应否缴纳房产税的判定标准

【案情】

   江苏省盐城市地税局第五分局在例行检查中发现，某房地产公司开发建成16套别墅，办理了房产证并登记到自己名下，且用于银行抵押贷款，该房地产公司少申报缴纳房产税661090.3元，遂作出税务行政处罚决定，对该房地产公司进行了税务行政处罚。该房地产公司不服，诉至法院，请求撤销该税务行政处罚决定。

   【分歧】

   本案的争议焦点是案涉税务行政处罚是否合法，即该房地产公司应否缴纳房产税。一种意见认为不需要缴纳房产税，因为按照《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税相关政策规定的通知》（以下简称《通知》）的规定，商品房在售出前不征收房产税。本案16套别墅属于售前商品房，原始登记也为该房地产公司，该房地产公司办理房产证未改变所有权性质，此时用于银行抵押，性质上仍属于售前商品房，故不需要缴纳房产税。

   第二种意见认为应当缴纳房产税，因为案涉房产已经办理房产证并被用于抵押贷款，符合缴纳房产税的条件，也符合《通知》中规定的“但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”的情形，故应当缴纳房产税。

   【评析】

   笔者同意第二种意见，主要理由是：

   从房产税的性质分析。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的纳税人应按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定，及时办理纳税申报。税务机关认定房地产开发商应否缴纳房产税的标准为是否办理房产证，只要房地产公司办理了房产证，登记到自己的名下，将开发的房产变成房地产公司的固定资产，就应当主动向税务机关缴纳房产税。本案房地产公司已经将开发建设的16套别墅办理房产证并登记到自己名下，已符合缴纳房产税的条件。

   从自用房产角度分析。有观点认为，房地产开发企业抵押在银行的房产仍属于待售房产，不属于自用房产，应当按照规定暂免征收房产税。笔者认为，不办理房产证房地产公司也可以办理抵押贷款，但贷款额度较小，此时也无需缴纳房产税。而房地产公司将商品房办理房产证并登记到自己名下，已经对商品房进行了法律意义上的持有，此时再用于银行抵押贷款，贷款额度较大，性质上已属于将售前商品房变成自用房，已完全符合《通知》中规定的“但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”的情形。故本案房地产公司应当缴纳房产税，税务机关可以对案涉房地产公司进行税务行政处罚。

   （作者单位：江苏省盐城市中级人民法院）