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房屋买卖阴阳合同案

发布者:陈鸣飞|时间:2015年11月05日|7960人看过

案件描述

案情:

原告:上海××置业顾问有限公司

被告:张××、王××(夫妻关系)

2005年2月24日,在上海××置业顾问有限公司(以下简称“××置业公司”)的介绍下,张××(买方)与陈××(卖方)签订的《房地产买卖居间协议》,主要内容为:陈××向张××出售本市南丹东路××弄××号××室房屋一套(以下简称“该房屋”),房价款为277万元;卖方同意买方通过向银行申请贷款方式支付部分房款;如果买方的贷款申请未获通过或通过的额度不足,则买方应在向交易中心送件前补足;双方同意在2005年4月29日前签订《上海市房地产买卖合同》。同时,张××向××置业公司签署了《佣金确认书》,确认佣金金额为1万元,在2005年4月29日前支付。2005年3月28日,买卖双方根据居间协议的约定,由陈××(卖方)与王××(买方)签订了该房屋的《上海市房地产买卖合同》,约定房价款为352万元。同月30日,陈××与王××又签订《房地产买卖合同备忘录》,双方同意变更该房屋房价款为277万元。签订合同后,因王××没有办出贷款,导致双方没有实际履行合同,张××、王××也未向××置业公司支付佣金。

据此,××置业公司起诉张××、王××,要求按照《佣金确认书》的约定支付佣金人民币1万元。

张××、王××不同意××置业公司的诉讼请求,认为××公司服务存在重大瑕疵。首先,××置业公司没有向张××如实报告签订合同的事项;其次,××置业公司唆使张××、王××签订虚假价格的买卖合同,提高贷款金额;再次,××置业公司为促成合同成立,违反法律规定,为买卖双方制作备忘录。

××置业公司则认为,张××委托公司购买房屋,在其居间介绍下,买卖双方已签订了买卖合同,故××置业公司的居间义务已经完成,根据合同法的规定,有权收据报酬。

 

法院判决:

一审法院认为,××置业公司与张××、王××签订的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》系当事人真实意思表示,合法有效。本案属于居间合同纠纷,根据合同法的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。因被告张××未按约支付佣金,故应承担相应的民事责任。被告王××不是居间协议的签约方,也未在《佣金确认书》上签字,故在本案中不应承担责任。据此,法院判决如下:被告张××支付原告××置业公司佣金一万元,驳回××置业公司要求被告王××支付佣金的诉讼请求。

被告不服,上诉至二审法院,二审法院审理后认为,××置业公司作为专业的房地产居间人接受张××的委托提供订约的媒介服务,以促成委托人与出售方订立合同。在居间过程中,××置业公司提供的信息应当真实和可靠,以使买卖双方对是否进行房屋买卖有着真实的判断。在××置业公司居间下,张××与陈××签订了《房地产买卖居间协议》,买卖双方对房屋以277万元的价格进行交易达成一致意见。然而时隔几天,在××置业公司的撮合下双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房价为352万元,后买卖双方又以备忘录的方式约定该房屋的交易价为277万元。可,《上海市房地产买卖合同》中约定的房价是基于一定的目的形成的,并非是买卖双方真正的交易价。现该房屋的买卖合同因王××未办出贷款、实际未履行而解除,对此后果,××置业公司、王××及陈××均有过错。××置业公司作为居间人,其在居间过程中未按照法律规定和行业规范从事居间活动,且××置业公司不规范的居间行为亦是买卖双方解除合同的原因之一。现王××与陈××确实未履行买卖合同,故××置业公司根据居间协议要求张××支付佣金,本院不予支持。二审法院判决:撤销原审判决,××置业公司的诉讼请求不予支持。

 

案件分析:

一、阴阳合同及其可能存在的法律风险

顾名思义,阴阳合同就是针对同一个履行事项存在两份合同,一阴一阳,内容不一样,“阴”的合同是双方实际履行的合同,“阳”的合同是用于应付备案、报批等监控措施而不准备履行的合同。

阴阳合同都是有目的的,一般都是应付合同公开的需要。例如,在建筑工程施工合同中,因为发包人与承包人签订的施工合同是要经过备案的,双方为了隐瞒真实的合同条件,往往会根据招投标的内容制作一份仅用于备案的合同,而私下又签订一份施工合同补充协议用于实际履行。又如房屋拆迁,也因为拆迁协议需要公示的,拆迁人往往要求被拆迁人与之签订一份严格按照国家规定标准补偿的拆迁协议用于公示,而在拆迁协议之外又按照双方谈判的结果另外进行补偿。在房屋买卖当中的阴阳合同,则是为了实现交易当事人的特殊需求,一是偷税,二是增加贷款额。

