代理杨某与广州某公司房屋租赁合同纠纷一案

律师观点分析

本案是由广州某有限公司诉两被告陈某、李某房屋租赁合同纠纷案，本人代理两被告应诉。原告广州某有限公司起诉两被告支付租金和违约金等一共83万多，本人接到案后，认真分析，找出突破口——双方曾订下《还租金协议》，后最后只判决两被告承担37万，为被告减少了46万的负担。

以下是法庭庭审过程：   

原告诉称:2013年4月2日原告与两被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于广州市某地商铺出租给两被告使用，租期自2013年4月2日至农历二〇一八年二月十六。签订合同当天双方办理了场地移交手续。然而被告陈某自2014年2月11日起逾期向原告缴纳租金，现已超过30天，截止至2015年5月16日止其应交未交租赁期间租金及水电费合计358374元(详见附表)。由于被告拖欠员工工资弃铺而逃，原告于2015年5月16日收回了租赁物业。由于被告陈某拖欠员工工资，经广州市某街劳监中队维稳要求，原告垫付了部分员工工资3793元，两被告应返还原告垫付员工工资。根据租赁合同第二条第5款以及第八条第2款的约定，原告提出第1-3项诉讼请求。根据租赁合同第八条第6款的约定，原告有权要求被告李某与陈某共同承担连带清偿责任。综上，起诉请求:1、判令被告陈某向原告支付自2014年2月11日至2015年5月16日止的应缴未缴的租金及水电费用合计358374元，逾期缴纳租金及水电费用的滞纳金358374元(每逾期一日按应交款总额1 %自起诉之日2015年8月7日起计至付清之日止，滞纳金不超过本金，故主张滞纳金358374元);2、判令被告陈某支付提前解约违约金110880元(剩余租期内应交租金总额的5%，自2015年5月16日至2018年3月31日止剩余租赁期限内合同约定应交租金总额为2217606元);3、判令被告陈某返还原告垫付的员工工资3793元;4, 判令被告李某对上述诉讼请求承担连带清偿责任;5、本案诉讼费由两被告承担。   

两被告辩称:只同意原告的部分诉讼请求。第一，至2015年5月14日止只欠费用24933. 86元，被告不构成根本违约;第二，不同意原告的第二项诉讼请求，原告违法解除合同，被告已经在(2015)穗海法民三初字1028号案中主张权利;第三，对于第三项诉讼请求，如果可以核实我方同意支付，但是员工矛盾也是由原告代理人王某挑起的。被告在经营的过程中，因为市场原因经营一般化，之前拖欠过租金，但是2015年1月22日已经在 某派出所调解处理完毕，并达成了《还租金协议》，之后被告几乎隔一天就支付租金费用给原告。但是在2015年5月16日王某纠集社会人员，强行驱赶被告的食客，强行关闭档口，将档口关门以后又挑起员工欠薪的矛盾，之后原告马上将档口以更高的租金转租给胡姓老板。被告在2015年5月25日提起1028号案的时候，法院到现场查封时发现胡姓老板已经在装修了，原告用反担保的方式解除了查封。因此被告认为本案是原告为了寻求更高的租金，用了违法手段强行驱赶被告，原告的行为不符合合法解除合同的条件，根据合同第八条第3款的约定，被告不需要支付违约金，我方的主张已经在1028号案主张了。   

本院认为:《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。公安部门于2015年1月22日询问王某时，王某表示其当天是向李某催交2014年9至12月份所拖欠的租金约30万元。根据上述陈述计算得出的租金单价与合同约定的租金标准并不相符，故王某上述陈述并不可信。在本案中原告主张被告拖欠2014年2月11日至2015年5月16日的租金及水电费用合计358374元，与王某之前关于欠租时期的表述并不一致，与原告诉讼中提交的《2015年5月欠款详细情况说明》关于被告陈某拖欠2014年2月11日至2015年5月的租金和电费合计为319366.57元的主张也不一致。   

