开发商延期交房，质量问题----退退退!

1、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下简称《解释》)

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《城市发地产开发经营管理条例》

一、房屋未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《城市发地产开发经营管理条例》第十七条：

“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 ”

二、下列房地产，不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

三、无商品房预售许可证明的，签订的预售合同无效

《解释》第二条：

“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

未取得预售许可证而出售房屋的方法法律风险很大，业主在公司取得预售许可证之前都可以要求退房，因此务必在预售许可证拿到之后才能进行销售。

四、已出售的房屋另行签订的买卖合同无效。

《解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

五、主体结构质量不合格的，买卖合同可解除

《解释》第十二条：

“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

(1)使用该条款的界限很清楚，关注两个关键词，一是“主体结构”，二是“确属不合格”;

(2)“主体结构”——设计施工工艺，包括柱、板、梁、墙构成的承重结构;“确属不合格”——法院委托第三方权威机构鉴定所处的鉴定结果;

(3)依此条款，装修质量不好等理由不得作为退房的依据，开发商处理方法还是应该以整改为主。

1、在交房时有业主提出因房屋质量不合格要求退房的，用此条款明确回绝业主，告知其房屋质量问题不属于“主体结构质量确不合格”，解决方法主要还是以整改为主。

2、如业主坚持退房，暗示其必须拿到第三方权威机构鉴定所处的鉴定结果，也可委婉告知其在此问题上法院的一些判例。

六、买卖双方任何一方迟延履行，经催告三个月仍未履行的，另一方可解除合同

《解释》第十五条：

“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”

1、延期交房时，建议公司提前告知业主，主动按照合同约定承担违约责任，以免业主催告。业主一旦催告即启动退房的时效计算，法定的三个月期限开始倒计时。

2、为避免业主在诉讼时否认收到我司的发函，建议发函最好由公证处公证，需公证内容为：寄发时间、函件内容、寄发对象等。

七、出卖人交付房屋一年零三个月后仍然不能办理产证的

《解释》十九条：

“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：

“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

1、产证的办理时间延迟会导致业主退房的法律风险，且易导致群体诉讼的爆发，应尽量保证在合同约定的时间之内办理出产证。

2、此外，结合一期有极少业主因没有收到领取产证的短消息通知而投诉至客服中心的情况，建议短消息的发放也最好能够公证避免业主失口否认曾收到领取产证通知时我司无法出示发放证据。

八、担保贷款的买卖合同，因任何一方当事人的原因，或者不可归责于买卖双方的原因未能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买卖合同可以解除。

【法律依据】《解释》二十三条：

“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

九、因房屋买卖合同被确认无效或被解除，该买卖合同的担保贷款合同也可以随之解除。

《解释》二十四条：

“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

十、凡被确认为出卖人欺诈的任一情况，合同可免除

主要包括：1、作为要约的广告没有兑现;

2、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

3、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

4、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

5、面积误差比绝对值超出3%

出现以上十种情况，可以依法要求开发商退房，并且支付违约金。届时，消费者一定要注意时效问题，在法定期间内维护自身的合法权益。