举例来说。假设一个交易的真实价格是100万元,如果把“阳”的合同价格做成80万元,那么双方把“阳”的合同提交交易中心办理过户时,国家即按照80万元的价格收取税费,交易双方也就达到了少交税费的目的。反之,仍然是100万的交易,如果买方资金不足,想多贷些款,则把“阳”合同的价格做成120万元,按照60%的贷款比例,买方可以贷款72万,比真实情况下可以多贷12万元,虽然税费也会相应的增加,但买方的主要目的已经实现了。

正因为阴阳合同是对同一履行事项约定不同履行内容,签订阴阳合同的行为就不可避免给合同双方当事人带来重大风险,主要有:

第一、对履行哪个合同发生争议的风险。因为阴阳合同的履行内容不同,就一定会产生对合同当事人利益的不同影响,从而引发合同双方对于应当履行哪个合同的争议。例如,100万的房地产交易,分别签订了房价款为80万和100万的两个合同,履行100万的合同,对卖方有利,而履行80万的合同,对买方有利。如果在签订合同时没有作出任何书面说明,仅仅就这两份合同来看,就极易引起卖方主张履行100万价格的合同,而买方主张履行80万价格的合同的争议。在存在争议而又无法排除的情况下,合同必然面临无法履行、一方当事人承担违约责任的风险。

第二、合同无效的风险。签订阴阳合同的双方,都抱着一定的目的,该目的并不是正当的,因此在发生争议时,任何一方想通过合同条款保护自己和权益时,都将面临合同是否有效的风险。比如,刻意做高合同价格,是为了多贷款,而签订高价合同的行为就属于买卖双方故意串通,欺骗银行的行为。按照合同法规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效,因此高价合同无效。而另一份正常价格的合同即使有效,由于买方凭此无法贷到足够数量的贷款来履行该合同,交易也不能继续。本案即是属于这种情况。

 

二、居间人居间义务的完成是否以促成合同成立为唯一标准

在本案中,张××与陈××签订居间协议时,约定的房价款是277万元,而在张××的丈夫王××与陈××签订买卖合同时,房价款突然变成了352万元,两天之后,王××与陈××又签订了买卖合同备忘录,将房价款改回277万元。这其实就是阴阳合同,该房屋真实的交易价格为277万元,但为了使王××多贷款,双方串通做高了合同的价格,将高价格的合同作为“阳”合同,用于申请贷款,而私下签订买卖合同备忘录作为“阴”合同,用于实际履行。如果还原实际情况,可以发现其实买卖合同以及买卖合同备忘录都是同时形成的,只是双方为了刻意营造一种交易意志的转变过程,将备忘录的时间往后签了两天,于是形成了本案当中的情况。即使如此,交易也没有随着双方当事人的设想进行下去,王××的收入情况使其无法按352万元的房价款申请出贷款,交易就此搁浅。不久后,陈××将该房屋另行出售给了他人。

针对这样一个没有实际履地的交易合同,××置业公司是否有权收取佣金?由此引申出来的一个问题是,在房地产居间活动中,居间人义务完成的标准是什么?

合同法规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同;居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。根据该规定,居间人义务完成的标准即是“促成合同成立”,至于合同成立后发生的变化,与居间人无关,自然不影响居间人收取报酬。本案中,××置业公司正是持这样的观点,因此才不顾买卖双方最终是否成交,执意要求支付佣金。那么,房地产居间中,“促成合同成立”是否房地产中介完成中介义务的唯一标准呢?

司法实践中,法院对于房地产中介的义务往往有着高于一般居间人要求,因此在没有特别约定的情况下,不能简单地认为房地产中介“促成合同成立”即完成了一切义务。原因如下:

首先,合同法规定的居间,主要是指服务内容比较简单的居间服务,居间人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,其目的直指“订立合同”。之所以出现这种服务方式,只因交易双方互不相识,必须通过中间人“牵线搭桥”才能相互认识、相互信任。交易双方希望通过中间人获得协商的机会,并且愿意为此支付给中间人一定的报酬。而交易双方一旦订立了合同,剩下的工作就由交易双方按约履行,中间人并无必要参与到合同的履行过程中。正是鉴于交易双方对于中间人的作用有着充分的认识,且中间人对于合同的履行无法控制的情况,合同法以“促成合同成立”作为中间人完成义务的标准是有充分依据的。而对于比较复杂,中间人的作用又比较重要的交易而言,“促成合同成立”也不是一刀切的标准,合同法的条文是:“居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。”标准的灵活性就体现在“按照约定”四个字上。例如,交易双方对于中间人的要求不仅在于促成合同成立,而且需要中间人协助履行合同,于是就可以在居间合同中约定:买卖双方签订合同,且卖方收到首付款后,向中间人支付佣金。由于有这样的约定,中间人完成义务的标准除了“促成合同成立”外,增加了一项买方支付首付款的条件。

