一、购买农村房屋，必然导致宅基地使用权的转移，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，因此所签订的农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

依据《中华人民共和国土地管理法》规定“宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。”宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，系本集体经济组织成员无偿取得的。

国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定“农村的住宅不得向城市居民出售。”因此，如果买受人不属于本集体经济组织的成员，而签订农村房屋买卖合同，并且已经交付登记经村委会同意等履行一切手续后或者又与第三人订立该农村房屋买卖合同并履行完毕，如果出卖人向法院提起诉讼确认所签房屋买卖合同无效，法院会依据上述规定判决该农村房屋买卖合同无效，买受人返还涉案房屋及房屋所有权证等。

二、合同被判无效后，买受人如何主张权利？房屋被交付后，买受人很有可能进行修缮或者拆除原来的房屋进行重建，因此，买受人可以在此诉讼中提起反诉，向出卖人主张修缮部分或者重建部分以及增值部分（即对涉案房屋以及附属物重置成新价、宅基地区位补偿价进行评估）信赖利益的损失进行赔偿；责任出卖人明知是法律所禁止而出卖应承担70%责任，买受人因明知其非本集体经济组织成员盲目签订农村房屋买卖合同而应承担次要责任30%。

三、如果涉案房屋已经转让给第三人，第三人以及支付对价，也不适用于善意取得制，买受人与第三人之间的房屋买卖合同也因违反法律，行政法规的强制性规定而无效，将房屋返还给出卖人。若房屋已经拆除修建，第三人可以向买受人另行起诉主张损失，维护自己的权利。