律师观点分析

案情简介：

1997年某某村委会和柳某签订一份《农村专业承包合同》，将村内一处汪塘发包给柳某，承包期限20年。2012年经双方协商一致，柳某将该汪塘的一部分用土填平打算用于申请宅基地，村委会向柳某出具结算凭证一份，该结算凭证载明：“发包村东利民路南侧宅基地承包费，期限长期，收款金额贰万陆仟元，收款人马某某（签名）”，该凭证上附有备注“南止小河沿路”字样。之后双方发生纠纷，村委会将柳某诉状法院，要求确认签订的合同无效。一审法院认为该结算凭证载明的宅基地承包费，违反了宅基地不得承包的法律规定，判决确认涉案《农村专业承包合同》续签合同无效，支持了村委会的诉求。柳某不服，提起上诉称，一审判决书第3页被告柳某对上述证据的质证意见：‘……，对证据2真实性认可，通过上述两证据可以证明涉案土地表面上没有用于农业建设，……’，该部分关于被上诉人在一审中提交的某土地利用总体规划图的质证意见的记载，并不是上诉人在一审中的质证意见，上诉人当时对该证据的质证意见是真实性不认可、关联性不认可、证明目的也不认可。一审事实认定部分载明，上诉人与被上诉人于1997年签订的承包合同涉及的洼塘面积为1300平方米，是与事实不符的。通过一审法庭调查法庭询问部分（一审庭审笔录第5页中间位置）可知，被上诉人已向法庭确认其发包给上诉人的汪塘四至为：西至柳某1宅基地，东至李某宅基地，南至蔡庄农用地，北至路，面积大约5至6亩（经测算，总面积不少于5589平方米）；2012年上诉人只是将原承包的涉案洼塘，其中的一小部分即小河沿路以北部分大约1900多平方米垫至与地面持平（而不是将原承包的整个洼塘全部垫上）；至于地面上的一小部分水泥块，上诉人只是用于散养十来只家养鸡而已。被上诉人在一审起诉状中事实与理由部分记载“原告某某村民委员会和被告柳某于1997年签订农村专业承包合同……洼塘，承包期限为20年，……经双方协调后续签了一份合同，因原村支书法律意识淡薄，将合同签为宅基地承包合同”，同时，被上诉人在一审开庭审理过程中法庭辩论部分也陈述“原被告都承认本案所签合同……，而不是宅基地承包合同”，综合以上两个方面可知，上诉人与被上诉人于2012年续签的承包合同，虽然记载有“宅基地承包费”字样，但该合同实质上是双方针对上诉人以其他方式承包的土地（即四荒之一的洼塘）在涉案洼塘承包期到期之前就1997年所签订承包合同中小河沿路以北部分的汪塘再次签订的长期承包合同，在双方协商一致后由上诉人将该部分汪塘填土垫平，这才是上诉人和被上诉人于2012年续签承包合同时的真实意思表示。虽然农村土地承包法第22条规定了承包合同的一般条款，但法律没有规定承包期限为长期的承包合同是无效合同。物权法第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。土地管理法（2019年修改）第62条第二款规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；该条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。江苏省土地管理条例第34条第三款规定，农村村民住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇规划，鼓励建造公寓式住宅，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；该条第四款规定，经批准后连续两年未使用的宅基地，应交还原集体经济组织另行安排使用。综合以上关于宅基地的法律、法规，可知，农村宅基地的取得，必须要经过乡（镇）人民政府审核批准，且必须在两年内使用。而对于涉案承包地，被上诉人没有履行过乡（镇）人民政府审核批准手续，且上诉人早在2012年便开始使用，至今远远超过两年，因此，涉案承包地事实上不是宅基地，上诉人与被上诉人于2012年续签的承包合同，没有违反农村宅基地不得发包的相关规定，该承包合同因此也没有违反法律的强制性规定。综合以上两点，一审法院认为，上诉人与被上诉人于2012年续签的承包合同，是承包期限为长期的承包合同，同时认为上述承包合同承包的是宅基地，便认定上述承包合同无效，显然是没有事实和法律依据的。

