何智瑾律师

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离婚时如何调查对方隐匿的不动产

发布者:何智瑾律师|时间:2017年07月30日|分类:离婚 |706人看过

常见的不动产隐匿方式有以下几种:

(1)以逸待劳,婚前双方出资购房登记在一人名下。由于不愿意失去购房机会,在还没有领取结婚证的情况下,双方出资购房,但在办理购房手续时,“精明”的一方,以“贷款不便”、“没有领结婚证就不能共有房屋”等为借口,将房产办在自己一人名下,而等到面临离婚时,却矢口否认共同出资的事实,任凭另一方痛心和泪流,却笑将全部房产权利收纳,甚至借助于法院之手,达到上述目的。处理此类纠纷时应注意:第一,注意查询出资汇款银行记录,或信用卡刷卡记录,以证明有出资事实;第二,婚前购房出资切记,要将自己名字写人产证,或与另一方达成出资协议。

(2)瞒天过海,私自隐匿拥有不动产的信息。有些颇有心计的当事人,在面临离婚之前,就已经私下购买了另外的不动产,而另一方却不得而知。在离婚时,购房者绝口不提另有房产的事,该房产自然也不在共同财产分割之列。由于购房手续和周期较长,在夫妻平时相处时,难免购房者可能会泄露一些购房方面的痕迹,因此,如果一方的行为诡秘或异常导致另一方怀疑另有房产,另一方应注意查找一方的票证或存款往来记录,看有没有一段时间的大额支付,以及向房产公司汇款的记录,等等。如果一方行为不露声色,没有蛛丝马迹可查,就要采用推理的方式来确定一方是否购买了房产。比如:假设一方购买了他处房产,根据另一方的了解,推测一方购买的房产目的可能在何处;如果有可能会给情人居住,就可以设法调查情人住处,查到门牌号后,到房地产交易中心查询该套房屋的产权情况。如果可能会给其亲属使用,就可以先确定排查范围,然后再一一排除。一般情况下,当事人私自购房后,空着的可能性不大,即使以上调查全部落空,还要密切注意一方是否与房地产中介公司往来,也就是说,房产还可能被出租。一般情况下,靠另一方当事人自己的力量很难完成以上调查事宜。因此,聘请有专业经验的律师以及其他相关人员,就显得尤为重要。当然,这会产生一笔不菲的支出,但位于大城市的不动产最少也价值几十万元,相对可能得到的收人而言,支出和投人、风险和获益比就不言而喻。

(3)移花接木,私自将产权交易过户到他人名下。如果不动产产权是登记在夫妻二人的名下,一般情况下,必须由共有人一致同意,房地产交易中心才给办理过户手续。但对于产权证上只登记有一方的名字,就不能排除一方将房产擅自过户到他人名下,并套取、转移现金的可能。采用这种方式隐匿转移财产,并不是一种很高明的处理方式。因为对于交易过程及交易对象,整个线索流程在房地产交易中心一查即知。如果一方仍采用这种方式隐匿转移财产,其目的可能在于先套取现金,然后找消耗的理由进行脱身。不能不说,这是一种虽然笨拙但仍然有效的转移方式。一般来说,一方在离婚时,会发现另一方擅自过户的事实。因此,应该到房地产交易中心,查询交易的时间以及交易的对象。确定交易时间,是为了收集证据和抗辩另一方可能提出卖房款已消耗殆尽的事由。确定交易对象,是要看交易的相对方是否具有恶意,即是否知道或应当知道交易的产权为共同财产的事实。虽然物权不适用“善意取得”制度,但如果交易的相对方是一方的父母,法院仍然有可能判决交易行为无效,从根本上保障另一方的权益。

(4)金蝉脱壳,以他人名义购买房产。在夫妻关系存续期间,一方以他人的名义购买房产,但自己却是实际房产的拥有者。等到离婚之后,再将该房产过户到自己名下。此种方式最为“高超”,但成本也较大,因为多次支付交易契税。一般适用于夫妻感情长期不和,离婚已是必然,而一方收人又较为丰厚的情况。对于这种情况,查找的突破口在以下几点:第一,所谓的产权人有无泄露真相的可能。因为房产价值巨大,一般当事人不会将该房产以一般朋友的名义购买,而最常见的是以父母兄妹的名义购买。因此,如果一方并不宽裕的父母或兄妹拥有巨额的房产,就有可能存在这种情况。根据不同的人采用不同的调查的策略及方式,就可能会有所收获。第二,从交易时间上摸查出资线索。一方根据购房付款的时间,回忆另一方在此期间资金上有无重大支出或异常;有条件的,还可以查询另一方银行存折上的资金流向;在确有把握的情况下,查询向房地产公司汇款的具体银行,也可能获得意外的收获。

婚姻存续期间对方以自己一方的名义购买房屋却不让配偶知道,购买的房屋闲置或委托中介公司出租等。由于房屋需要办理产权登记手续,这给查询财产踪迹提供了可行的线索。但该从哪里查起呢?可以从以下七个方面考虑:第一,搜集对方的相关票据,查看是否有不动产购买发票或纳税凭证;第二,查询对方银行账户的存取款往来情况,是否有大额款项的支付内容,或者直接向房地产开发公司的转账记录;第三,从对方的业务往来情况,查询是否有以房抵款的情形出现;第四,回想对方在婚姻关系存续期间是否关注过某些楼盘,向这些楼盘的销售人员或物业公司打听对方名下是否有房屋;第五,与配偶关系密切的近亲属本无力购买房屋却神秘搬迁新居,可查询他们新购买房屋的产权人;第六,调查配偶婚外情人的住处,查询该房屋的产权情况;第七,向配偶联系较多的房地产中介公司查询,看看配偶名下是否有房屋委托出租或出售的情形。

当然,专业的事情交给专业的人负责,离婚时怀疑对方隐匿不动产,最为稳妥的方法当然是聘请专业的离婚律师全权处理,否则输了官司、丢了财产,别来哭诉,是你活该。

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