当房屋纠纷遇上拆迁

【基本案情】

　　20XX年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的楼房一楼、二楼，用于经营。租赁期限从20XX年X月至20XX年X月止。年租金XX万元。租赁房屋的水费、电费、取暖费均由被告自行承担。如原告擅自终止合同，应返还被告剩余租金并按三个月的租金赔偿给被告；如被告擅自终止合同，已付租金不予返还，赔偿原告经济损失。如遇城市改造等政府行为需要双方终止合同，原告将剩余租金全部退还被告，双方互免经济责任。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，为被告开具租金发票，20XX年X月，被告收到某市土地整理中心下发的《城市更新改造项目房屋征收与补偿方案》。其后双方对租赁房屋的租金及拆迁补偿的事宜协商未果，被告于20XX年X月向原告邮寄告知函，通知原告将于20XX年X月将租赁房屋交回，双方租赁合同于当日解除，同时要求原告为其开具租金发票，并给付被告房屋拆迁装修补偿款，同日被告搬离租赁房屋。原告认为被告没有法定理由，未经原告允许，在拖欠原告X个月的租金和水电费的情况下，擅自搬离原告的经营场所，给原告造成了巨大经济损失，故诉至法院，请求法院判令被告支付房屋租金、滞纳金及水电费等合计XX万元，支付原告违约金XX万元并承担案件受理费。被告对原告起诉其拖欠的房屋租金XX万元没有异议，但要求原告提供正规发票。

【争议焦点】

　　在租赁期间内，出现城市改造政府拆迁问题，在政府未确定具体拆迁时间时，如何确定租赁关系的时点，如何认定行使解除权的条件是否成就。

【法院裁判要旨】

　　人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的合同明确约定如遇城市改造等政府行为需要双方终止合同，原告将剩余租金全部退还被告，双方互免经济责任。20XX年被告收到某市土地整理中心下发的《城市更新改造项目房屋征收与补偿方案》，被告承租的原告房屋亦在征收范围之内，因土地整理中心未通知具体拆迁日期，故20XX年X月应视为出现了合同约定的终止事由。其后双方在未就房屋租期等事宜达成书面变更的情况下，被告考虑其经营问题，实际租赁承租房屋至20XX年止并书面通知原告。因此原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应自通知到达原告时解除。

【律师观点】

　　本案是一起典型的在租赁合同履行过程中，因出现房屋拆迁事由引发的租赁合同纠纷。本案原、被告在合同中明确约定如遇城市改造等政府行为需要双方终止合同，原告将剩余租金全部退还被告，双方互免经济责任。被告承租的原告房屋亦在征收范围之内，因土地整理中心未通知具体拆迁日期，故20XX年X月应视为出现了合同约定的终止事由。即双方约定的解除合同条件成就，被告按照约定行使合同解除权，且履行了通知义务，即解除合同发生法律效力。原告如对被告解除合同的行为持有异议，应当在法律规定的期限内向人民法院起诉。自被告解除合同的通知到达原告后六个月，原告才以被告单方终止合同构成违约为由起诉至法院，已经超过了法律规定的提起异议诉讼的期间，因此法院对其诉求无法支持。在拆迁过程中，承租人享有知晓拆迁信息权，《拆迁条例》第八条第二款规定：“房屋拆迁管理部门和拆迁人应当向被拆迁人做好宣传、解释工作。”这里的拆迁人不仅包括拆迁房屋的所有权人，也应当包括拆迁房屋的承租人。因此当房屋拆迁管理部门下发拆迁通知、公示拆迁信息等就意味着房屋出租人与承租人之间的租赁关系出现了可能影响合同正常履行的事由，继续履行将可能使承租人的利益遭受损失，而这种事由并非双方当事人的行为引起，且双方当事人在订立合同时已经对拆迁事由予以预见，并作出了相关的约定。因此将承租人接到房屋拆迁管理部门向被拆迁人下发拆迁通知的时间认定为当事人约定的解除合同的条件成就，能有效保障承租人的合法权益，也充分体现了当事人合同意思自治原则。同时法律亦赋予出租人对承租人单方解除合同的行为享有提出异议的诉求，致使出租人的合法权益也有着强有力的法律保障。