目前在房屋买卖中，买卖双方一般签订由居间方提供的一份定金协议，或房屋买卖居间协议，或房屋买卖协议，这些协议共同的特点是买方在签订协议时需要交付一定数额的购房定金，作为签订网签版本的房屋买卖合同的担保。但是在房价突飞猛涨以后，卖方不愿意出卖房屋，买方应该怎么办？

我国《合同法》第一百一十八条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。同时该法第一百十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，合同法对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定，只能选择其一。

    但是，违约金与损害赔偿金的概念、法律性质毕竟不同，而且，对于定金和损害赔偿的选择，合同法则无明确的法律规定。张雪庭律师认为，在法无明文规定的情况下，应根据《合同法》的基本原则来分析，即应根据《合同法》的“诚实信用”原则与“公平、公正”原则来分析当定金与实际损害并存时，守约方是否可以在定金罚则之外进一步主张实际损失赔偿的问题。张雪庭律师认为，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，守约方仍可向违约方主张损失赔偿。

   我国《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。下面张雪庭律师为大家具体介绍一下不同违约责任的承担方式。

　　一、继续履行

　　如果当事人一方不履行合同，首先另一方可要求违约方继续履行合同。例如，在房屋买卖中，如果买方已支付价款，但卖方迟迟不交付房屋，买方就可以要求卖方继续履行交房的义务;或者卖方已经交付房屋但买家不支付价款，卖方就有权要求买方继续支付价款。同时，继续履行不影响违约方仍然要向守约方赔偿损失或支付违约金等。

　　但有下列情况的则不适用继续履行：

　　（1）法律上或者事实上不能履行；

　　（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　（3）债权人在合理期限内未要求履行。

房屋买卖合同违约怎么办？

　　二、解除合同

　　合同法规定，当事人一方迟延主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以单方解除合同。此外，在房屋买卖交易中，如果当事人一方明确表示自己将不履行债务，或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的，当事人也可以依法解除合同。

　　解除合同可以适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　三、定金罚则

　　如果合同当事人在合同中约定了定金条款则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20%，超过部分将不被视为定金。

　　四、违约金

　　违约金可以由买卖双方协商确定，双方可以在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，只要约定不违法，也无明显不合理的，就可以适用合同约定的违约金。但万一发生纠纷，并不一定完全按照约定的数额执行。因为如果合同约定的违约金数额低于实际造成的损失，守约方可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于实际造成的损失，违约方也可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　需要注意的是，在一方稍有违约情形时，另一方就马上要求高额的违约金，其实是很难得到法律支持的。因为合同法鼓励交易，因此只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。

　　五、赔偿损失

　　在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：

　　（1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。

　　（2）虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

　　以上就是房屋买卖合同违约的几种违约责任，张雪庭律师在此提醒大家以上违约责任的承担并不是单一的，守约的一方可以按照自己的实际损失要求对方承担多种违约责任，依法自行选择对自己较为有利的方式。若当事人双方都违反合同的，则应当各自承担相应的责任。