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通过第三人口头购买夫妻共有房产，买受人不仅应证明合同成立并生效，还需证明无权处分情形，其系善意取得。
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夫妻关系存续期间，对于父母为子女出资购买房屋所给付首付款性质不明时，应依法认定为父母对夫妻双方赠与。
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名为房屋买卖，但结合房屋所有权属性、遗嘱内容等因素综合分析，应认定双方之间形成了实为赠与的法律关系。
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学区房买卖合同纠纷中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全，经审查符合法律规定的，法院可裁定保全。
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夫妻一方擅自转让共有房产，与第三人交易的过程疑点重重，且交易双方不能作出合理解释的，应认定恶意串通。
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通过第三人口头购买夫妻共有房产，买受人不仅应证明合同成立并生效，还需证明无权处分情形，其系善意取得。
标签：合同成立｜合同主体｜房屋买卖｜无权处分｜夫妻房产
案情简介：2002年，谢某购买房产，后该房登记在李某名下。2014年，倪某以其向谢某支付全部购房款，通过谢某向李某购买该房屋为由，诉请李某及李某妻吴某继续履行并办理过户手续。
法院认为：倪某主张双方之间房屋买卖合同成立，有责任提供证据证明该主张。本案中不存在书面合同，审查重点在于倪某所称与李某曾订立口头购房合同能否得到证实。口头合同不存在有形载体，只能通过间接事实予以推理证实。倪某主张谢某是李某代理人，但未能提供证据证明。即使存在所谓代理行为，谢某出售李某所有房屋亦属无权代理，无权代理效力还取决于是否构成表见代理。本案中不存在任何情形使得倪某有理由相信谢某有出售房屋的代理权。本案中对于房屋价款数额来源于倪某和谢某陈述，无任何证据证明李某本人对此予以认可或授权谢某商定房屋价款，故房屋价款这一最主要的合同要素难以确定。倪某主张的已付购房款均指向谢某，并未直接支付给李某，故不论倪某主张的支付购房款事实是否得以证实，其主张的事实本身就无法与李某形成关联性，故无法以支付全部购房款主张推理出合同成立事实。综上，倪某难以证明其与李某之间就诉争房屋成立房屋买卖合同关系。即使房屋买卖合同成立并有效，因诉争房屋购买于李某与吴某婚姻关系存续期间，属二人共同财产，故出卖人李某须有权处分诉争房屋，才发生物权转移效果。《物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。从各方当事人陈述来看，倪某和谢某均未在房屋交易过程中见过吴某，且谢某作为所谓代理人，亦称不让吴某知道房屋交易情况。诉争房屋作为李某与吴某的夫妻共同财产，在交易过程中必须征得吴某同意，而吴某对此并不知情，故假定合同成立，该合同亦因吴某不知情而不能履行。判决驳回倪某诉请。
实务要点：通过第三人口头购买夫妻一方名下房产，买受人不仅应证明口头合同成立并生效，还需证明无权处分情形，其构成善意取得。
案例索引：北京二中院（2015）二中民终字第11634号“倪某与李某等房屋买卖合同纠纷案”，见《倪朝、王燕诉李国兴、吴圣玲房屋买卖合同纠纷案——物权变动二阶模式与房屋买卖合同效力》（李俊晔），载《人民法院案例选》（201712/118:86）。
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夫妻关系存续期间，对于父母为子女出资购买房屋所给付首付款性质不明时，应依法认定为父母对夫妻双方赠与。
标签：房屋买卖｜夫妻房产｜婚后购房｜父母赠与｜首付款性质
案情简介：2013年，李某与倪某结婚。2015年，双方按揭购房并登记在丈夫李某名下，总房款60万余元，其中30万元首付款系李某父母提供。2012年，双方诉讼离婚。李某主张首付款系父母对其个人的赠与，倪某主张系借款，但均无充分证据证明。
法院认为：关于案涉房屋首付款性质，倪某主张该款是借款，但未提交借据，其在诉讼中虽提交了录音证据，但李某予以否认，称该款为对其个人赠与。该证据尚不足以证实倪某主张，故认定首付款为赠与性质。依最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第22条第2款规定“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”，本案中李某父母为李某、倪某二人购房支付的首付款30万元，在现无充分证据证实是对李某个人赠与情况下，应认定为对李某、倪某夫妻二人的赠与。诉争房屋为夫妻共同财产，鉴于双方在庭审中明确表示对该房屋不进行评估，且一致认可房屋价值为每平方米2.8万元，故在一方取得房屋同时，应向对方依此价格计付相应房屋折价款。考虑房屋购置时出资方式、双方收入情况，结合房屋现实居住状况，判决房屋归李某所有，李某给付倪某房屋折价款135万余元。
实务要点：夫妻关系存续期间，对于父母为子女出资购买房屋所给付首付款性质不明时，应依法认定为父母对夫妻双方赠与。
案例索引：北京一中院（2015）一中民再终字第07430号“李某与倪某离婚纠纷案”，见《李×2（男）诉李×1（女）离婚纠纷案——父母为子女出资购买房屋所给付的首付款性质及恶意转移财产的认定》（黄晓丰、王斌），载《人民法院案例选》（201707/113:81）。
