律师观点分析
1、案件概况:
原被告双方签订《房产代持协议书》一份,约定将系争房屋的物业登记在被告名下,但实际持有人为原告,且原告可要求被告无条件协助将房屋过户至原告或原告指定的人名下。同日,被告将系争房屋出售,之后又与买方再次签订了《房地产买卖合同》,约定系争房屋成交价提高为1100万,并与第三人办理了银行贷款手续。后原告多次要求被告将系争房屋过户至原告名下,均遭被告拒绝,原告遂起诉。法院认为,原告有义务证明其为房屋的实际出资人,但是代持协议中并未约定房屋总价款,亦未对支付方式进行约定,就现有证据看,原告所提供的大量资金流水账无法直接证明原告曾支付过系争房屋价款,也未能对后续贷款支付情况作出说明,故原告诉请难以被支持。
2、主要法律问题分析:
本案是一起比较复杂的所有权确权纠纷,也即“借名买房”案。
(一)借名买房所签订的“房产代持协议”是否有效?
《合同法》第五十二条的规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据该法律规定可知,不违反上述五种情况的合同一般是有效的,因此在司法实践中,“借名买房”所签订的代持协议普遍情况下都是具备法律效力的。
(二)如何证明借名人为房屋实际出资人?
虽然多数情况下,当事人双方之间的代持协议能够被认定是有效的,但是如何证明系争房屋的首期房款等相关款项是由借名人实际支付的才是司法实践中的难点。根据《物权法》第十六条的规定:不动产登记簿是物权归属和内容的依据,如果当事人想要在诉讼中推翻不动产登记薄中的记载,就需要证明登记在出名人名下的房产具备代持有性质,自己才是房屋的实际出资人。就本案来说,法院认定原被告之间房产代持协议是有效的,但就现有证据看,协议中并未约定房屋总价款,也未对款项支付方式进行约定,原告所提供的大量资金流水账也是在双方之间的非法往来中产生,故现有证据无法充分证明原告方对房屋享有所有权。
3、建议或意见:
本人认为,“借名买房”的法律问题在司法实践中的做法并不一致,自由裁量空间较大,由此所产生的危险不容忽视。最高院曾公布过两个典型案例,一是谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷案,二是戴崴与游丽秋房屋确权纠纷案,虽然最终高院支持了借名人的相关诉求,认定诉争房屋具备代持有性质,但值得我们注意的是,最高院在判决中详细列举了借名人所提供的相关证据,并对每一份证据都加以细致的说明,也即在“借名买房”案中,对原告方的证明要求较高,需要充分证明借名人与出名人之间存在借名登记的约定,且借名人对诉争房屋有实际的出资关系。
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