购买到“凶宅”能退房吗

案情简介：

　　原告陈某与被告许小某(许小某为未成年人，其法定代理人为许某)于2014年3月9日签订房屋买卖合同，约定原告购买许小某名下位于北京市西城区XX园6单元801室房屋，原告于2014年3月9日向被告支付定金10万元。原告订立合同并支付定金后，了解到许某前妻非正常死亡，本案所涉房屋正是许某前妻生前所居住的房屋，而被告并未将这一事实告知原告。原告认为，被告对涉案房屋未尽到完全真实的告知义务，原告作为消费者的知情权被侵犯，特诉至法院，请求判令：1、撤销原、被告之间订立的房屋买卖合同;2、被告返还原告购房定金10万元。

　　被告许小某辩称：1、原被告之间订立的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。涉案合同是被告的法定代理人许强与原告在协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等违法情况，是合法有效的;2、被告已经尽到诚信义务，没有违反合同的附随义务。被告已经按照合同约定尽到合理告知义务，并按照合同约定履行义务，不存在违反合同的情况。合同的附随义务应是与合同的履行、标的物由直接关系，不是可以无限扩大的。被告母亲的死亡原因与房屋买卖合同无关，不属于合同附随义务，同时也无违反公序良俗的情况，更何况被告的母亲系因病死亡，并不是由于他杀、自杀或者其他不正常死亡。且被告的法定代理人许某在公证书中也说明被告的母亲是因病死亡，并未隐瞒或提供任何虚假情况;3、原告不同意履行合同，无权要求返还定金。原被告之间的合同订立并生效后，原告不仅未按照合同约定支付首付款，反而向法院提起诉讼，原告以其行为表明不愿意继续履行合同，鉴于其违约行为，无权要求返还定金。

 双方分歧：凶宅是否对购房者造成实质性的影响？被告是否进行披露？

　　律师解析：“凶宅”会不可避免地影响到买房人的心理情绪，客观上也会对房屋价值产生较大的影响。在“凶宅”房屋买卖纠纷中，如果买受人购房是为了结婚、经营等特定用途并于合同订立时明确已经告知出卖人，或虽未明确告知但可推知买受人是为了吉庆、喜悦、祥和等特定目的，而出卖人隐瞒实情交付“凶宅”房屋的违约行为严重损害了买受人对于喜庆意义的期待，使得该房屋的居住效用严重降低，使得购买房屋的目的无法实现，出卖人的违约行为已经构成根本违约，因此法院应支持解除该房屋买卖合同。

 根据《民法通则》68条规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。出卖人隐瞒房屋的真实情况构成欺诈，欺诈的合同可以撤销。但问题是，“凶宅”是否属于必须被披露的内容?实践中理解不一致，大多数人认为，属于应当披露的内容，特别是对购买房屋有特定用途的情况而言(如买房结婚等）。

 但本案中，原告在购买该房屋时未明确告知或者推知有特定目的。并且被告出具的经过公证的承诺书，而该承诺书中明确说明被告许小某的母亲因病去世，原告对此应当是知道的。即使被告的法定代理人许某未明确告知原告其前妻因病去世这一事实，原告作为完全民事行为能力人，在许某代理许某签订房屋买卖合同时，也应主动询问被告许小某母亲的情况。根据《合同法》第60条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，卖房人在出售房屋之前有如实告知房屋真实情况的义务。需要注意的是，告知义务只是履行合同的附随义务，未完成附随义务并不一定能够构成根本违约进而要求解除合同。况且，生老病死乃人生常态，原告与被告签订合同时并未对被告家庭中是否有人死亡作出特别约定，被告并不存在隐瞒相关事实的问题，故不支持原告的诉求。

　 律师提示：在签订房屋买卖合同时，如果你是买受人，对合同中标的物有特别要求时，应在房屋买卖合同中作出明确约定，如应约定好“出卖人保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家心理不安的情况。若买受人发现房屋中曾经发生过上述情况而出卖人未曾予以书面披露，买受人有权解除合同”之类的合同条款约定，以便购买到“凶宅”时，有充足的解除合同的依据。