二手房买卖纠纷中存在着诸多纠纷，比如：“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”、“户口无法迁出”等。为何这些问题层出不穷呢？原因就在于该“房屋买卖合同”约定不明确所致。

笔者希望通过对“二手房买卖合同”粗浅的剖析，能够教会大家如何正确签订合同，并达到防患于未然的目的。

签订合同前应当注意的事项

1、核对《房屋所有权证》（以下简称“房证”）上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致，核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。

法律风险提示：

仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。

2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。

法律风险提示：

如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同，很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况，而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权，极有可能被认定为房屋买卖合同无效，从而引发不必要的争端。但是一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况，需要亲自核实。

如果该房屋是“共同所有”时，买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。

3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。

法律风险提示：

若该房屋有贷款尚未还清，买家是无法完成过户手续的，只有在偿还了全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款，将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险。

也许有的人会说：“房子虽然没过户，但是我都搬进去住了好几年了，这样应该没什么问题了吧？”

答案是否定的，因为房屋不同于其他一般商品，房屋是不动产，其物权以登记为生效要件。如果该房屋未经过户登记，从法律上讲该房屋的所有权还是别人的，风险之大显而易见。

根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

如何才能避免此类问题的发生呢？

一方面，买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息（俗称“查档”），亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形，顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面，如果无法确认该房屋是否能解贷过户，不要轻信卖方的承诺而交付房款。

4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。

法律风险提示：

很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题，而往往忽略一些细节问题。

例如：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形，极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。

原因就在于，我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则，简而言之就是：“房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时，原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”，如果处理不当，极易引发不必要的纠纷。

所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。

这一篇的内容先介绍到这里，下一篇小编为您继续剖析。