近来，清远市房价上升剧烈，据本律师了解，2016年9、10月份市区房屋均价4000-5000元/平方米，现在上升至6000-8000元/平方米，也就是说，一套一百平方的房子，价值可能上升了20-30万元。在此背景下，自2017年3月份开始，接连不断出现卖房者撕毁此前签订的房屋买卖合同的现象。本律师近一个月接待了不下二十个类似案件的当事人，其中部分已经进入诉讼程序。

卖房者敢于肆意毁约，究其原因，在于：1、合同约定的违约成本过低，一般为双倍返还定金（习惯定金是2-4万元）或者支付相当于房价10%的违约金；2、买房者法律意识淡薄，在误解法律的情况下愿意吃哑巴亏。

其实，在法律上，卖房者的违约成本绝非必然按照合同约定执行。打个比方，法律是一把尺，如果合同的约定逾越了这把尺的尺度，法律就会将之调整回尺度之内。

《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此规定，如果卖房者尚未将房屋过户给第三人，即其继续将房屋过户给买房者不存在任何障碍，故买房者可以起诉要求卖房者继续履行合同约定的过户义务，获得胜诉判决后，如卖房者拒不配合过户，可以申请法院强制执行过户。

当卖房者将房屋出让并过户给第三方，或者卖房者以房屋为夫妻共有，但只有一方愿意出卖为由主张无法过户，买房者可以起诉要求支付违约金。这个违约金并非一定要按照合同约定的标准计算。

《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

据上规定，买房者最高可以主张房屋现值与买卖合同约定的房价之差价的违约金。因为合同一旦被履行，房屋应当是过户至买房者名下，因此，房屋升值利益属于买房者的可得利益。最近各地法院出炉的判决书，其判决的趋势就是支持差价赔偿，这是构建诚信社会、惩罚失信者的应有之义，中央已经三令五申了。

当然，上述只是简单说了一下法律的规定，具体诉讼操作，还是需要委托专业律师负责为好，毕竟专业的事情交给专业的人，很多无知的当事人，问了几个律师，看了几个条文，自己就去打官司，确实省了几千块律师费，但损失了几十万，这是活该。如果随随便便问问律师意见、看看法条就可以胜诉，那要律师干嘛？

在此，亦警告那些准备违约的卖房者，没有专业律师指导下违约，小心赔了夫人又折兵。