律师观点分析

再审申请人福建XX公司（以下简称永安XX公司）因与被申请人福建XX公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2015）榕民终字第5590号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年8月30日作出（2017）闽民申146号民事裁定提审本案，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
永安XX公司再审诉称：（一）原判认定《福州XX前期物业服务合同》对XX公司不具有约束力，是错误的。1．包括XX公司权属区域在内的整个软件园为一个建筑区划，只能形成一个物业管理区域。2．XX公司参与招聘新物业服务企业的专题决策，应当受会议决议及《福州XX前期物业服务合同》约束。3．XX公司参与议定了“新物业收费价格不能超过1.5元/平方米”等。（二）《福州XX前期物业服务合同》系普通物业服务合同，永安XX公司系经软件园业主大会选聘，服务范围及于软件园整体，该合同对XX公司有约束力。1．普通物业服务合同的服务企业依法应当由业主或业主大会选聘。2．永安XX公司在入驻时就与软件园区绝大部分业主分别直接签订服务合同，且业主数量及其面积总和均超过三分之二，这一事实的法律效力已经涵盖了业主大会授权业主委员会代理签订合同的代表或代理行为，直接形成普通物业服务合同关系，效力及于全体业主。（三）原审认定永安XX公司仅就大楼的外围向XX公司提供服务并酌定其按照《福州XX前期物业服务合同》项下标准的30％缴纳物业服务费，是错误的。（四）即使《福州XX前期物业服务合同》对XX公司没有约束力，XX公司也应当参照该合同标准支付物业服务费。综上，请求撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。
XX公司辩称，第一，其房产系自建的独立封闭式园区，自行负责物业管理。第二，原判认定《福州XX前期物业服务合同》对XX公司不具有约束力是符合事实及法律规定的。福州XX产业基地开业有限公司（以下简称XX公司）不是建设单位，也不是业主委员会，更未获得XX公司的授权，无权代表其与永安XX公司签订前期物业服务合同。第三，永安XX公司实际未对XX公司的房产及配套设施提供服务，无权向XX公司主张物业服务费。综上，请求驳回永安XX公司的全部诉讼请求。
永安XX公司向一审法院起诉请求判令：XX公司支付从2011年4月至2012年6月的物业管理费204750元，并按日万分之五支付违约金直至付清款项止，律师费6242.89元，暂合计235958.74元。
一审法院认定事实：福州市XX东起铜盘路，西至洪甘路，至今未成立业主委员会。XX公司系福州市XX的开发建设单位，其与福州XX公司（以下简称XX公司）签订的关于福州XX物业服务委托合同于2011年1月1日到期终止。2010年12月7日，XX公司向福建省物业管理协会发函，委托其组织邀请招投标工作，以引进一家具有一级资质的物业公司入驻园区从事物业服务工作。2011年1月6日，XX公司复函同意福建省物业管理协会2010年12月22日关于推荐永安XX公司、XX公司、XX公司三家具有国家一级资质等级的物业服务公司参加竞标的推荐。2011年1月10日，福建省物业管理协会向永安XX公司发出《投标邀请函》。2011年1月13日，在软件园管委会大楼一层大会议室召开的关于引进新物业公司有关事项的专题会议中，包括XX公司等业主均有派代表出席参加会议。会议议定：鼓楼区物价局核定软件园物业服务费是每平方米1.5元，中标价不能高于这一价格；物业收费项目须经半数以上业主同意。2011年1月28日，XX公司向永安XX公司发出《中标通知书》，内容为：“2011年1月23日开标后，经评标委员会评定，确定你单位为中标单位，中标价每月每平方米物业管理费为1.3元”。2011年3月4日，XX公司向园区内各开发单位、业主、入驻企业发出《通告》，告知其中标结果及永安XX公司于2011年4月1日全面进驻园区提供物业服务，并收取物业服务费。
2011年3月31日，永安XX公司与XX公司签订《福州XX前期物业服务合同》，约定XX公司以邀请招标方式选聘永安XX公司提供前期物业服务，永安XX公司提供服务的受益人为软件园的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同的权利义务；前期物业服务期限为三年，自2011年4月1日至2014年3月31日止；物业服务收费为包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳；业主未按时交费的，应每日按欠费金额的万分之五向永安XX公司支付违约金，并赔偿永安XX公司因催收物业服务费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费等。该合同第二部分“物业服务内容”第三条约定，永安XX公司入驻后物业服务的范围主要包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理，保障供水、供电正常；物业共用设施的日常维修养护、运行和管理；绿化服务、清洁服务、秩序维护、安全防范和突发事故的救助工作、消防服务等。2011年11月8日，福州市鼓楼区房地产管理局出具上述物业服务合同的备案证明。2011年12月15日，XX公司出具《证明》，证明永安XX公司自2011年4月1日接管福州XX物业以来，在客服、安防、工程、保洁和绿化等方面投入大量的人力、物力和财力，能够按照物业服务合同的约定和收费标准的规定提供物业服务。
