老百姓辛辛苦苦买了房子，本以为从此过上幸福快乐的生活了，谁知道，更大的问题还在后面，开发商以各式各样新奇的理由拖延交房日期。更有甚者，近日杭州某小区，一家发地产开发商延期交房，并要求业主不验房直接入住，理由是手续还在办理中。而且还威胁业主不收房后果自负!

“三书一证一表” 合法交房的前提条件

先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序。业主在验楼收楼时，要认真查看“三书一证一表”所谓“三书”，指的是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》;“一证”，指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》;“一表”，则是《竣工验收备案表》。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺;《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标;《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证;《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证;《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料。根据建设部门相关规定，房地产开发项目竣工后，经验收合格，方可交付使用。也就是说，“三书一证一表”齐全，是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是开发商交房的必要条件，没有按期提供三书一证一表，就算交了钥匙，也算逾期交房。

律师提醒广大业主可以要求开发商出示上述书面文件，如果不全，则可以以此为依据主张开发商交付房屋不合格的责任，要求维修或者退房。如果齐全，您需要自行委托权威部门对您的房屋做出检测和评估，确属质量问题的，向开发商主张违约责任并要求赔偿损失。

逾期交付房屋开发商将承担违约责任

在商品房买卖合同关系中，开发商的义务是按时向买方交付符合合同约定质量的房屋。只有出现“因不可抗力或者当事人在合同中约的其他原因”且开发商及时履行告知义务时，才构成开发商延期交付的法定免责条件。对于赔偿违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。按此规定，开发商与业主在订立《商品房买卖合同》时，已经约定了违约金的计算方法，开发商应按照合同约定的方式进行赔付。对于有些没有在《房屋买卖合同》中约定违约赔偿问题的购房纠纷，业主可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。按此规定，要求逾期交付房屋的开发商承担违约责任。如果双方商议未果，或者谈不拢，无法与开发商达成一致协议时，直接向法院起诉。?

收房注意事项

收房前业主们一定记住要求开发商出示“三书一证一表”，但时下不少楼盘通常证件不齐就匆匆交房。对于这种情况，业主可选择不收房，或者在相关文件，如《住户验房交接表》《验房记录表》等写明“未见《×××表》”等字样，并妥善保管好相关资料副本。

验房过程中，业主可在有问题的地方，随手用粉笔做好标记，以便整改时识别，验房结束后，应按实际情况填写《住户验房交接表》，不满意的地方，可提出意见并填写在《楼宇验收记录表》中，如果开发商没有准备相关表格，业主可以书面形式递交开发商。

交房过程中，凡涉及到金钱问题，像兑换发票、缴交各项费用等，都要弄清来龙去脉，并一笔一笔结算清楚。这就要求业主提前了解物价局的相关收费规定，与开发商要求的款项进行一一核对，一旦发现有不合理收费条目，立即与对方进行协商，必要时，还可以向物价局、房管局等上级部门投诉。

对于大多数人来说，房子是几十年的拼命劳作、省吃俭用和一辈子的心血汗水垒起来的，收房不是拿笔签字这么容易的事，毕竟签字之后遇到任何问题，开发商都不再付法律责任，所以律师提醒各位业主收房谨慎，维护自己的合法权益。