非实际居住人用动迁补偿款购买三套动迁优惠房，房屋归谁所有

张雷律师按：近年来，旧房换新房成了本市房屋政策的一大亮点，切实维护广大群众的合法权益已成为当前迫切需要解决的问题。动迁房屋是有唯一的实际权利人，其他户籍在内的人并未实际居住，安置时购置了三套动迁优惠房，则三套房屋的确属该如何认定？张雷律师认为，解决这个问题应结合房屋动迁时动迁单位考虑到的各种因素，如房屋来源、居住情况、人口因素、户籍因素等等。

【案情简介】

1998年4月，赵3取得某号房屋的房地产权证。1998年7月至2003年9月，赵1、刘1、赵2、秦某某、李某、张1、张2七人的户籍陆续迁入某号房屋内。赵1婚前曾在该房屋内居住过，自婚后不再居住。之后，该房屋由李某居住。2008年4月12日，赵3(乙方)作为产权人与磐润公司（甲方)签订拆迁补偿安置协议，约定甲方安置乙方7，甲方支付乙方拆迁补偿款1,174,210元。2008年6月11日，赵3、张1、张2与西部大众公司签订上海市商品房预售合同，约定由其三人购买602室、702室、703室三套房屋，每套房屋的价款是320,960元。2008年6月13日，赵3、张1、张2支付了房款，剩余的拆迁补偿款均在李某处。2008年6月18日，赵3、张1、张2办理了三套房屋的进户手续，后三人取得了房地产权证。

2009年3月12日，李某以其是被拆迁房屋的实际所有人为由诉至原审法院，要求确认602室、702室、703室属其所有，并要求赵3、张1、张2协助其办理该房屋的产权变更登记手续。原审法院于2009年9月作出判决，确认602室、702室、703室的房屋所有权归赵某1、刘某1、赵某2、秦某某与李某共同共有。李某不服提起上诉，同年12月，二审法院判决维持原判。

赵1、刘1、赵2、秦某某遂诉至一审法院，要求确认702室归赵1、刘1所有，602室归赵2、秦某某所有，并判令赵3、张1、张2协助将上述房屋分别过户至赵1、刘1、赵2、秦某某名下，要求对剩余的动迁款176,015元按比例分割。经审理后，一审法院判决诉争的602室、702室、703室归李某所有。赵1、刘1、赵2、秦某某均不服，提起上诉。

【案件思考】

本案是房屋析产纠纷，原生效判决已确定涉案的602室、702室、703室这三套动迁优惠房由赵1、刘1、赵2、秦某某和李某共同共有，现一审法院对该三套房屋作出确权判决三套房屋归李某所有，这不是与已生效判决相抵触吗？某号房屋动迁时，到底考虑了哪些因素？李某是动迁安置对象吗？其是否有资格获得602室、702室、703室这三套动迁优惠房？

【法庭判决】

一审法院认为，讼争的602室、702室、703室主要来源于李某所有的某号房屋的拆迁安置。虽然拆迁部门在拆迁补偿时考虑了某号房屋内的户籍因素，但赵1、刘1、赵2、秦某某与赵3、张1、张2实际并不居住在某号房屋内。因此，在分割讼争房屋时，应考虑房屋来源、拆迁时的实际居住以及户籍情况等事实。从公平合理的角度出发，一审法院认为讼争的602室、702室、703室房屋应归李某所有，赵1、刘1、赵2、秦某某可享受适当的房屋拆迁补偿款。

二审法院认为，生效判决已经明确涉案的602室、702室、703室这三套动迁优惠房由赵1、刘1、赵2、秦某某和李某共同共有，一审判决显然与其相违背。另外，某号房屋拆迁时确实参考了一定的人口因素，故判决602室归赵1、刘1、赵2、秦某某共同共有，赵3、张1、张2协助将602室过户至赵1、刘1、赵2、秦某某名下。

【法理延伸】

张雷律师认为，一审法院判决602室、702室、703室房屋归李某所有显然与已生效判决相违背。那么，为什么要尊重已生效的判决呢？一个最为浅显的理由就是为了维护法治统一。学术上称之为既判力：从当事人角度来说，对于既判的案件不得再提出相异的诉讼主张，如再行起诉则应予驳回；从法院的角度来说，既判力要求法院在处理后诉时应受确定判决的拘束，即法院应以确定判决中对诉讼标的的判断为基础来处理后诉，不得作出相异的判决。当然，遵守已生效的判决并不意味着禁止对已生效判决作重新评判。

本案中，动迁实施单位某公司表示动迁房屋安置人员为7人，才可购置动迁优惠房源三套。故如果没有赵1、刘1、赵2、秦某某四人，不可能让该动迁户购置三套动迁优惠房源。已生效判决明确讼争的三套房屋归赵1、刘1、赵2、秦某某与李某共同共有，是合理的。

【法律依据】

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十八条规定：“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”

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作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！

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