被上诉人某某村委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。柳某在上诉状中也认可涉案土地为土地承包合同，而不是所谓的宅基地承包合同。柳某在一审庭审时承认其向村里申请宅基地，因为村里没有办法安排宅基地，柳某另称按照村里标准，一份宅基地为16米长、18米宽，也就是288平方米，但其垫的汪塘是1900平方米，试想村里是否有权力同意其无理要求。柳某称涉案土地上的水泥块是其为了散养鸡的，但十来只散养鸡怎么需要那么多地块。柳某和村委会都认可可以续签土地承包合同，但2012年后签的合同上明确是宅基地承包，一审判决也认为这是村里工作人员不懂法所致，村委会为了纠正其违法行为提起诉讼，宅基地是申请的，宅基地承包是法律所禁止的。

二审法院经审理后查明：

一审法院查明：柳某系某村委会村民，1997年双方签订《农村专业承包合同》一份，约定由柳某承包位于该村东南路南1300平方米的洼塘，承包期限20年，租金1000元。在该合同履行期届满前，双方另行协商补充该合同协议内容，在未签订完善的书面补充协议的情况下，某村委会收取柳某承包金并出具《江苏省农村集体经济组织结算凭证》一份载有：“发包村东利民路南侧宅基地承包费，期限长期，收款金额贰万陆仟元，收款人马某某（签名）”，该凭证上附有备注“南止小河沿路”字样。2012年夏天，柳某将原承包的涉案洼塘垫至与周边地面持平，其中上面放置部分水泥预制块用于养鸡。

二审期间，双方均未提交新的证据，二审对一审查明的事实予以认定。

二审法院经审理后认为：本案二审期间的争议焦点为，一审法院认定涉案合同为无效合同有无事实及法律依据。依据物权法第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。土地管理法第62条第四款规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。本案中，2012年某村委会向柳某出具的收款结算凭证载明“收款内容发包村东利民路南侧宅基地承包费期限：长期”，双方均认可上述凭证为针对1997年涉案土地承包合同的续签。某村委会认为，因其参与续签涉案土地承包合同的村工作人员不懂法而将一般农用地承包合同误签为宅基地承包合同，起诉确认该合同为无效合同。柳某则认为，续签的合同只是针对以其他方式承包的土地再次签订的长期承包合同，涉案土地既未用于非农建设，也没有改变土地用途，应为有效合同。对此，本院认为，依照上述法律规定可知，宅基地使用权的取得需要村民提出申请后，按照法律规定的要求、条件、程序，经乡（镇）政府审核批准，方可依法取得，对于村集体经营、管理的土地是否具有宅基地的建设用地性质，不因合同双方对该地块名称的约定改变而改变，上述结算凭证虽载明有“宅基地承包费”字样，但因涉案土地未经法定申请、审批等程序，土地性质未改变为可以利用该地进行住宅建造的建设用地，涉案合同性质仍为农村土地承包合同性质，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。一审法院认定涉案合同无效，无事实及法律依据，本院予以纠正。综上，柳某的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。

二审法院经审理后判决：撤销一审判决，驳回某村委会的诉讼请求。

彭律师点评：

该案中，某村委会起诉本村村民，要求确认双方签订的土地承包合同无效，原因是其认为，其出具的结算凭证上载明了“宅基地承包费”字样，其单方面认为，其和村民之间签订的是宅基地承包合同，而我们国家实行的是“一户一宅”，宅基地是不允许承包的，但其在一审诉状中也认可是因为村工作人员不懂法才误签成了宅基地承包合同，可见，该村委会也认为双方续签的合同，实质上并不是宅基地承包合同；另一方面，综合物权法第153条、土地管理法（2019年修改）第62条第二款、第三款及江苏省土地管理条例第34条第三款、第四款等关于宅基地的法律、法规，可知，农村宅基地的取得，必须要经过乡（镇）人民政府审核批准，而涉案承包地没有履行过乡（镇）人民政府审核批准手续，因此性质上也不属于宅基地。故涉案结算凭证虽载明“宅基地承包费”字样，但双方续签的合同（涉案结算凭证）的合同标的物实质上不是宅基地，不违反一户一宅的法律规定，故该结算凭证属于有效合同。