建筑物所有人依据合同约定对建筑总承包人应付工程款不承担责任的，应予支持
案情摘要
某大学建设科技楼，委托某开发公司建设。2007年7月，开发公司与建设公司签订科技园工程施工合同，约定建设公司承包建设科技楼。2007年10月，开发公司与建设公司、大学签订科技园大楼施工总承包三方协议，约定大学认可开发公司为科技楼的总承包单位，同意开发公司与建设公司签订施工合同，三方协议约定大学不对开发公司与建设公司之间的债权债务承担责任，开发公司与建设公司之间的纠纷与大学无关。施工过程中，开发公司与建设公司出现纠纷，开发公司起诉要求解除施工合同，建设公司提出反诉，要求开发公司支付工程款和赔偿损失，大学承担连带责任。
法院处理
一审认定大学是项目的所有人和受益人，不能通过约定免除责任，判决解除合同，开发公司支付工程款，大学承担连带责任。二审驳回建设公司要求大学承担连带责任的请求，但是认定可以向工程所有人主张工程款优先权。
最高法院民一庭意见
作为建筑物所有人的建设单位，将工建设项目全权委托房地产开发公司施工建设，同时签订三方协议，该协议系当事人的真实意思，不违反法律及法规的强制性规定，应认定有效，建设单位对开发公司工程款不承担连带责任。但是如果开发公司的不能按照约定支付工程价款，建设公司可以依照合同法第286条规定，向建筑物所有人主张优先受偿权，并通过对建筑工程的拍卖及折价等方式实现权利。
施工合同约定工程尾款待验收后支付，如果工程验收客观上无法进行，施工人请求支付该尾款的，诉讼时效期间如何计算
案情摘要
1995年8月，A公司与B公司签订了国际金融中心工程施工合同，约定由A公司承建，合同约定进度款，累计达到95%停止支付，5%待验收后支付。A公司按照约定进行施工，由于政策原因，工程于1996年停工，A公司未就完成的工程与B公司决算。2004年5月，B公司和C公司签订了转让合同，B公司将工程按照现状转让给C公司，项目变更到C公司名下。2006年2月，C公司与D公司签订了土方工程，D公司对原工程桩破桩，项目规划也进行了调整。A公司也参与了部分施工，2006年8月至2007年10月新项目的桩基工程进行了竣工验收。A公司起诉要求B公司支付剩余的5%工程款，B公司与C公司连带责任。B公司与C公司均辩称超过了诉讼时效。
法院处理
一审判决涉案工程停工，未进行验收，因此支付条件一直未能成就，诉讼时效未能开始计算。2007年新的工程通过验收，视为老工程验收合格，A公司未超过诉讼时效。判决B公司支付5%剩余工程款。二审认为，虽然工程停工，但是不妨碍及时确认工程量，提交竣工报告。同时工程进行了规划调整，不同意原工程项目，A公司应当从项目所有权转让之日知道其权利被侵害，计算诉讼时效。二审撤销一审判决，驳回A公司诉讼请求。
最高法院民一庭意见
施工合同双方约定，工程款代验收通过后支付，施工人对工程尾款享有的权利为附条件请求权。如工程验收客观上已经无法进行，应认定合同所约定的条件无法成就，施工人请求建设方支付该工程尾款的诉讼时效，自其知道或者应当知道条件无法成就时计算。
双方当事人签订合作开发房地产合同后又签订建设工程施工合同，由一方负责施工并取得工程款，应认定合同变更为建设工程施工合同
案情摘要
甲公司与乙公司签订合作开发房地产合同书，约定共同开发某商品房项目。甲公司负责施工手续，前期手续及各种手续费用资金，乙公司负责建设全部资金，各方均等享受利益和承担风险。合同签订后成立项目组，建立共管账户，甲公司投入600万元。后双方又签订一份建设工程施工合同，约定乙公司作为施工人进行施工，工程款500万元。涉案工程完工后，甲公司未支付工程款，乙公司提供诉讼取得工程款500万元。项目建成对外销售，甲公司诉称请求确认双方合作关系解除。
法院处理
一审法院认为双方按合作合同进行了履行，从合同约定看乙公司负责建设施工，施工行为既可以是合作行为，也可以是投资行为，两个关系可以同时存在，即便乙公司没有共同投资行为，也只能说违约行为，不能说合作合同解除，判决驳回甲公司诉讼请求。甲公司提出上诉。
最高法院民一庭意见
双方当事人签订合作开发房地产合同，后又签订建设工程施工合同，由合作开发房地产合同中的一方负责施工并取得工程价款的，应当认定双方之间的合作关系已经变更为建设施工合同关系。
通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权
案情摘要
