陈艳渤律师
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江苏-南京专职律师执业11年
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开发商违反定制合同起诉遭反诉,开发商退定金

发布者:陈艳渤律师 时间:2018年10月11日 758人看过 举报

律师观点分析

导读:

在追求个性的时代,定制早已不是新鲜词,房地产的定制品也悄然兴起。房地产定制合同因不违反法律强制性规定而被大部分法律人认为有效。因此,定制合同双方均应按照定制合同履约。

案情:

2017年11月,本人在南京市江宁区人民法院代理了两起房屋定制合同纠纷案件,两位当事人因开发商违反定制合同约定而拒绝签订正式购房合同遭遇开发商起诉,开发商要求当事人支付因未按时签订房屋销售合同的违约金。我方当事人当仁不让,搜集证据提出反诉,要求开发商双倍返还定金。

经过一个近3个小时的庭审,开发商代理人自认理亏,积极做开发商工作,最终两起案件以开发商退回当事人缴纳定金调解结案。当事人在起诉一个月内顺利拿到了开发商退回的定金。

律师观点:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”。基于该规定,房屋定制合同是否有效?

本人对在取得销售许可证之前签订房屋定制协议有效观点。因为《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等都是针对房地产开发商面向大众销售商品房而设立的,而房屋定制属于“单挑”,一对一,与前述法律法规的立法目的显然不同,所以房屋定制不适用于商品房预售的法律体系。在无特别法调整的情况下,房屋定制协议应适用一般法即《合同法》,只要定制协议是双方的真实意思表示,且未违反法律的禁止性规定,定制协议应为有效。

有效的合同对双方均具约束力,任何一方违约都要承担违约责任。本案中我方当事人因不愿意等待法院审理的漫长期限(一般3-6个月)而选择了调解结案,但是开发商从原告地位变成退款方,我方当事人从心理上获得很大的安慰。



陈艳渤律师,中共党员,2005年毕业于中央司法警官学院,现为北京市万商天勤(南京)律师事务所专职律师。2010年开始从事... 查看详细 >>
  • 执业地区:江苏-南京
  • 执业单位:北京市万商天勤(南京)律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:1320120********30
  • 擅长领域:刑事辩护、法律顾问、合同纠纷、工程建筑、交通事故