另查，XX公司所使用的物业位于软件园B区12#楼，建筑面积为10500平方米，系XX公司自建所有，是处于福州市XX内部的独立封闭式园区，建筑物内的保洁、清扫等由XX公司负责。XX公司自2004年起与XX公司签订物业服务协议，物业费收费标准为每月人民币1200元，同时XX公司自2011年起开始陆续自行聘请安保人员和卫生保洁人员对XX公司管辖范围内的区域进行服务。
另，一审法院曾于2012年10月17日向福州市XX管委会作调查笔录，其负责人称“永安XX公司是XX公司委托福建省物业管理协会进行招投标，中标后进驻。XX公司与福州市XX管理委员会是市区两级开办单位，即一个企业管理，一个为行政管理。目前，永安XX公司，每平方米的物业费1.3元，是过半业主同意，这些过半业主到会都有签到档案依据。永安XX公司物业服务范围为整个软件园。”因XX公司的申请，关于软件园区内道路是否列入市政管理，其道路维护、路面清扫、路灯维修保养等由谁负责等问题，一审法院另向多部门发函询问。福州市政工程管理处回函称软件园大门至洪甘路的道路、路灯等设施为软件园管委会自行管养。福州市鼓楼区环境卫生管理处回复称东起软件园大门西至洪甘路的软件大道的道路路面清扫、垃圾清运等不属于其管辖范围。福州市XX管理委员会复函称福州XX内的道路、水电、管XX、绿化等均由XX公司自筹资金建设，并委托聘用物业服务公司负责其日常维护管养及园区保洁、垃圾清运等工作。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”签订前期物业服务合同的一方须为物业的建设单位，XX公司的办公楼系其自建，故XX公司签订的前期物业服务合同对XX公司无约束力。
从是否提供物业服务角度，虽然XX公司未占用园区的分摊面积，但仍享受了园区的道路、环境等基础设施服务，永安XX公司亦有对园区的道路、水电、管XX、绿化、安防等配套设施进行日常维护管养，故XX公司应当支付相应的物业费。关于物业费的数额，因永安XX公司仅提供XX公司园区或楼外的外围服务，根据公平原则，其物业服务费应当少于其他接受楼内物业服务的业主。《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》规定：每月每平方米一级物业0.95元-2.15元，二级物业0.7元-1.7元，三级物业0.5元-1.35元，四级物业0.5元-1.15元；参考前期物业服务合同1.3元的标准，结合永安XX公司一级物业的资质、永安XX公司提供物业服务的内容以及XX公司办公楼内外物业管理量等因素，XX公司每月物业服务费标准酌定为前期物业服务合同标准的30％，即1.3元/平方米×0.3=0.39元/平方米。
关于物业服务费的数额，XX公司的办公楼建筑面积为10500平方米，按照0.39元的标准，故XX公司从2011年4月至2012年6月期间的物业管理费应当为0.39元/平方米每月×10500平方米×15个月=61425元。
根据《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》的相关规定，永安XX公司作为一级物业，其提供的不是完整的物业服务。XX公司提供的相关证据亦能证明永安XX公司的物业服务存在一定瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，XX公司以永安XX公司未完全履行物业服务合同约定的义务为由拒缴物业费，不能谓于法无据。结合本案具体情况，对于永安XX公司主张XX公司支付违约金、律师费的诉讼请求，不予支持。综上，经审判委员会研究，一审法院作出（2014）鼓民初字第4382号民事判决：一、XX公司于判决生效之日起十日内向永安XX公司支付从2011年4月至2012年6月期间的物业管理费61425元；二、驳回永安XX公司的其他诉讼请求。
永安XX公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判支持其一审的诉讼请求。
二审法院对一审查明的事实予以认定。
二审法院认为，本案争议焦点首先在于永安XX公司与XX公司2011年3月31日签订的讼争《福州XX前期物业服务合同》对XX公司是否具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《福建省物业管理条例》第二十七条第一款有关规定，前期物业服务合同应是指新建物业出售前，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同。本案讼争物业系XX公司2002年竣工的自建产业，XX公司并非建设单位，且上述《福州XX前期物业服务合同》是在讼争物业投入使用多年后签订，无论是签订时间还是签订主体，均不符合法律规定的前期物业服务。在此之前，尽管XX公司作为软件园其他非自建产业的开发建设单位，与XX公司有签订物业服务委托合同，但XX公司自2004年起有与XX公司另行签订物业服务协议。XX公司与永安XX公司签订物业服务合同也并非由业主委员会或业主大会授权。而XX公司出席2011年1月13日关于引进新物业公司有关事项的专题会议，并不意味着其对永安XX公司与XX公司所签订物业服务合同的认同。因此，讼争《福州XX前期物业服务合同》对XX公司并不具有约束力。
