购房意向书
购房意向书就是房屋买卖双方当事人就买卖房屋达成初步的意向，是对双方在未来条件成就时期签订购房合同的权利义务的确定。从性质上看，这事一个预约合同而非购房合同。但双方仍应该遵守，依诚信原则待条件成就时进一步谈判磋商，违反合同约定的承担违约责任，对于守约方因信赖利益落空而残生的损害酌情给予赔偿。
《案例》
韩某于2011年8月和天津某房地产公司签订了房屋认购意向书，支付购房意向金5千元，取得小区的优先购买权。然而房屋开盘后，因为房价飞涨，开发商并未如约通知韩某前去购房。当韩某得到消息，找到开放商时却被告知因为房价上涨，开放商不会再以原价将房屋出售给韩某，而且房屋早已销售一空，无法履行。只能退还意向金。
韩某遂向法院起诉，要求某房产公司按照约定价格履行合同，或者赔偿韩某经济损失100万元整。房产公司则表示，双方签订购房意向书时，房产公司尚未取得相关的证照，因此意向书无效。即使该意向书有效，公司也仅仅应该承担定金责任。
原审法院认为意向书具有预约合同的性质，是合法有效的。而本案中的意向金不符合定金的表现形式，由于房产公司的过错造成双方无法进一步谈判签订购房合同，意向书已经无法履行，应予以解除。某房产公司承担违约责任，根据过错程度计算可能造成的信赖利益损失。后房产公司不服一审判决上诉。二审法院认为，意向书签订前房产公司已经办理了立项规划手续，双方的买卖存在现实的基础。
《律师观点》
1. 购房意向书的法律性质
当意向书不具有确定性，仅仅表达一种签约的初步意见，具体的交易条件并不明确，且当事人往往不受意向的约束时，才不具有法律效力。而当如本案所指的意向书其本质是一个预约合同，是当事人为了将来订了确定性的本约而预先达成的书面允诺。是一份形式完备的合同，适用合同成立，成效及履行等一般规则。但是预约合同和其他合同的区别在于预约合同以将来签订本约为目的，本约的最终达成，通常需要当事人之间反复谈判。
2. 购房意向书的法律效力
《关于审理买卖合同纠纷案适用法律问题的解释》第2 条
“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
3. 预约合同的违约责任
A.关于继续履行的问题。
预约的继续履行问题之实质是可否强制缔约问题。关于该问题在司法解释制定过程中存在否定和肯定观点之争。否定说认为：第一，并非所有合同均可适用强制履行，合同法第一百一十条对不适用继续履行的情形作了三种特别规定。债务人拒不签订本约合同的违约行为，属于合同法规定不适用继续履行之情形。第二，强制缔约有违合同意思自治原则。预约仅对将来缔结本约为意思表示，而非为交付标的物实现交易，若强制其缔结本约，则人民法院须补足本约的缺失条款，但这些条款的目的均在于交易目的之实现，此有悖于预约当事人的意思表示。第三，如果预约中缺乏本约的必要条款而强制当事人继续缔结本约，则有悖于限制强制履行理论。因此，由法官直接强制当事人进行磋商谈判并缔约，有违现代文明精神。[2]肯定说则认为：第一，人身强制并非在任何时候都被禁止。在买卖合同中，当一方当事人不愿履行交货义务并经法院判决强制履行时，就属于人身强制的适用。第二，审判实务中出现的债务人不积极作出意思表示以及本约依何内容成立的问题，完全可以通过合同解释、合同漏洞填补等途径解决。第三，大陆法系的德、日以及我国台湾地区“民法”和判例基本均采此立场。[3]第四，我国民法学界多数学者亦赞同肯定说。[4]对于预约能否强制缔约问题，我们认为，考虑到当前我国大陆地区民法学界对于该问题的学术研究尚有待深入，相关审判实务经验亦有待丰富和发展，宜将该问题留给学术界和审判实践进一步研究和检验，故《解释》采纳了否定说。
B.关于赔偿损失的范围。
其中涉及违约损失的总体范围、机会损失是否赔偿、和是否存在可得利益损失等三个问题。首先，关于违约损失的总体范围问题，我们认为，以本约为参照，预约其实处于订立本约的先契约阶段，因此，相对于本约而言，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约之缔约过失行为，所以在理论上可以认为可能发生违反预约之违约责任与本约的缔约过失责任之竞合。就此而言，预约的违约损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，即相当于本约的信赖利益损失。虽然理论界对于信赖利益的概念及利益范围存在争议，但依合同法理论界目前的基本共识，对信赖利益(指对本约的信赖利益)的赔偿以不超过履行利益为限。其次，关于机会损失赔偿问题。对如何确定机会损失以及是否赔偿机会损失，有观点认为，预约合同可能已经对本约标的物、对价等作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，从而导致机会损失可能变为现实损失，该机会损失应当归属于信赖利益范畴。我们认为，机会损失如何界定以及是否赔偿，学界和实务界目前尚未形成共识，有待审判实践进一步总结。最后，关于可得利益损失赔偿问题。我们认为，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，没有生成任何经济利益。若未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，并无可得利益损失。而本约合同的履行，则是完成交易之行为，能够直接产生经济利益，该利益是合同的履行利益，其中包含可得利益。因此在违约责任方面，预约合同与本约合同的最大区别之一在于，预约合同违约没有可得利益损失，本约合同违约可能存在可得利益损失。综上，我们认为，考虑到双方仅处于预约阶段，预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，在最高不超过履行利益的范围内，由法官依据诚实信用和公平原则，结合案件的实际情况，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，酌情自由裁量。
