现在唐某某、任某某主张某某实业公司支付其违约金，不符合合同约定，本院不予支持。

综上，对于唐某某、任某某的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

一、被告四川某某实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告唐某某、任某某办理位于成都市青羊区清水滨河路99号“英伦金沙”3幢3层10号房屋的不动产权证书，并登记至原告唐某某、任某某名下；

二、驳回原告唐某某、任某某的其余诉讼请求。

本案受理费275元，公告费300元，共计575元，由原告唐某某、任某某负担175元，由被告四川某某实业集团有限公司负担400元（该款已由原告唐某某、任某某预交，被告四川某某实业集团有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给原告唐某某、任某某）。