尽管讼争《福州XX前期物业服务合同》对XX公司不具有约束力，但XX公司仍实际享受了永安XX公司针对园区公共的道路、水电、管XX、绿化和安防等设施提供的服务，应支付相应的物业服务费。双方争议焦点还在于物业服务费的标准问题。永安XX公司仅就大楼的外围向XX公司提供服务，明显少于其他接受楼内服务的业主。且XX公司与原XX公司约定的物业服务费标准仅为1200元/月。因此，原审法院酌定XX公司应缴纳的物业服务费为讼争《福州XX前期物业服务合同》标准的30％（4095元/月），已充分考虑本案具体实际情况，公平合理，二审予以维持。
关于XX公司是否应支付永安XX公司违约金、律师费的问题。讼争《福州XX前期物业服务合同》对XX公司并不具有约束力，永安XX公司以该合同中有关业主未按时交费的违约条款诉请XX公司支付违约金、律师费，依据不足。且双方对XX公司是否应支付物业服务费及费用的标准长期存在分歧，XX公司未及时交纳费用，情有可原。因此，原审法院对违约金、律师费未予支持，并无不当。综上，永安XX公司的上诉请求，没有事实和法律依据，二审予以驳回。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
当事人对原审查明的事实均无异议，本院再审予以确认。
再审期间，永安XX公司向本院提交中共福州市委机构编制委员会《关于设立福州市XX建设领导小组办公室的通知》（榕委编[2014]14号）一份，拟证明福州市XX管委会受福州市人民政府委托统一管理软件园，有资格选聘软件园共有区域提供统一物业服务的企业，XX公司作为园区中的企业应受软件园园区的统一约束。XX公司质证认为，该证据并非是新证据，福州XX由XX公司管理，物业费不应该向业主收取。本院审查认为，永安XX公司提供的证据与本案待证事实即XX公司应否向永安XX公司交纳物业服务费无关，本院不予采纳。
另查明：《福州XX前期物业服务合同》第三条第二点约定“物业共用部分的日常维修、养护和管理，保障供水、供电正常。共用部位明细见附件三”，附件三则载明“物业共用部位明细：单幢建筑红线以外的共用部位”。第十一条约定：“乙方可对业主专有部分物业提供维修养护等有偿服务或特约服务，并按乙方在物业区域内公示的有偿服务收费标准或按双方的约定收取费用。”
根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：XX公司是否应受《福州XX前期物业服务合同》约束；XX公司是否应向永安XX公司交纳物业服务费及违约金、律师费。
本院再审认为，（一）XX公司是否应受《福州XX前期物业服务合同》约束。首先，根据福州市XX管委会向一审法院出具的复函内容，福州XX内的道路、水电、管XX、绿化等均由XX公司自筹资金建设，并由其委托聘用物业服务公司负责日常维护管养及园区保洁、垃圾清运等工作。另根据一审法院向福州市政工程管理处等部门发函询问的回复内容，软件园大门至洪甘路的道路、路灯等设施由软件园管委会自行管养，东起软件园大门西至洪甘路的软件大道的道路路面清扫、垃圾清运等不属于环卫部门管辖范围。因此，福州XX属于一个独立的物业管理区域。其次，XX公司委托福建省物业管理协会邀请招投标过程中，XX公司亦派员参加，并对选聘永安XX公司及签订《福州XX前期物业服务合同》未提异议。再次，虽然XX公司所使用的物业系其自建，但XX公司是园区公共区域的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，对XX公司具有相应约束力。
（二）XX公司是否应向永安XX公司交纳物业服务费及违约金、律师费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据2011年12月15日XX公司出具的《证明》，永安XX公司自2011年4月1日接管福州XX物业以来，在客服、安防、工程、保洁和绿化等方面投入大量的人力、物力和财力，能够按照物业服务合同的约定和收费标准的规定提供物业服务。原审亦认定“永安XX公司仅提供XX公司园区或楼外的外围服务”、“虽然XX公司未占用园区的分摊面积，但仍享受了园区的道路、环境等基础设施服务，永安XX公司亦有对园区的道路、水电、管XX、绿化、安防等配套设施进行日常维护管养”。因此，XX公司应按照《福州XX前期物业服务合同》约定的标准向永安XX公司交纳物业服务费，即XX公司应支付2011年4月至2012年6月的物业服务费204750元（10500平方米*1.3元/平方米*15个月）。原审酌定XX公司按照该合同标准的30%缴纳物业服务费，缺乏事实与法律依据。鉴于XX公司未交纳物业服务费的原因系双方对《福州XX前期物业服务合同》的效力存在争议，故本院对永安XX公司主张的违约金及律师费不予支持。
综上，永安XX公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市中级人民法院（2015）榕民终字第5590号民事判决；
二、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4382号民事判决第二项；
三、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4382号民事判决第一项为：福建XX公司于本判决生效之日起十日内向福建XX公司支付2011年4月至2012年6月的物业服务费204750元。
如果福建XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4839元，由福建XX公司负担839元，由福建XX公司负担4000元；二审案件受理费4839元，由福建XX公司负担839元，由福建XX公司负担4000元。
本判决为终审判决。