高院房地产领域十大经典案例解析（二）

韩某与XX公司商品房买卖合同纠纷案

【基本案情】

20XX 年X 月，韩某与某房地产公司签订《房地产认购书》，约定韩某购买该房地产公司开发的别墅一套，并向该公司支付了定金XX万元。房地产公司称：20XX年X月，通过特快专递向韩某送达了《逾期签约通知书》；按照《房地产认购书》的约定，韩某应于20XX年X月前与该公司签订《商品房买卖合同》。但是，买受人未按期来公司签订买卖合同。若买受人于上述期限内仍未与该公司签订买卖合同，该公司将依照《房地产认购书》的规定处理。之后，买受人一直未到卖方签订《商品房买卖合同》，房地产公司便将房屋出售他人。韩某对房地产公司的说法没有更多的反驳，只是说没有收到通知，双方签订的《房地产认购书》也找不到了，请卖方公司提供原件，要求退还定金10万元。法院审理的整个过程中，原被告均没有向法院提交《房地产认购书》原件。

【裁判情况】

法院终审认为，韩某与房地产公司虽然均承认签订《房地产认购书》及缴纳定金XX万元的事实。但是，韩某不承认有关的违约条款；双方最终未签订正式的《商品房买卖合同》；房地产公司实际也将该房产出售给了他人，双方签订《房地产认购书》的目的并未实现。双方均提不出所订立的《房地产认购书》原件，致对违约行为及责任无法确定。我国民事诉讼法第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；第六十八条还规定：书证应当提交原件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。于是，判决公卖方司退还王司宇定金10万元。

【律师观点】

因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。定金是把双刃剑，在约束购房者的同时，也约束了开发商。本案因双方均提不出《房地产认购书》原件，系对自己提出的主张，不能提供证据，法院无法判定双方的责任，按不可归责双方的事由导致商品房买卖合同未能订立处理，故判决房地产公司退还韩某定金10万元。但是，如果开发商违约将所认购的房屋转卖他人的，开发商应双倍返还定金；如购房者违约导致未能订立合同的，购房者无权要求返还定金。