姚志明律师
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婚姻家庭中如何认定房产是否属于夫妻共有的问题

作者:姚志明律师时间:2018年10月13日分类:律师随笔浏览:572次举报


为了说明问题我先给大家讲一个真实的案例:几年前一个母亲花了120多万,作为首付款购买了一套房产,作为儿子结婚用房。为了表示诚意,当时房产登记在了儿子及儿媳的名下。可是没有想到没过多久,儿子儿媳妇闹离婚,因为房子登记在儿子、儿媳妇名下,因此这套房产自然属于夫妻共同财产,儿媳妇有权利分走一半。可问题是:购房时的首付款120多万,是男方父母一辈子的积蓄加上向亲戚借来的60多万,才凑够的这120多万,由于是给自己儿子买房子,也不可能让儿子给自己打个借条吧。而且购房后,房屋还升值了不少。女方一分钱没出,仅仅因为结婚了一年多,就将房产分走了一半,债务却并不承担,非说是父母赠与给双方的。这可把父母给难坏了,来找我时都难过的不行了。那这种房产应该怎么分呢?是不是女方只要结婚后,就有权利分割一半?是不是没有借条就当然属于赠与呢?

夫妻关系存续期间的房产非常复杂的问题,因为我们北京市的房产性质、种类特别多,包括:商品房、两限房、经济适用房、承租的公房、拆迁安置房、农村宅基地上房产、央产房、军产房、共有产权房等等,非常多。要说清楚这些问题来,就得先简单介绍一下我国婚姻法中关于夫妻共同财产及共同债务的有关规定。我国婚姻法规定:夫妻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产,产生的债务属于夫妻共同债务。看上规定的很简单、明确,但实际上,我们的现实生活比法律规定要丰富多彩得多。你比如说:婚前一方付首付款购买的房子,婚后共同还贷款,这个房产是属于婚前个人财产还是夫妻共同财产?就算是夫妻一方个人购买的房产,婚后如果升值了,升值部分,属于个人财产还是夫妻共同财产?婚前男方成立一个公司,很小,结婚后,经过经营成了资产上亿的一个公司,这些资产是否属于婚前个人财产?这些问题呀,都非常复杂,我们今天不可能全部讲清楚。

今天我们只讲有关房产的一些常见的问题法律是怎么规定的以及为什么要这么规定。

1、婚前全款购买或继承取得的房产,属于婚前个人所有,升值部分也属于婚前个人财产,离婚时另一方无权分割。

这个规定可能最没有争议。但这样规定,对有些人来说也会觉得太不公平了。比如说杨振宁和翁帆的婚姻,他们两个年龄差距巨大,估计大部分的财产都是杨教授婚前取得的,翁女士和他结婚再长的时间,也不可能转变成夫妻共同财产,这是不是有点亏呀!上了年纪的人会知道,我们的婚姻法当初不是这样规定的,1994年以前的婚姻法是这样规定的:重大的财产经过8年、一般财产经过4年就变成了夫妻共同财产了,所以只要结婚熬过八年,所有财产都共有了。这样的规定虽然与法治社会有点相悖,但其实也有其合理性,某种意义上,也让夫妻关系更牢固,但现在已经改了,只能按照现在的规定来办。

2、婚前一方支付首付款,婚后共同还贷的房产,离婚时怎么分割?

这类的房产目前是最多的,也是最常见的。对于这类的房产分割问题,法律是这样规定:如果夫妻之间有约定,按照约定办。如果没有约定,夫妻双方离婚时,房产一般情况下会判给婚前购房的一方,由其给另一方补偿,补偿标准包括婚内共同还贷及升值部分。比如一套房子2003年购买时50万元,男方支付首付款10万元,贷款40万元。双方2004年结婚,2017年离婚,离婚时贷款已经全部还清,房产市场价值800万元。这种情况下,女方也能拿到200-300万元的补偿。

实际上在前几年关于这类的房产还有一定的争议,就是关于婚后升值部分是否应当计算在内,有的法院判决应当赔偿,有的又判决不应当赔偿,后来最高人民法院出台的《婚姻法解释三》把这个问题解决了。婚姻法解释三规定,升值部分应当计算在内,法律为什么要这样规定呢?因为婚后共同还贷部分的钱款本身属于夫妻共同财产,另一方就有权利分割。至于房产升值部分的分割,虽然是婚前一方个人购买,但婚后双方共同还贷,共同经营该房产,升值部分自然也应当归双方共同分享。

3、父母出资给子女购房的情况。

这个情况比较复杂,分婚前购买、婚后购买、房产登记在谁的名下,一方父母出钱还是双方父母共同出钱等多种情况,法院判决最终的归属都不一样,当然法院判决时一般法院按照对房产作出贡献大小来确定分割比例。而对于出钱的父母而言,最关心的是自己花钱买的房子最后不要肥水流了外人田,而且有时又涉及到儿子儿媳关系的问题,确实不好办?那作为父母出钱为子女购房时,应当注意哪些方面呢?

