关于商品房预售合同纠纷案例

律师观点分析

上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司。

法定代表人：黄某，系公司董事长。

委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王某，男。

委托诉讼代理人（特别授权）：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。

上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司因与被上诉人王某商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

怀化宏宇房地产开发有限公司上诉请求：一、驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、怀化宏宇房地产开发有限公司已经提供了质量合格、适宜居住的房屋，且房屋已经分栋验收合格与消防验收合格，已经高于怀化房地产交房的实际标准，怀化宏宇房地产开发有限公司所提要求按照交房最高标准，要求房屋取得《整体工程竣工验收备案证》于房屋买卖而言并无实际意义；二、双方签订的《怀化市商品房买卖合同》并未约定要取得《整体工程竣工验收备案证》，而是约定“出卖人应当在2015年08月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用……取得《竣工验收备案表》”这一条款中明确开发商可以不一定要取得《整体工程竣工验收备案证》而是取得《竣工验收备案表》即可，本案中所涉房屋已经取得分栋的《竣工验收备案表》，并经消防验收合格，已完全符合合同约定的交房条件，怀化宏宇房地产开发有限公司不存在因房屋不符合交房条件而导致延期交房的违约情形；三、2015年颁布的《怀化市人民政府关于引导和促进房地产市场健康发展的补充意见》第二条已明确规定：“允许企业申请项目按栋开具完税证明单，允许企业同宗土地分期分栋验收、按户办理“两证”（房产证、国土证）。”该意见属地方人民政府的有关规定，也明确了采取分期分栋验收的方式也为合格交付。

王某辩称：一、怀化市宏宇房地产开发有限公司没有提供分栋验收合格的证据材料，且案涉房屋消防验收合格日期迟于约定的交房日期；二、怀化市宏宇房地产开发有限公司所取得的分栋《竣工验收备案表》不是完整的，未经过相应主管部门审批和备案，且所涉建设、设计、施工、监理等单位盖章处落款均未写明验收时间，因此不符合约定的交房条件；三、《怀化市人民政府关于引导和促进房地产市场健康发展的补充意见》中规定允许企业分期分栋验收，但其并不能证明案涉房产已经分期分栋验收合格，符合了法律规定；四、怀化市宏宇房地产开发有限公司未按照约定和约定的交房条件，应承担逾期交房的违约责任。

王某向一审法院起诉请求：1、判令怀化宏宇房地产开发有限公司向王某支付自2015年9月1日起至交房之日止的延期交房违约金（暂计算至2016年1月31日为6568.443元）;2、判令怀化宏宇房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2014年4月26日,王某与怀化宏宇房地产开发有限公司签订《怀化市商品房买卖合同》，约定王某购买怀化宏宇房地产开发有限公司开发的宏宇新城二期柏景湾项目中的第28幢1单元22层2201号房；房价总金额429310元，于2014年5月16日支付首付款129310元，剩余房款300000元采用公积金方式支付。合同第十条第一款约定：“出卖人应于2015年8月31日前，按照国家和地方政府的有关规定将商品房交付给买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”合同的附件四《补充协议》约定：“因出卖人原因导致延期交房的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金；。”合同签订后，王某至2015年1月22日付清全部购房款。

王某所购商品房所在住宅楼于2015年8月18日分栋竣工验收合格，于2015年10月9日经消防验收合格，但至今未取得《竣工验收备案表》，王某也未收房。

一审法院认为：王某与怀化宏宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（下称合同），是双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面适当履行。本案怀化宏宇房地产开发有限公司提交的证据证明商品房所在住宅楼已全部经分栋验收合格、并经消防验收合格，但双方约定的达到取得经主管部门备案的《竣工验收备案表》的验收标准，要高于怀化宏宇房地产开发有限公司已取得的上述实际验收标准，也高于怀化市人民政府许可的验收标准。尽管双方约定标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力，义务方必须履行，除非权利方放弃该利益。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条规定，《竣工验收备案表》以备案机关签署文件收讫为取得要件。怀化宏宇房地产开发有限公司提交的《竣工综合验收备案表》尚不具备该要件，故尽管案涉住宅楼已全部经分栋验收合格、消防验收合格，但王某不愿放弃合同约定的交房标准，拒绝在现有条件下收房，对此怀化宏宇房地产开发有限公司仍应按约定承担延期交房违约责任。合同约定怀化宏宇房地产开发有限公司延期交房应“按日向买受人支付总房款的万分之一作为违约金”，即怀化宏宇房地产开发有限公司每日应承担的延期交房违约金为：429310元×0.0001≈42.93元。怀化宏宇房地产开发有限公司在代理意见中，提出约定违约金标准过高应调整的主张没有依据，本案王某于2015年1月22日已付清全部购房款，故违约金的计算应自2015年9月1日起算。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：怀化宏宇房地产开发有限公司按每日42.93元支付王某自2015年9月1日起至收房之日止的延期交房违约金，限于王某收房之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由怀化宏宇房地产开发有限公司承担。

二审补充查明：上诉人当庭陈述在本案中未向法院提交其在约定时间内通知被上诉人收房的相关证据。二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审作有效认定正确。由于双方当事人约定上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司应书面通知被上诉人收房并办理交房手续，而上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司当庭陈述其未向法院提交书面通知被上诉人收房的相关证据，也未提交证据证实交房时其已取得《竣工验收备案表》,故其已构成违约，一审判决上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司承担相应的违约责任并无不当。另上诉人关于其已经分栋验收合格及引用《怀化市人民政府关于引导和促进房地产市场健康发展的补充意见》的相关规定来对抗双方当事人关于合同的有关约定，本院不予支持。

综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费192元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李东恒

审　判　员　　刘士平

代理审判员　　宋艳云

二〇一六年十二月二十三日

代理书记员　　杨世新