在2015年1月23日调解时王某和李某达成了分期还清拖欠的租金合计84500元的《还租金协议》，原告主张双方仅是就被告的部分欠租达成协议，认为84500元并不是全部欠租;被告对此则不予认可，认为2015年1月23日双方确认的84500元就是全部欠租金额。本院认为，首先，从《还租金协议》看，协议内容并没有被告还须支付其它欠租的意思表示;其次，双方达成的是分期还款协议，按常理，既然双方已就欠租问题进行协商并达成调解，且约定为分期偿还欠租，则一般会把全部欠租列入分期偿还的计划，而没有必要只就部分欠租达成分期偿还计划。据此，被告还应向原告支付2015年1月23日前的租金合计为84500元应为双方协商后一致认可的事实。原告要求以被告通过银行转账支付的费用明细为基础重新计算被告拖欠原告2015年1月23日以前的欠租数额，其主张依据不足，本院不予采纳。被告主张上述84500元欠费包括之前所欠的租金以及2月份应缴租金57000元，认为之前真正的欠款应为27500元，该意见也缺乏依据，且与李某在2015年1月22日向公安部门陈述的拖欠原告2014年12月租金约5万元的意见相矛盾，故对被告上述主张本院也不予采纳。    根据本案证据及双方的相关陈述，双方在2015年1月23日签署上述《还租金协议》后新发生的费用如下:租金合计204630元(包括2015年2月租金57000元、3月租金57oao元、4月租金60420元、5月1日至5月16日租金30210元)、2015年3月10日和2015年5月12日派单的电费为16168. 32元+20401. 51元一36569. 83元、水费2930元0   

根据原告提交的《交款明细表》，在签署上述《还租金协议》后，被告一共支付了196400元。原告主张上述196400元包括2015年1月份的电费13200元、3月电费23800元，其余费用属于2014年9月一11月的租金。被告对原告的上述主张不予认可，认为上述196400元均是用于支付《还租金协议》所约定的84500元租金以及2015年3月之后的租金和电费。根据原告的上述陈述，原告显然是主张在签署《还租金协议》时被告还拖欠2015年1月的电费13200元，且双方约定的84500元欠款并不包括这部分电费，这与原告关于2015年I月23日达成《还租金协议》之前的电费都已经结清的陈述相矛盾。从原告的证据看，原告提交的《交款明细表》还主张被告2015年1月19日支付2015年1月电费2400元、2015年1月20日支付2oI5年1月电费5000元，故原告主张被告支付的2015年1月电费合计为13200元+2400元+5000元一20600元、2015年3月电费合计为23800元，这与原告提交的电费年度查询记录表以及《2015年5月欠款详细情况说明》关于2015年1月的应交电费合计为17248. 72元、2015年3月的应交电费合计为16168. 32元的主张并不一致，故原告提交的《 交款明细表》中所列明的被告已交费用的用途显然存在错误。考虑到出租方催缴欠费一般是一并催缴租金和其它费用，原告也确认其司催租时是一并催交租金和水电费，表示其司是拿着水电费的凭据向被告一并追缴欠缴的租金和水电费，而2015年1月的电费派单日期是在2015年1月12日，故在2015年1月23日原告已有足够的依据向被告主张2015年1月的电费。综上，本院认定被告还应向原告支付2015年1月23日前的全部欠费合计为84500元是双方在2015年1月23日达成《还租金协议》时的真实意思表示，被告在2015年1月23日之后支付的196400元均应是用于支付上述欠费84500元以及2015年1月23日之后产生的租金和水电费用。   

综上所述，被告陈某还应向原告支付的租金和水电费合计为欠费84500元+租金204630元+电费36569. 83元+水费2930元-196400元一132229. 83元。被告陈某长期拖欠原告费用的违约事实清晰，在双方达成《还租金协议》后被告陈某仍然不能按时支付租金，故本案合同提前解除的责任在于被告陈某。原告要求被告陈某支付上述欠费及滞纳金(从2015年8月7日计至付清之日止，每日按欠费金额的1 %计算)，符合合同约定，本院予以支持，但滞纳金总额应以欠费本金132229. 83元为限。被告要求调整滞纳金的标准，依据不足，本院不予采纳。原告要求被告陈某支付租金和水电费358374元及滞纳金358374元，对于超出本院支持的部分本院予以驳回。双方确认合同提前解除的剩余租期合同约定租金总额为2217606元，原告要求被告陈某按剩余租期应交租金总额的5%支付提前解约违约金110880元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告陈某返还垫付的员工工资3793元，合法合理，本院予以支持。原告要求被告李某对被告陈某的上述责任承担连带清偿责任，符合合同约定，本院也予以支持。   

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:  

 一、被告陈某在本判决生效之日起10日内向原告广州某公司公司支付欠费132229. 83元及滞纳金132229. 83元。   

二、被告陈某在本判决生效之日起1。日内向原告支付合同提前解除的违约金110880元。   

三、被告陈某在本判决生效之日起10日内向原告返还垫付的员工工资3793元。   

四，被告李某对上述判项所确定的被告陈某的责任承担连带清偿责任。  

五、驳回原告的其他诉讼请求。