上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
上诉人（原审原告）薛某。
上诉人（原审被告）王某。
原告薛某与被告王某因房屋买卖合同纠纷一案，向原审法院提起诉讼。
王某辩称，不同意薛某的诉讼请求。1、系争房屋经沂南法院拍卖所得，取得了房屋的房地产权证后再出售于薛某，现房屋被查封并非王某之过错；2、沂南法院已经驳回了申请查封人的请求，现在复议中，双方的买卖合同还有履行的可能，在实际交付之前王某愿意按照银行贷款利率来赔偿薛某的损失；3、如果法院判决解除合同，王某同意返还房款200万元，但是对于解除及逾期交房违约金认为过高，要求法院予以调整；4、薛某主张的解约违约金及交付违约金已经可以包含公证费和佣金损失。
原审查明，上海市闵行区吴中路***弄***号502室房屋（以下简称系争房屋）的产权人原为案外人刘某、宋某及刘某2。2012年12月31日，王某向某法院申请强制执行由某公证处制发的（2012）沪金证字第4000号公证债权文书，执行过程中该院裁定拍卖刘某名下的系争房屋，并委托某公司对系争房屋进行评估，估价为人民币（以下币种相同）334.10万元，2013年10月8日该院发出拍卖委托，临沂万丰拍卖有限公司分别于2013年11月13日、12月3日进行公开拍卖，均因无人竞买而流拍，流拍保留价285万元，王某申请以流拍保留价抵债。某法院于2014年1月13日作出（2013）沂南执字第174-2号执行裁定书，裁定将系争房屋以流拍保留价285万元交付王某抵偿执行标的款，过户给王某。此后王某取得了系争房屋的产权。2014年10月5日，王某（出卖方、签约甲方）与薛某（买受方、签约乙方）经某公司2（以下简称某公司2）居间介绍就系争房屋买卖签订《房屋买卖合同》一份，约定：房地产转让价款为380万元，甲、乙双方同意于本合同签署后20天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，乙方应于签订买卖合同当日通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款200万元，乙方应于签订示范合同后七日内向银行申请贷款，贷款的房款期限以贷款银行规定的或借款合同约定为准，尾款2万元；甲、乙双方应于2014年12月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户等。同日，王某（出卖方、签约甲方）与薛某（买受方、签约乙方）还签订《补充协议》一份，约定：甲、乙双方同意该物业的实际转让价格为380万元，双方同意将该物业转让总价分离为房屋价格315万元及装修补偿费65万元，装修补偿款65万元乙方承诺于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付给甲方。签约当日，薛某向中介公司支付10万元定金，中介公司于10月5日、10月27日分两次将该款转付王某。2014年10月25日，王某（出卖方、签约甲方）与薛某（买受方、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将位于吴中路***弄***号502室房屋出售给乙方，建筑面积为123.28平方米，转让价格为315万元；甲、乙双方同意甲方于2014年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，双方在2014年12月20日共同向房地产交易中心申请办理转让过户；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，甲、乙双方同意乙方有权单方解除合同，乙方应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金的赔偿金；除另有约定外，该房地产内的附属设施设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方；甲方承诺于签订本合同后半年内迁出甲方原有户口、户口押金计3万元，待甲方的户口迁出后乙方将该房屋的户口押金3万元返还给甲方；根据国家法律、法规、规章、政策等规定本次交易所产生的税、费全部由乙方承担（买卖合同如需公证，公证费用由引发公证的原因方承担，借款抵押合同如需公证，公证费用由乙方承担，转按揭协议如需公证，公证费由乙方承担，转按揭所涉及的担保费由乙方承担。乙方申请贷款的保险费，房地产评估费等由乙方承担。因甲方提前偿还抵押权人的贷款余额而产生的违约金或者赔偿金等由甲方承担）；乙方应于签订本合同当日向甲方支付首期房价款135万元（包含已支付的定金），乙方承诺于2014年12月20日支付给甲方30万元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请150万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证书手续（若需）后15日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需），若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日补足并支付给甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果，且甲方名义之抵押登记已经注销后15个工作日内，甲、乙双方赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由某公司2收执收件收据，待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付甲方指定账户后3日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或某公司2代为转付给甲方房价款2万元等。签约当日，薛某分两笔向王某支付房款135万元、55万元，薛某并向中介方支付中介费3万元。同年10月27日，薛某办理了《上海市房地产买卖合同》的公证，并支付公证费6,500元。本案房屋交易过程中，案外人宋某、刘某2向某法院提出异议，并申请查封系争房屋，该房屋于2014年11月3日被司法查封。案外人宋某、刘某2认为沂南法院对强制执行的（2012）沪金证字第4000号公证债权文书一案无管辖权，裁定的利息及违约金超过法定上限并强制执行财产适用法律错误。某法院于2014年12月4日作出（2014）沂南执异字第43号执行裁定书，认为其在对该财产执行中通知了刘某、宋某及刘某2，宋某及刘某2未依法行使权利，视为对其权利的放弃，宋某及刘某2并非案件当事人，无主张管辖权及债权文书的权利，故驳回宋某及刘某2的执行异议。