(1)如果时间及实力允许,最好在婚前购买,而不要在婚后购买。这样做的好处是,一般即便不是付全款,只是付首付款,房产今后判给自己孩子的可能性也要大很多。而且对于另一方来说,感觉也很好,结婚就有房子住,或者是找了一个有房子的,感觉对方实力不错,容易找到对象,是吧?

(2)但不是所有的人都能婚前购买呀,婚后购买的房产,就一定会认定为是夫妻共同财产吗?答案是:不一定。至少法律规定:婚后一方父母出资购买,房产又登记在自己子女名下的,属于夫妻一方个人财产。这类的出资一般理解成是全部出资,但因为现在房产价值很大,很多情况下也很难出全资,不过在分割时法院也会考虑购房时出资的大小来确定分割比例的。

(3)购房时,最好能登记在自己孩子的名下,如果登记在对方名下或登记在双方名下,离婚时是肯定不可能认定为是夫妻一方财产的。

(4)对于父母大额的出资行为,如果方便的话,最好能让双方子女出具借条。这样就成为了子女对父母的借款,日后不和,也可以作为夫妻共同债务的凭证。但在实践中,父母让子女出借条这样的事情在关系好时,实在是不符合我们中国人的做事习惯,弄不好还可能伤了小两口的心。可是这么多钱,如果以后真离婚了,就被分掉一半了,也确实让人不放心,就像刚才一开始我说的这个案例一样,怎么办呢?

我认为这样做可以最大限度的降低法律风险:让自己的子女给自己出具一张借条,表明该借款的目的是为了购房。同时给钱的方式最好通过汇款转账的方式,在汇款单上留言写明是用于借款买房。这样做虽然不能百分之百的规避法律风险(因为只是自己的子女签字,没有子女配偶的签字,一般离婚时对方都会主张自己不清楚或者这是个人债务,与自己无关),但法院会不会真的采信对方的说法呢?一般不会的,因为:

一是:涉案的金额较大,就算是父母子女之间,也不一定是赠与;

二是:因为纠纷都是发生在今后若干年,当年出具的借条,会被法院认为,确实是自己子女向父母借款,何况还有汇款转账记录,也表明了是借款。一般法院会认为,没有纠纷发生时,当事人的意思表示行为是最真实的;

三是:很多人问,即便是借款也是自己子女一方的借款呀,对方也不用承担呀?别着急,我们的法律规定:夫妻关系存续期间,夫妻一方的大额借款,通常会被认定为夫妻个人的借款,但另一方有证据证明该借款用于夫妻共同生活的除外。什么意思呢?就是如果有证据能够证明该借款是用于夫妻共同生活的话,那么即便是夫妻一方的借款,也会认定为是夫妻共同债务。如果按照姚律师的做法,就有可能被认定为夫妻共同债务,因为该借款最终用于购买了夫妻共同居住的房产,也就是用于夫妻共同生活了。

说到这,我忍不住想给大家再解释一下关于夫妻共同债务的认定问题。咱们国家原来最高人民法院发布了一个司法解释,认定夫妻关系存续期间产生的债务属于夫妻共同债务,除非夫或者妻一方能够证明该债务没有用于夫妻共同生活。这是一个不太正确的司法解释,导致了很多问题。很多人恶意利用这条规定,在离婚时与他人恶意合作,制造出一个或者一堆的债务来,然后要另外一方去证明没有用于夫妻共同生活,这怎么能证明的了?证明不了就变成夫妻共同债务了,很多人离婚就离出一大堆的债务来了。我就认识这么几个人,这所谓的债务其实根本不存在,但他们却要用一辈子的心血来偿还,因为是法院判决让他们偿还的。好在最高人民法院的法官们及时醒悟,更正了这个错误,现在已经变成了:如果是夫妻关系存续期间产生的大额债务,只有夫或者妻一方签字,则该债务先认定为夫妻一方个人债务,除非借钱的一方能证明该借款用于夫妻共同生活了。看到没有,现在的规定举证责任反过来了。鉴于这种情况,在做的各位如果要给夫妻借钱,如果写借条的话,一定要让他们夫妻共同签字,而不能只让夫或者妻一方签字,这样就很有可能只会认定为夫妻一方的个人债务,风险就会增加很多。

4、婚姻关系存续期间,一方通过继承获得的房产。

婚姻关系存续期间继承所获得的房产份额通常属于夫妻共同财产,夫妻双方离婚时均有权利分割,除非继承人、被继承人明确表示,该财产只专属于继承人个人所有,其配偶无权分割。


中共党员,北京市盈科律师事务所股权高级合伙人,盈科北京监事会委员,自2006年年底执业至今已16年。2016年至2019... 查看详细 >>
  • 执业地区:北京-朝阳区
  • 执业单位:北京市盈科律师事务所
  • 律师职务:高级合伙人律师
  • 执业证号:1110120********78
  • 擅长领域:合同纠纷、公司法、刑事辩护