规则摘要

01 . 包含无权处分房屋的土地使用权抵押合同，应无效

土地使用权抵押合同约定将抵押人不享有所有权的地上建筑物一并抵押的，合同无效，抵押人应负过错赔偿责任。

02 . 房产拍卖后，第三人无权以所持土地证分割拍卖款

抵押房屋的土地使用权证由第三人持有的，第三人无权就该抵押房地产一并拍卖的价款主张土地部分价值的返还。

03 . 以国有划拨土地使用权上的房屋单独设定抵押无效

仅就国有划拨土地使用权的房屋设定抵押并办理登记，而未办理划拨土地批准或登记手续的，应认定该抵押无效。

04 . 房产转让登记无效，不影响该不动产上抵押权效力

物权登记原因行为解除，不影响设立在该不动产上抵押权效力。抵押权人在抵押设立时系善意的，构成善意取得。

05 . 地上附着物因土地使用权办理抵押登记而一并抵押

与土地使用权一并设定为抵押物的地上附着物，因土地使用权办理了抵押登记，附着物应依法随之一并抵押生效。

06 . 土地使用权抵押未提供地上物产权证明，并非无效

抵押房产属抵押人所有，不存在损害他人利益问题，抵押人虽未提供地上物产权证明，亦不能以此否定抵押成立。

07 . 国有划拨土地上房屋抵押，并不导致抵押合同无效

以划拨方式取得的国有土地使用权之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手续，就应认定该抵押合同有效。

08 . 以国有划拨土地上在建房屋单独设定的抵押权有效

抵押合同仅就在建工程建筑物设定抵押，未对建筑范围内土地一并抵押，该单独抵押并不必然导致抵押合同无效。

09 . 以自有房产单独抵押，无需办土地使用权抵押登记

当事人以自有房产抵押并办登记，并未将该房产所附着的、以划拨取得的国有土地使用权一并抵押的，应为有效。

10 . 办理土地使用权抵押登记，效力及于土地上建筑物

在土地使用权上“存有地上建筑物”情形下，以地上房产办理抵押，抵押权人对抵押土地及房屋享有优先受偿权。

11 . 房屋产权人将占用他人名下土地一并抵押登记有效

抵押人以自己房产抵押，同时一并将该房屋占用范围内的他人名下土地使用权抵押，并办理抵押登记，抵押有效。

12 . 以无偿划拨土地上的房屋抵押未办登记的部分无效

设定抵押的房屋所占划拨土地使用权未缴纳土地补偿费或出让金，且未经批准登记，土地使用权抵押部分应无效。

规则详解

01 . 包含无权处分房屋的土地使用权抵押合同，应无效

——土地使用权抵押合同约定将抵押人不享有所有权的地上建筑物一并抵押的，合同无效，抵押人应负过错赔偿责任。

标签：抵押｜房地一体｜抵押无效｜无权处分

案情简介：2003年，粮油公司向银行借款2560万元，由冷库以名下国有土地使用权提供抵押担保。《抵押合同》中约定抵押物名称为“土地、房产”，同年冷库向市国土资源和房屋管理局报送《关于同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的函》并获批复同意。但该划拨土地上在2001年即有职工住宅楼，并为46户颁发了产权证。一审以抵押土地使用权存在争议，违反了《担保法》第37条第1款第4项关于“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”的规定判决抵押合同无效。二审争议焦点之一：土地使用权登记在冷库名下，权属并不存在争议，抵押合同是否有效？ 

法院认为：根据《城市房地产管理法》第31条、建设部《城市房屋权属登记管理办法》第6条、土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第11条规定，“地随房走，房随地走“的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人，可以请求将土地使用权变更至自己名下。案涉《抵押合同》中约定了抵押物名称为“土地、房产”，冷库2003年向市国土资源和房屋管理局报送的函证明虽然抵押登记只针对国有土地使用权，但应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。因地上建筑物中职工住宅楼的所有权已经移转给购房职工所有，冷库并无权利处分，且未经地上建筑物所有权人即购房职工追认。案涉土地使用权证书中已标明该宗土地上存有地上建筑物，并标明为冷库的福利区，地上建筑物中职工住宅楼所有权已经登记移转至购房职工名下，而原债权银行却未查明地上建筑物实际权属即接受抵押，也存在过错，职工住宅楼虽未占用全部该宗土地，但于该土地使用权上设定的抵押权无效及于该宗土地全部，故抵押合同无效，依据该合同设立的抵押权也相应无效。虽然银行对造成上述国有土地使用权抵押无效的后果存在过错，但冷库的无权处分行为亦是导致抵押无效的主要原因，故冷库应对粮油公司不能清偿的部分承担1/2的赔偿责任。