律师观点分析

上诉人马XX、许XX因与被上诉人马XX、马X确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初42179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马XX、许XX上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马XX的诉讼请求。事实与理由：涉案房产是在张XX去世一年后才由其爱人马X1独自购买取得，为马X1的个人财产。马X1在1998年12月26日与北京XX厂签订购买该房产的合同，在2000年1月13日取得房产证，而张X在1997年6月9日即已去世。张X在世时，没有取得涉案房产，因此涉案房产不属于马X1与张X的夫妻共同财产。因此，马X1作为产权人有权与马XX、许XX签订房屋买卖协议，协议有效，应受法律保护。
马XX辩称：同意一审判决，不同意马XX、许XX的上诉请求和理由。
马X述称：同意一审判决。
马XX向一审法院起诉请求：确认马X1与马XX、许XX签订的关于北京市朝阳区XXX门15-16号房屋（以下简称涉案房屋）的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：
马X1与张X系夫妻，婚后生育马XX、马XX、马X2三个子女。张X于1997年6月9日去世，马X1于2016年8月3日去世，马X2于2012年5月23日去世。马X21995年离异，婚内育有一子马X。马X1、张X均未留有遗嘱。
1997年3月30日，马X1与北京XX厂签订《房屋买卖合同》，约定由马X1向北京XX厂购买涉案房屋。房屋总建筑面积49.83平方米，标准价870元/平方米，并按房改政策扣除各种优惠，房价款18338元。购房使用马X1工龄33年，使用张X工龄25年。房屋登记在马X1名下。马XX、许XX主张涉案房屋购买时系马XX、许XX出资，但未就此提交证据予以佐证。
2014年7月22日，马X1作为出卖人与马XX、许XX签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定马X1将涉案房屋出售给马XX、许XX，房屋成交价格10万元。同日，涉案房屋过户至马XX、许XX名下，由马XX、许XX共同共有，目前，涉案房屋由马XX、许XX占有使用。
庭审中，马XX、许XX主张其与马X1之间就涉案房屋系买卖关系，购房款已经现金支付给马X1，但马X1又退回了。就钱款给付情况，马XX、许XX未提交证据予以佐证。双方均认可出售房屋的情况马XX及马X均不知情。
现马XX以马XX、许XX与马X1在其不知情的情况下出售马X1与张X的共同财产侵犯其对涉案房屋继承权为由要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。马XX、许XX表示买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，不同意马XX的诉讼请求。马X在庭审中表示不发表意见同时不认可出售价格。
一审法院审理认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋系马X1与张X婚后购买，系二人夫妻共同财产。张X去世后，涉案房屋未经析产继承，系所有继承人共同共有之财产。马X1与马XX、许XX在明知有其他继承人的情况下，未经其他继承人同意签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，损害了马XX作为继承人及房屋共有权人的合法权益，该合同应属无效，对于马XX的诉讼请求，法院予以支持。
判决如下：确认马X1与马XX、许XX于二〇一四年七月二十二日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，涉案房屋系依国家有关政策折算了张X的工龄而获得的政策性福利房，涉案房屋虽登记在马X1名下，但该政策福利所对应财产价值的个人部分应作为张X的遗产予以继承。根据本案现有证据，张X的该部分遗产并未予以分割，故各继承人对于涉案房屋中张X遗产的部分构成共同共有。现马X1与马XX、许XX在未经张X其他法定继承人同意的情况下，将登记在马X1名下的法定共有房屋擅自以马X1的名义过户给马XX、许XX，马XX、许XX作为买受人，明知涉案房屋存在共有份额且未能提交证据证明存在真实的房款给付情况，难以认定其属于善意买受人。故马XX以上述房屋买卖行为侵犯其作为继承人和房屋共有权人的合法权益为由要求确认《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效，于法有据，本院予以支持。马XX、许XX以涉案房屋产权取得时间在张X去世之后、应为马X1的个人财产的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采信。
综上所述，马XX、许XX的上诉请求及理由均缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由马XX、许XX负担（已交纳）。
本判决为终审判决。