【案情】
原告：上海远大学习广场教育科技有限公司（以下简称远大教育公司）。
被告：上海泰润房地产开发有限公司（以下简称泰润房产公司）。
第三人：严某某。
原告远大教育公司诉称：原、被告曾于2008年3月就国顺路126-3号店铺房屋（以下简称系争商铺）订立租赁合同，约定原告承租该处326.01平方米房屋，租赁期限自2008年3月8日至2013年3月8日。同时，合同约定，在租赁期内，被告如需出售该房屋，应提前三个月通知原告，原告在同等条件下有优先购买权。租赁合同订立后，双方按约履行。2009年7月，被告告知原告，被告已将房屋出售给第三人，以后的房租由新的产权人（即第三人）收取。原告当即提出异议。2009年9月，原告从第三人处取得产权证复印件，明确获知房产已经转让。现原告认为被告未提前三个月向原告征询对系争商铺的买受意见，侵害了原告得优先购买权，故请求判令被告赔偿其出售给第三人的房价与审理中法院评估房价现值的差价及2009年7月至判决日止的租金损失。
被告泰润房产公司辩称：不同意原告诉讼请求。被告曾在出售前口头通知原告欲出售系争商铺和政本路115-117号商场（以下简称政本路商铺）事宜，但原告表示不愿意购买，被告才与第三人签订《备忘录》，将系争商铺和政本路商铺两处打包出售给第三人，因原告在2009年7月三方开协调会之前知道系争房屋出售情况后未提出异议，所以被告没有侵犯原告的优先购买权。关于房屋出售价格，虽然系争商铺买卖合同的单价定为人民币（以下币种均为人民币）15,800元、总价515万元，但按系争商铺与政本路商铺统算，合同单价为2万元。
第三人严某某述称，被告与第三人在2009年4月已经就房屋买卖进行协商，于2009年5月11日达成协议，即打包购买两处商铺，捆绑总价26,584,308元，2009年5月13日先就系争商铺签订买卖合同，为了避税、贷款方便才把总价写成515万元，而政本路商铺因资金问题约定于2009年底签订，且第三人也如约支付了部分款项，故第三人是将系争商铺和政本路商铺两处商铺打包购买，实际交易均价为2万元/平方米。2009年7月，三方开过协调会，明确房屋转让条件、价格，原告当场表示不购买，故原告已经放弃优先购买权，不存在损失。
【审判】
法院经审理后认为：本案的争议焦点有二：一、对被告是否履行合同约定的通知义务，乃至是否违约侵犯原告优先购买权；二、如确认被告侵犯原告优先购买权后应以何种标准衡量原告的损失。
关于焦点一，租赁合同约定“在租赁期内，被告如需出售该房屋，应提前三个月通知原告，原告在同等条件下有优先购买权。”故考察被告是否侵犯原告优先购买权，关键在于“提前三个月通知”及“同等条件”两个衡量标准。
根据查明的事实，被告仅提供员工证明，在2009年3-4月间口头征询过原告意见，原告不予认可，且根据合同约定，被告应予出售前三个月通知，但被告有确切证据证明的询问均发生在系争商铺产权交易过户之后，故即使存在口头通知，被告仍违反了合同约定，对被告主张出售前履行了通知义务，法院不予采信。至于被告认为原告曾在系争商铺过户给第三人后，要求出具发票，以此主张原告接受房屋另行出售的事实，并放弃了优先购买权。对此，法院认为，首先，被告未对此节事实提供证据证明，之后三方对于2009年7月协调会的内容也说法不一，不能得出被告主张的结论；其次，即使原告曾准备接受第三人的租金发票，也只能认为原告在该时段得知被告与第三人另行出售系争商铺的事实，不能等同于被告出售前尽到通知义务，及出售后原告放弃主张优先购买权，且事实上，原告也在知晓房屋出售的事实后即提出了要求损失赔偿的诉讼，并未放弃主张。
关于被告诉讼中同意给予原告再次购买的机会，是否可免除被告责任的问题，涉及对“优先购买权”中“同等条件”的理解。
审理中，被告提出原告可以按照2万元/平方米的均价购买系争商铺和政本路商铺，总价为2658.4308万元，对合同定价和首付款条件也提出要求。原告则表示只愿意按照系争商铺合同价1.58万元/平方米的条件购买。双方就购买条件未能达成一致。鉴于被告与第三人就政本路商铺并未签订房屋买卖合同，房屋也未交付使用及登记过户；再者，系争商铺和政本路商铺虽属同一东方家园小区，但两处商铺的地理位置、经营内容上没有关联性，不能认为必须整体出售；故被告认为给予原告“同等条件”再次购买的机会，法院难以采信。
按照前述观点，被告未按合同约定，在出售前三个月就出售价格向原告履行通知征询义务，侵害了原告在同等条件下享有的优先购买权。
关于焦点二、确定损失标准，首先要确定承租人优先购买权的性质。根据法律规定的原意，优先购买权的设立，追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠。根据相关规定，当承租人优先购买权受到侵害、要求作为出租人承担相应的赔偿责任时，要提供相应的证据，以证明存在实际损害的要件事实。
因被告未曾在出售前以同等条件征询原告，故原告丧失了交易机会，因此，从理性的商事交易目的分析，原告诉讼主张房屋差价作为损失，可以支持，但应对确定房屋差价的计算依据作出认定。综合原、被告意见，价格标准存在系争商铺合同价1.58万元/平方米、被告与第三人确认的买卖真实价2万元/平方米、物业经理陈述的2.2万元/平方米、询价结果2009年5月2.8-2.9万元/平方米和2011年3月3.4-3.5万元/平方米。上述价格中，根据系争商铺的交易时间、地理位置等市场因素，以及物业反映的情况和询价结果，合同价明显不能反映真实交易价格，不应作为交易条件考虑。根据庭审查明，系争商铺出售于2009年5月中旬，原告确认于2009年7月初知晓出售，时间间隔短、市场价格变化不大，而在2009年7月时，第三人付出的房款已远超过系争商铺房价，故政本路商铺虽未签订买卖合同和办理过户，但被告与第三人陈述的因两处出售，故售价低于市场价是可以采信的，应以2万元/平方米作为交易价格。至于原告购买系争商铺，作为房屋买卖市场中的买受人之一，其所得到的交易价格只可能是市场价，因为被告准备两处出售的原因而给予第三人较优惠价格，该特殊原因应以金钱折合加入价格中，否则必然造成对被告所有权的侵害。关于市场价的认定，应对房屋的价值有直观的认识，单对房屋价格作出认定不能等同于原告可买受的价格，地段、人气因素都是商铺买卖需考虑的问题，故作为直接管理系争小区的物业，其所反映的价格综合了系争商铺价值和可交易价格的情况。综上，原告的房屋差价损失应以争议时系争商铺可能交易发生的价格与被告真实售价的差额作为依据。
关于原告主张剩余租期的租金，从维护既有的房屋利用关系而言，“买卖不破租赁”，故租赁房屋的出售并不破坏房屋已有的租赁关系，对承租人而言，承租期限的维护是主要目的，是否取得租赁物的所有权并不包含在其预期之内。故原告要求赔偿剩余租期的租金损失之请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十条之规定，判决：一、被告上海泰润房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告上海远大学习广场教育科技有限公司经济损失人民币652,020元；二、原告上海远大学习广场教育科技有限公司其余诉讼请求，不予支持。
一审判决后，双方当事人均未上诉，一审判决已生效。