其次,在房地产行业,中介是一个规模化、规范化的服务种类,从收集房源信息看整个交易完成,都已经形成了比较固定的服务模式。从交易双方找中介提供服务的目的来看,迅速找到合适的交易相对人固然是重要目的,最终目的却是顺利成交。因此,中介公司促成双方签订了合同只实现了交易人目的的一半,目的的另一半,即合同成立后付款、过户、交房的顺利进行,也是交易双方寄希望于中介配合实现的。在这样的共识下,房地产中介的居间义务,就不仅仅是“促成合同成立”,而且还要为成立后的合同履行提供后续服务。后续服务的履行与否,也即是交易是否完成、买卖双方的目的是否达到,也就成为中介公司能收取全额佣金的标准之一了。

 

三、居间人唆使、帮助交易双方签订阴阳合同应承担的责任

本案中,××置业公司在前一阶段,即促成房屋买卖双方进行交易、签订合同上已经成功。但为了完成后一阶段的目标,却唆使、帮助交易双方签订阴阳合同,最终导致合同无法履行。这里应予探讨的一个问题是,中介公司唆使、帮助交易双方签订阴阳合同应当在多大范围内承担责任,是仅仅丧失自己的佣金请求权,还是也要对由此造成双方当事人的损失承担赔偿责任?

按照合同法的规定,居间人的义务是如实向委托人报告订立合同的事项、提供订立合同的媒介服务。如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。可见,如果由于居间人的故意隐瞒或欺骗导致委托人损害的,居间人的责任范围不仅仅是丧失自己的佣金请求权,并且要对委托人的损失进行赔偿。但是,唆使、帮助交易双方签订阴阳合同是否属于“隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的行为,是否可以适用该条款呢。这就要看“唆使、帮助交易双方签订阴阳合同”与“隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”是否相同的性质。“隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”是使交易双方因为不能掌握信息或掌握错误信息而作出错误判决的行为,而“唆使、帮助交易双方签订阴阳合同”是配合交易双方采用不合法手段达成交易的行为,虽然在程度上有差异,但这些行为都能使交易双方对于交易真实的情况与及可能面临的风险失去判断力,而且都是违背居间人诚实信用义务的,因此,合同法关于“隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”违约责任的规定是可以类推适用于“唆使、帮助交易双方签订阴阳合同”的。合同法中关于居间合同的规定只有寥寥数条,只能规定其中最重要和最关键性的条款,一些没有具体规定,但在性质上又相同行为,便可以参考合同法的规定。

合同法规定的承担违约赔偿责任的原则是,赔偿数额以所受损失为标准,同时尊重合同双方对于违约金的约定。这条原则隐藏的一个前提条件是:所受的损失都是由于违约行为所造成的。如果违约行为不是造成损失的唯一原因,或者违约行为不足以造成这样的损失,那就必须对违约责任进行调整。总之,要体现行为与责任相对应的法则。

本案就是一个混合过错的例子。买卖双方达成的真实交易价格是277万元,假设买方自有资金充足,他就不可能提出多贷款的设想,中介公司也没必要安排双方签订阴阳合同。可见,签订阴阳合同的动机,只能发端于买方。

如果买方的自有资金确实不足以支付277万元房屋的首付款,那么在签订居间协议时,这个问题就会是一个能否达成交易意向的关键问题,不解决则不能达成交易意向。中介公司为了促成交易意向的达成,可能会向买卖双方推荐签订阴阳合同的解决方案,并极力说服打消买卖双方对采用这一方式存在的顾虑。这便是中介公司唆使的行为,在唆使行为下,中介公司对于签订阴阳合同所起的作用无疑是最大的,因此责任也是最大的。但是,因为签订阴阳合同的动机仍然来源于买方,获利也是买方,就不能把全部责任推给中介。在中介公司唆使的情况下,中介公司当然丧失了获得报酬的权利,同此由此造成买卖双方损失的,中介公司还应当在一定比例上进行赔偿,但是赔偿的比例肯定不能达到100%。

如果买方的自有资金基本上可以支付277万元房屋的首付款,但是基于留有余地的考虑,买方希望最好能够多贷一些款以减轻自己首付的压力。首付款这个问题就不至于成为双方达成交易意向的关键问题,双方可能在签订居间协议、确定交易价格的情况下再来谈如何帮助买方多贷款的问题。在这种情况下中介公司提出签订阴阳合同的方案,则只能算是其在促成合同成立的义务之外提出的一种建议了。这便是中介公司帮助的行为,在帮助行为下,签订阴阳合同的主要责任在于买卖双方,中介公司只是提供了技术上的支持,因此它的责任是很小的,中介公司也会丧失获得报酬的权利,但是无须承担买卖双方由此遭受的损失。

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