《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 根据该规定，购买农村房导致合同无效后：1、卖房人应当将已收取的房款返还买房人；2、房屋买卖双方根据各自的过错，承担损失赔偿责任。
对于第一项法律后果很明确，但是第二项法律后果则需要根据具体情况分析。首先，“损失”是什么？（1）如果房价没有涨（甚至下跌），则卖房人有损失（房子折旧的损失或（或和）房价下跌的损失）；（2）如果房价上涨，则买房人有损失（房价上涨的损失）；（3）如果房子被拆迁，则卖房人获得了利益，买房人遭受了损失。其次，过错的比例如何分担？房屋买卖双方对于非农户籍者（严格讲是非同一农村集体经济组织者）购买农村房的合同无效是知道或者应当知道的，因此，双方都有过错。至于过错的比例，一般认为，卖房人的过错大于买房人的过错。
附：瞿某某诉庄某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：系争房屋原建有两层楼房一幢及东面平房一间。1991年，前述房屋的农村宅基地使用权证登记于瞿某某名下。2001年11月4日，经浦东新区高桥镇人民政府批准，同意瞿某某（户）对上述房屋中的平房加层40平方米，但瞿某某（户）未予实际建造。2001年11月20日，由瞿某某作为卖房者（乙方），庄某某作为买房者（甲方），双方签署《房屋买卖合同书》一份，内容为：“甲方系下岗工人，由于存在自身岁数大、文化低等择业难，现为响应党和政府号召，减轻政府的负担，走创业之路，经慎重考虑，和乙方多次商谈，达成共识，决定甲方以人民币壹拾万元整买断乙方在系争房屋的房产。本着双方诚意，权益得到有效保障，双方同意订以下四条协议，作为双方承担的准则和责任。一、甲方自2001年11月20日起买断乙方在系争房屋房产，作为自谋出路的基业。自签字生效后收齐甲方买房款人民币壹拾万元整起，乙方必须向甲方无条件提供相关合法手续的文书、证明等。在今后适当时间办理过户及开业手续时，乙方将无条件协助甲方办理所需各种手续，并提供所需文书、证明。开业、过户所需费用均由甲方承担，乙方不承担。二、为了有效制约双方反悔，双方同意，特订出：甲方在任何时间反悔，乙方只需在有能力退款的前提下返还甲方壹万至叁万人民币。乙方在任何时间反悔，需赔偿甲方买房款、翻造及开业资金贰拾万元整。三、甲方同意乙方将家人户口放在系争房屋。待新宅可申报户口时需及时将户口迁回。四、自签字日生效起，甲方付乙方买房订金人民币壹万元整。甲方并尽早将余款玖万元交付乙方。乙方在收齐卖房款玖万元时，方可同时将房产的证明交付甲方，并今后不再承担法律责任。”2001年11月21日，瞿某某将系争房屋交付给庄某某使用。2001年12月初，庄某某出资将上述房屋东面平房加层，并在整栋房屋（包括加层平房）上加盖第三层阁楼，对整栋房屋原有内部结构亦进行了改造。至2002年6月，庄某某付清全部房款。现系争房屋由庄某某出租给他人使用。2005年，瞿某某向庄某某主张要求收回系争房屋，但双方协商未果。2012年5月，瞿某某曾诉至法院，要求判令双方于2001年11月20日签订的《房屋买卖合同书》无效，庄某某搬出系争房屋，并承担案件诉讼费。法院审理后于2012年11月19日作出（2012）浦民一（民）初字第17320号民事判决，原告瞿某某与被告庄某某于2001年11月20日就系争房屋签订的《房屋买卖合同书》无效。因瞿某某、庄某某均同意对合同无效后果暂不处理，故该案中对买卖合同无效的后果未作处理。判决后，双方均未上诉。嗣后，庄某某清退了系争房屋内的承租人，将系争房屋交还瞿某某。 2013年2月，庄某某诉至原审法院，要求判令瞿某某赔偿120平方米的折价损失216万元。瞿某某辩称，双方对系争房屋买卖无效均有过错，应各自承担相应的责任，现同意返还购房款10万元，并愿意补偿庄某某对东面一间平顶加层的所有支出费用，房屋装潢按评估价值由双方各半所有。 另查，2013年1月5日，瞿某某作为被拆迁人（乙方）、上海高凌投资管理中心作为拆迁人（甲方）签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》，明确：“一、乙方瞿某某（所有或承租）的房屋座落在系争房屋，房屋类型砖混，房屋性质私有，建筑面积300平方米。含可建未建。……三、根据浦东新区政府规定，被拆除房屋同区域新建多层商品住房的土地使用权基价为1，350元／平方米建筑面积，价格补贴为500元／平方米建筑面积。