01 . 正常病亡，及无关联的坠亡，不等于“凶宅”情形

正常生老病死及与系争房屋无关联的坠亡事件，不构成二手房买卖中“凶宅”情形，出卖人对此并无披露义务。

02 . 房屋确权之诉，法院应做诉讼真实性、合法性审查

物权归属变动之诉中，不因双方自行达成认诺而径行作出可能违反公示公信原则或可能影响他人利益的裁判结果。

03 . 购房合同有效，但无权处分未经追认，仍无权占有

未经其他共有权人同意而处分房屋，合同虽经生效判决确认有效，但处分行为未经追认的，买受人构成无权占有。

04 . 不定期承租人优先购买权受侵害时，损失确定原则

不定期租赁合同承租人优先购买权受侵害的，其损失以成交价与市场价之间差价损失、租赁期限长短等综合确定。

05 . 起火原因不明，应综合案件实际情况认定民事责任

起火原因无法认定不能作为民事侵权损害赔偿案件中确定责任唯一依据，应依《侵权责任法》归责原则综合认定。

06 . 赠与子女房产，经民事调解书确认，不得随意撤销

经法院生效民事调解书确认的父母子女之间关于房产赠与行为，同时因具有一定道德义务性质，应属诺成性约定。

规 则 详 解

01 . 正常病亡，及无关联的坠亡，不等于“凶宅”情形

正常生老病死及与系争房屋无关联的坠亡事件，不构成二手房买卖中“凶宅”情形，出卖人对此并无披露义务。

标签：房屋买卖｜凶宅房｜正常死亡｜直接关系｜善良风俗

案情简介：2015年，康某以通过中介公司所购刘某二手房曾发生过刘某配偶病亡、楼上曾有居民跳楼坠亡事件，该房系“凶宅”为由诉请撤销合同并赔偿损失。

法院认为：从社会生活一般常识和常理推断，通常而言，“凶宅”指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。就本案而言，虽刘某家人在系争房屋内病亡，但正如刘某所言，生老病死系自然规律，家人在自家房屋内病亡亦属正常；此外，虽此后又有楼上他人坠亡于系争房屋之外一事，但坠亡行为和结果均未发生在系争房屋内，坠亡事件与系争房屋亦无直接关系。由此，康某以上述两起事件先后发生即认定系争房屋为“凶宅”，过于苛刻，与常理不符。康某主张的两起死亡事件相关情形并非系争房屋关键交易信息，刘某并无主动向购房人进行披露的特定义务。在购房人未就相关情形进行主动询问前提下，刘某不主动披露，合法合情合理，并无不妥。但需注意的是，倘若购房人在择房过程中特别在意相关情形、并将相关情形作为购房时考虑的主要因素，且购房人主动就相关情形询问了出售方情况下，基于诚实信用原则，刘某理应全面、真实地予以告知，如有故意隐瞒即应构成欺诈。本案中，康某表示在签约前曾向刘某询问过系争房屋内是否有死人事情。刘某对此予以否认，故康某应提供证据加以证明；未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。康某虽提供了与中介公司员工电话录音及聊天记录，但均无法直接证明签约前康某曾向刘某本人询问是否死过人这一特定情形，故对于康某主张，不予采信。判决康某诉请，不予支持。

实务要点：从社会生活一般常识和常理推断，通常而言，“凶宅”指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。

案例索引：上海宝山区法院（2015）宝民三（民）初字第1763号“康某与刘某等房屋买卖合同纠纷案”，见《康建斌、宋月诉刘龙妹、陈竹青房屋买卖合同纠纷案——“凶宅”的认定及出售方披露义务范围的界定》（蒋梦娴），载《人民法院案例选》（201809/127:125）。

02 . 房屋确权之诉，法院应做诉讼真实性、合法性审查

物权归属变动之诉中，不因双方自行达成认诺而径行作出可能违反公示公信原则或可能影响他人利益的裁判结果。

标签：房屋买卖｜冒名登记｜诉讼程序｜虚假诉讼

案情简介：2015年，季某以季某弟将其1999年付款所购房屋登记在自己名下为由诉请确权。诉讼中，季某认可该房属季某所有。经查，该房屋因季某弟涉及另案诉讼，已被多家法院轮候查封。

法院认为：依《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，季某作为原告提出诉讼请求，要求确认案涉房屋所有权归其所有，而季某弟作为案涉房屋现登记的权利人，在审理中均表示同意季某诉请。物权登记具有公示、公信的对世效力，由此，如要通过诉讼确认、变更不动产登记权属，必然会影响到基于物权登记信赖而发生的其他交易行为或民事活动结果，并可能涉及到第三人利益或社会公共秩序，故本案中依法仍应对季某诉讼请求是否具备充分事实和法律依据予以审查，这既是当事人对其诉请所依据事实所应承担的基本举证责任，也是法院对诉讼真实性、合法性进行实质审查的必然要求。从案涉房屋取得物权登记原因行为来看，季某弟是通过购买商品房取得了案涉房屋所有权，案涉房屋买卖合同、结算发票中记载的房屋买受人均为季某弟，并未体现出季某姓名或权利。而季某提交的主要证据是收据复印件，该收据复印件虽由出具单位核实了其真实性，但收据中本身记载的收取款项用途并不统一，仅从收据记载内容来看，并不足以直接证明与案涉房屋之间的关联性。对于购买案涉房屋目的和用途，季某陈述主要是用于投资，通常情况下，投资人对于投资项目权属、使用、收益情况应最为关切，如按季某主张，其在2000年前后即已支付了高达400万余元购房款，然而却在其后房地产市场变化最为剧烈的十余年时间里，对其购买房屋的建设、完工、面积、价款、权属、使用、收益等基本情况不知晓、不过问、不落实、不主张，显然不符合一般情理。《物权法》第7条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。庭审中，季某弟自认案涉房屋未能自行办理变更登记原因是已被查封，而根据查明事实，案涉房屋已于2013年设定了最高额抵押，主债权数额达1800万元，且案涉房屋已被多家法院分别予以轮候查封，显然，案涉房屋所有权之上已设定了他项权利及司法查封，在上述情形未予撤销或解除情况下，双方在本案中关于房屋权属确认、变更的请求和同意，有可能涉及和影响到他人合法权益及公共利益。综合上述事实和理由，季某在本案中要求确认案涉房屋所有权为其所有的诉请尚不具备充分事实和法律依据，判决驳回季某诉请。

实务要点：当事人在诉讼中主张物权归属或变动，须经法院严格审查，不能仅以当事人自行达成的认诺径行作出可能违反公示公信原则或可能影响第三人利益的裁判结果。

案例索引：辽宁大连中院（2015）大民二终字第01715号“季某与季某弟物权纠纷案”