律师观点分析

　　原告：北京XX公司

　　法定代表人：琚XX,总经理。

　　委托诉讼代理人：彭X，上海市XX律师。

　　委托诉讼代理人：郝X，上海市XX律师。

　　被告：北京XX公司

　　法定代表人：庄XX，董事长。

　　委托诉讼代理人：周XX，北京市xx律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：何XX，北京市xx（济南）律师事务所律师。

　　第三人：姜X，男，1987年11月1日出生

　　审理经过

　　原告北京XX公司（以下简称XX公司）与被告北京XX公司（以下简称XX公司）、第三人姜X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年3月14日立案后，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人彭X，被告XX公司的委托诉讼代理人周XX，第三人姜X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告XX公司向本院提出诉讼请求：

　　1.判令被告向原告支付房屋室内装修修复费17000元；2.判令被告赔偿原告房屋租金损失79000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月10日，原被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定原告向被告购买位于北京市门头沟区金沙西XX房屋（以下简称119号房屋）。后原告于2021年5月14日与第三人姜X签订《店面租赁合同》，将该房屋出租给姜X作为理发店使用。2021年7月，第三人发现该房漏水且严重影响到理发店正常经营，故联系原告希望被告维修房屋。被告先后派人到场修复过几次，但仍无法彻底解决房屋漏水、渗水问题。2021年8月9日，经原被告及第三人协商，三方签订《关于远洋新天地二期4#楼119房屋渗漏问题责任承诺书》（以下简称《承诺书》），约定被告对房屋渗漏问题进行维修、恢复，在无人为破坏的前提下，此次渗漏给租户带来的实际损失全部由被告承担。后被告未按《承诺书》上所载内容履行义务，也拒不支付装修修复费用。现原告为维护自身合法权益，依据《北京市商品房预售合同》的约定及相关法律规定，特提起诉讼。

　　被告辩称

　　被告XX公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.对于装修修复费用，应由第三人向维修方支付后找被告主张，在原告没有支付或承担该笔款项情形下，原告直接向被告主张，可能导致被告向原告及第三人双重赔偿；2.按照三方签订的《承诺书》，租金损失也应由第三人直接向被告主张，而且，原告也无证据证明第三人未交纳租金与房屋渗漏存在因果关系。

　　第三人姜X述称，同意原告的诉讼请求。对于装修修复费用，我同意被告也可向我支付，对于原告主张的房屋租金损失79000元，我确实没有交纳，并且三方协商时被告承诺由其承担。

　　本院查明

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。三方无争议事实如下：

　　2019年9月10日，XX公司（出卖人）与XX公司（买受人）签订《预售合同》，约定XX公司购买位于北京市门头沟区新城XX00-0017-60x5地块3#商业、商务办公楼1层119（现更名为北京市门头沟区金沙西XXx层x号）房屋，双方已履行完毕付款及交付房屋的义务。《预售合同》附件八“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定（一）2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年（不得低于5年）”，《预售合同》附件十二第十三条13.3约定“该商品房质量应当符合国家、本市及相关行业验收标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任……”

　　2021年5月14日，XX公司的法定代表人琚XX（出租方）与第三人姜X（承租方）签订《店面租赁合同》，约定姜X承租119号房屋用于开设美容美发店，租赁期限自2021年5月15日至2026年5月14日，其中2021年5月15日至2021年7月14日为免租期，姜X无需支付租金。2021年5月15日至2024年5月14日每年租金258000元。付款方式为以季度为单位支付，押金为21500元，收款账户为祁XX名下中信XX账户。该合同第7条约定，合同签订当日，乙方向甲方支付一个月租金21500元及第一季度租金64500元。对该合同，姜X认可是与XX公司签订。

　　2021年8月9日，远洋新天地客服部工作人员马X、XX公司工作人员祁XX、第三人姜X签订《承诺书》，远洋新天地客服部承诺:“1.我方负责对渗漏问题进行维修、恢复……；2.在查明无人为破坏因素的前提下，由于此次渗漏问题给租户造成的所有实际损失，均由我方承担，与业主方无关，维修确认完成后租户可直接与我方进行协商赔偿问题，提出赔偿时需租户提供相应损失的有效证据；3.在维保期内，此房屋后续质量租户可直接与我方进行沟通解决，若出现损失遵循第2条承诺内容履行。”审理中经询问，三方当事人均认可《承诺书》真实性，XX公司称马X是其公司工作人员。

