未取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同一定无效吗？

律师观点分析

一、案件基本情况。

2014年，原告徐某与被告A公司签订《租赁合同》，将自己建造的库房租给A公司存放货物。约定租赁期为15年，若租赁期内A公司解除合同，必须提前三个月通知并支付次年年租金的80%作为补偿。后双方又签订《库房租赁补充协议》，载明:“合同期内，乙方库存容量达到80%时，甲乙双方商议在现有库房区内由甲方按现有库房标准新建仓库，并在达成一致后签订新库房的租赁协议。如果甲方不能新建库房满足乙方使用，乙方有权终止合同，无需支付甲方任何赔偿费用。”2022年8月，A公司 发出《关于库房退出使用的通知函》，双方解除合同。

后原告将A公司诉至法院，要求被告向其支付年租金的80%。A公司以该房屋未取得建设工程规划许可证为由主张租赁合同无效。

二、法律分析。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释【2020】17号)》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。这一规定最早在2005年的司法解释中明确。

本案中，案涉房屋在2005年之前就已建成，因此不应参照上述规定认定合同无效。

三、建议。

1、合法性审查 ：在出租房屋前，务必确保房屋具备有效的建设工程规划许可证，以避免合同无效的法律风险。
2、法律咨询 ：在签订租赁合同前，建议咨询专业律师，确保租赁行为合法合规。
3、及时补办手续 ：若房屋未取得建设工程规划许可证，应尽快向相关部门申请办理，以确保租赁合同的合法性。