四、被拆除房屋经万千评估机构评估，其建安重置单价结合成新为917元／平方米建筑面积。五、根据《若干规定》第6条规定，甲方应补偿乙方货币补偿金额计（大写）柒拾壹万壹仟伍佰贰拾贰元柒角叁分，其中价格补贴为150，000元，计算公式如下：（1，850＋917）×170.69＝472，299.23；1，850×129.31＝239，223.50。六、甲方安置乙方的房屋座落在……，房屋建筑面积260.06平方米，总价1，014，163元。……十五、双方约定的其他事项：（1）甲方支付乙方动迁奖励及速迁费160，000元；装饰补偿费82，586元；附属设施12，996元。”根据瞿某某提供的系争房屋估价报告单，纳入评估范围的系争房屋层数为2层。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第6312号】原审认为，庄某某与瞿某某签订的《房屋买卖合同书》（原审笔误为《购买房屋转让宅基地协议书》，二审注）已经生效的民事判决认定为无效，而根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现庄某某已将系争房屋返还瞿某某，瞿某某理应返还庄某某购房款。因造成合同无效双方均存在一定过错，而庄某某在双方合同订立时支付了较大数额的钱款用于购置居住房屋，现因合同无效而未能取得系争房屋，其重新购置房屋势必需支付较大价格的购房款，造成一定的经济损失。庄某某要求瞿某某赔偿120平方米的房价款，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。考虑到系争房屋已经签订动拆迁补偿安置协议，法院参照系争房屋的动拆迁补偿款，结合庄某某在居住期间对系争房屋进行维护和装修的事实，酌定瞿某某赔偿庄某某经济损失的数额。首先，因纳入拆迁评估范围的为两层有证房屋，故庄某某搭建的第三层违章建筑不予计入其损失赔偿之列。已建房屋170.69平方米中的加层40平方米系庄某某出资建造，故该部分补偿款应尽归庄某某所有；剩余面积的补偿款可由庄某某与瞿某某按比例分享。应建未建129.31平方米系瞿某某（户）作为农村宅基地使用人享有的建房权益，与庄某某无关，故该部分的补偿款应归瞿某某所有。其次，庄某某于2001年11月购入系争房屋后，对房屋进行了装修和结构改造应参照系争房屋。即使瞿某某出售系争房屋前亦进行过房屋装修，但按一般生活经验，该装修残值至今也已微乎其微，故装饰补偿费82，586元宜归庄某某所有。最后，附属设施大部分系在瞿某某建房时即已形成，对庄某某是否更换或修建过附属设施，双方均无法提供证据，鉴于物一般都存在使用寿命，且在使用过程难免有损坏，故附属设施补偿费由双方各占70%和30%。 原审法院审理后于二一三年八月二十日作出判决：一、被告瞿某某于本判决生效之日起十五日内返还原告庄某某购房款100，000元；二、被告瞿某某于本判决生效之日起十五日内赔偿原告庄某某经济损失450，298元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21，000元，由原告庄某某负担11，697元，被告瞿某某负担9，303元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第2750号】本院认为，上诉人瞿某某与被上诉人庄某某就系争房屋签订的《房屋买卖合同书》已经生效的民事判决认定为无效，因此本案的争议焦点在于合同被认定为无效后的处理问题。瞿某某作为宅基地房屋的使用权人，理当知晓集体土地上的房屋不得转让，因此瞿某某对本案房屋买卖合同无效应承担主要责任；而庄某某作为购房人，有谨慎审查房屋性质及能否转让的责任，因此庄某某对本案房屋买卖合同无效应承担次要责任。现鉴于瞿某某因本案房屋动迁获得相应动迁安置利益，因此瞿某某应当支付庄某某相应补偿款。由于瞿某某将房屋交付庄某某多年，庄某某不仅出资建造了40平方米加层部分，还对房屋进行了结构改造及装饰装修，因此，原审在考虑庄某某上述对房屋的贡献，又兼顾到瞿某某由本次动迁获取3套房屋及相应补偿款的利益而作出本案判决，当属无误，本院依法维持。上诉人瞿某某的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币9，302元，由上诉人瞿某某负担。 本判决系终审判决。