　　审理中经询问，三方当事人均认可在2021年7月10日左右至2021年12月10日期间，119号房屋在下雨天出现漏水情况，经XX公司维修后，现未发现新的漏水问题。

　　对于XX公司主张的房屋室内装修修复费17000元，XX公司提交姜X与装修修复工人的微信聊天记录，姜X表示修复费用共计17000元，其已向工人支付15000元，尚有2000元未支付。XX公司认可装修修复费的数额为17000元。

　　有争议的事实如下：

　　1.房屋漏水涉及房屋的范围。对于房屋漏水所影响到第三人的实际经营情况，原告及第三人表示房屋漏水涉及到理发店的门口、洗发区，两个VIP室，对此原告提交房屋漏水的视频光盘作为证据。被告认可该份证据的真实性，但认为漏水所涉及的范围仅为两个VIP室，不存在房屋全部漏水。

　　2.原告主张的装修修复费用应由被告向谁支付。对于装修修复费用17000元，庭审中原告同意由被告直接向第三人支付，第三人也同意接受，被告主张该笔费用应向第三人支付，而非向原告支付。

　　3.原告主张的租金损失费用是否应由被告负担。对于租金损失费用，原告提交《店面租赁合同》、姜X与XX公司的工作人员马X的微信聊天记录、姜X向XX公司工作人员祁XX的转账记录作为证据，被告不认可上述证据的证明目的，认为通过三方签订的《承诺书》，被告无需向原告支付租金损失，且上述证据也无法证明租金损失的数额以及租金损失与房屋漏水存在因果关系。经询问，原告与姜X表示，关于房屋漏水期间的租金减免事宜，双方虽未形成明确的书面约定，但漏水后因姜X无法正常经营店铺，原告同意漏水期间减免收取租金。对减免方式，双方一致认可：因交付租金的是以“押一付三”的方式支付，姜X在2021年5月15日起租时，交付了2021年7月15日至10月15日的租金64500元（租赁合同约定2021年5月15日至2021年7月14日免租金），基于2021年7月10左右开始漏水，已交付的租金不再退还，而是在下个季度减免两个月租金，故在2021年10月14日仅支付了21500元。同理，因漏水持续，姜X在2022年1月14日支付28500元，用于减免2021年10月至12月期间的租金。由此，应收取的租金减去实际收取的租金差额为79000元。

　　本院认为

　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，XX公司与XX公司签订的《预售合同》、XX公司与XX公司、姜X签订的《承诺书》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，依照《预售合同》附件八关于保修范围、保修期限和保修责任的约定（一）以及附件十二第十三条13.3的约定，XX公司应对房屋漏水问题履行维修义务，并就XX公司主张的损失承担相应赔偿责任。

　　对于XX公司主张的房屋室内装修修复费用，属于《承诺书》中约定的给租户造成的实际损失，应由XX公司向姜X支付，且XX公司、姜X对此均无异议，XX公司对装修修复费用数额也无异议，故本院认定XX公司应向姜X给付17000元。

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。对于XX公司主张的房屋租金损失费用，系XX公司作为房屋业主产生的实际损失，在《承诺书》中并无约定，依照《预售合同》附件十二第十三条13.3的约定，XX公司应向XX公司进行赔偿。至于赔偿数额，结合XX公司提交的视频证据来看，漏水已影响到店铺正常经营，故XX公司与姜X约定减免房屋漏水期间的租金合乎情理，结合XX公司与姜X所签订的《店面租赁合同》及当庭陈述，租金损失的计算方式亦属合理。XX公司虽认为漏水所涉及的范围仅为两个VIP室，但未提供充分证据证明，其他答辩意见也无事实及法律依据。故本院认定XX公司的租金损失为79000元。

　　综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、北京XX公司于本判决生效之日起七日内给付姜X房屋室内装修修复费用17000元；

　　二、北京XX公司于本判决生效之日起七日内给付北京XX公司房屋租金损失79000元。

　　如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。