上海动迁房买卖纠纷具体案例的法律分析

张雷律师按：2011年年初，某位当事人经朋友介绍找到张雷律师，咨询动迁房买卖合同的问题。张雷律师查看资料后了解了案件的基本情况：买卖双方于2010年06月份签订了动迁安置房买卖协议。买受人即为张雷律师的当事人，卖售人也是一人，双方约定于开发商将房屋交付给卖售人时，卖售人即应当将该房屋交付给买受人。现开发商已经交房，但卖售人因房屋涨价达60余万不但拒绝交房并且拒绝办理该房屋的小产证，中介和买受人口头催告时，卖售人已经明确表示了拒绝履行合同。当事人咨询张雷律师动迁房买卖合同效力和诉讼策略问题。为此张雷律师出具了一份简易的法律意见书，供当事人参考。

一、关于合同效力的问题

问题一：《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》明确被拆迁人为三人，包括李某某1（死亡）、李某某2、李某某3（签订合同当事人）。如何确定两套房屋的产权归属？

1、现仅见一份《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》，该拆迁协议系以面积为标准确定货币补偿款，因此货币补偿款应当归属于宅基地使用权人和房屋产权人。因未见《宅基地使用权证》，未见《房地产权证》，未见建房批准文件，故不能确定两套房屋的具体产权归属。

2、该协议是以“价值标准房屋产权调换”为安置方式。李某某3获得两套安置房的同时需交纳货币补偿款与安置房总价的差额529716元，因未见该差额的实际出资人，故不能确定房屋的具体产权归属。

3、该协议中的被拆迁人李某某1虽然死亡，但仍被认定为被拆迁人，其获得的份额应当为继承人继承。因未见继承人，故无法确定房屋的具体产权归属。

4、该两套安置房屋因尚未取得房地产权证，故无法确定房屋的具体产权归属。

问题一结论：王某某所购房屋为多人共同共有房屋。

问题二：签订《房屋买卖协议》时李某某3尚未取得房屋所有权。

上海高院对此类案件的态度是：以对将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，一方当事人以出卖人未取得所有权为由主张买卖合同无效的，不予支持。

问题二结论：《房屋买卖协议》不因李某某3未取得房屋所有权而无效。

问题三：签订《房屋买卖协议》的仅为李某某3一人。是否构成代理法律关系、是否构成无权处分、是否构成善意取得？

1、因签订《房屋买卖协议》时未见李某某3出具授权委托书，同时也仅以自己名义签订该协议，因此不构成代理，更不构成无权代理。

2、在共有人有多人（应为买受人王某某所预见）的情况下，李某某3以自己名义签订的买卖合同，如果该房屋将来办理了转移登记，则该转移登记属于《合同法》第五十一条规定的无权处分行为，未经共有人同意为效力待定行为，其他共有人不予追认则转让行为无效。

3、因《拆迁补偿安置协议》中可以确定房屋产权为多人共有，因此王某某不具有《物权法》第一百零六条规定善意取得之“善意”，所以不构成善意取得。

问题三结论：单独签字不构成代理，过户交易构成无权处分，王某某不构成善意取得。

问题四：《房屋买卖协议》的效力与无权处分。

根据合同法及物权法的相关规定，物权变动的原因与结果以及引起物权变动的处分行为与负担行为是有区别的。即李某某3与王某某签订《房屋买卖协议》的行为属于设定合同对方当事人请求权的负担行为，是引起物权变动的原因，该行为本身并不直接导致涉案房产的权属产生变动。且负担行为并不以负担义务人有处分权为有效要件。因此李某某3的无权处分行为只对涉案房产的权属是否发生变动产生影响，而不能决定其与王某某签订的合同是否有效。

问题四结论：《房屋买卖协议》有效，可以依据该协议追究违约责任。

二、诉讼策略

策略一：继续履行合同。

现李某某3明确提出不履行合同，且其共有人亦不可能同意转让过户的物权行为，因此提出继续履行合同的主张可能因为《合同法》第五十四条和《物权法》第九十七条而被法院驳回。

策略二：解除合同并要求赔偿。

在《房屋买卖合同》有效的情况下，又不能办理过户交易，则可以提出解除合同并要求李某某3承担返还房款50万，支付违约金30万，支付其他损失20万元的诉讼请求，该四项诉讼请求有望得到法院支持。

关于诉讼策略，不宜要求继续履行，可要求解除合同并追究违约责任。配套事宜包括：调取开发商交房证据，继续催告履行合同，解除通知，查封房产等。

作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！

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