2006年，福华公司与丰兰公司签订了建设工程施工合同，约定福华公司承建丰兰公司的购物中心营业楼工程。工程于2009年6月25日验收合格，丰兰公司结欠福华公司工程款1700万元。2006年至2007年丰兰公司因资金困难，分八次向殷某借款3000万元，由于丰兰公司无力归还借款，于2009年9月15日将营业楼部分商铺过户给殷某折抵借款本息，办理了产权登记，面积14300平方米。由于丰兰公司未清偿工程款，福华公司于2009年10月9日与丰兰公司签订协议一份，约定丰兰公司结欠福华公司1700万元工程款，从2006年12月15日开始计算利息，如果丰兰公司不能以现金清偿债务，则以营业楼清偿所欠工程款本息，2009年12月15日福华公司起诉至法院，要求丰兰公司偿还1700万元工程款本息，并且主张对营业楼享有优先受偿权。
法院处理
一审法院认为丰兰公司在协议中同意以营业楼抵偿本息，视为福华公司提出了工程款优先受偿权，依据最高人民法院司法解释，未超过6个月的除斥期间，判决丰兰公司支付1700万元工程款本息，福华公司对营业楼享有优先受偿权。双方未上诉一审判决生效。2010年5月案外人殷某以14300平方米商铺归其所有，向法院申诉。该院再审，再审维持丰兰公司支付工程款本息，改判对殷某名下的14300平方米以外的面积享有优先受偿权。福华公司不服，提出上诉，再审二审改判继续对全部营业楼享有优先受偿权。
最高法院民一庭意见
通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第2条规定的消费者，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。
合作开发项目国有土地使用权抵押所取得的贷款的归属
案情摘要
2008年10月，江力公司与海特公司签订了合作开发某地块的协议，约定共同开发位于某市某区某地块的住宅项目，江力公司负责取得项目用地的国有土地使用权，用地折价300万元，海特公司负责资金投入，项目建成后双方按照实际投入享受权益。双方还约定江力公司以土地作为抵押向银行贷款，用于项目开发，不得用作其他。协议签订后，海特公司总计投入500万元资金，2008年海特公司以项目用地向银行贷款200万元，全部用于项目开发。项目建成后，双方对于利润分配不能达成一致意见，形成诉讼。海特公司提出反诉，认为己方投入资金为500万元+200万元=700万元，因此比例为700/700+300=70%。江力公司认为贷款不能算海特公司投入，算江力公司投入，江力公司投入300万元+200万元=500万元，比例为500万元/500+500=50%。
法院处理
一审认定200万元贷款算双方各占100万元投入，因此江力公司出资400万元，海特公司出资600万元，江力公司比例40%，海特比例60%。双方均不服，二审认定200万元在没有约定的情况下，均不能视为双方的投资，投资资金为500万元+300万元=800万元，江力公司比例300万元/800万元=37.5%，海特公司500/800万元=62.5%。
最高法院民一庭意见
合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押取得的用于项目的贷款，如果合作开发协议未对该贷款的归属做出约定，则在分配开发权益时，该贷款不能作为双方当事人的共同投资，则不能认定合作开发房地产当事人的投资，基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产一方单方面负债，应属于项目负债。
建设施工合同被确认无效后的过错赔偿责任
案情摘要
2004年8月，美兰公司与大华公司签订了建设工程施工合同，约定大华公司承建美兰公司开发的大厦。因大华公司投入不足等原因，工程未能完成，仅完成框架，美兰公司发函终止了合同，美兰公司向购房者支付违约金465万元。大华公司起诉至法院要求支付工程款1377万元，违约金60万元。一审法院认定合同违反招投标法的规定，判决合同无效，美兰公司支付工程款595万元及利息。美兰公司另行起诉要求大华公司赔偿逾期交房对购房者支付的违约金465万元。
法院处理
一审法院认定美兰公司向购房者支付的违约金不属于无效合同赔偿的范围，驳回了美兰公司诉讼请求。二审认定大华公司对于合同无效有过错，施工过程中亦有不足，酌定承担美兰公司支付的违约金的30%。
最高法院民一庭意见
建设工程施工合同被确认无效后，发包方与第三人签订房屋买卖合同因逾期交房发生的违约责任，如果承包人在签订合同时或者履行合同过程中已经知道或者应该知道该损失发生，且该损失与承包人的过错有因果关系，可以纳入无效合同过错赔偿责任赔偿范围。根据承包方订立合同、履行合同中的过错程度及违反诚实信用原则程度，依据合同法第五十八条规定判令其承担相应的责任。
