案由：

商品房预售合同纠纷

案情简介：

2011年8月19日，原告陈某某、何某某与被告临安某某房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的商品房。房屋交接过程中，原告发现标的房屋旁边即为本小区垃圾房，认为房屋现状与双方约定严重不符，更与规划设计相背离，便拒绝接收房屋。经协商双方无法达成一致，原告于2014年 5月向临安市人民法院提起诉讼，请求法院判令解除该预售合同。2014年5月，临安市人民法院组织调解，在本律师的协调之下，双方自愿达成解除合同的调解协议，随后前往临安市房管处办理解除预告登记。

代理及评析：

本所接受被告临安某某房地产开发有限公司委托后，指本律师承办本案。本案最终以调解结案，各方均较为满意。值得注意的是，根据法律规定，商品房买卖合同签订后，可以到登记机关办理商品房预告登记，该登记的意义在于保护买受人的合法权益，但如果出现合同需要解除的情况呢?司法实践过程中，开发商与购房者达成一致并不足以解除预告登记，必须通过法院诉讼程序解决，至此合同解除，债权消灭，预告登记失效。

法律规定：

《中华人民共和国物权法》

第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。