租赁内部餐厅惹麻烦 法院如何应对？

律师观点分析

案情梗概

陈某是A市的下岗工人，在网上了解到许某的餐厅转让、承包信息，便与甲乙丙宾馆有限公司的负责人许某联系。双方协商欲进行合作，由许某提供经营场所及其设施，陈某承包许某的内部餐厅，陈某按时交纳租金及押金。合同第五条约定，该餐厅为内部餐厅，其营业执照、税务登记证由甲方（即许某）协调办理。合同签订后，陈某支付1万元押金及首期租金5万元，开始装修，2009年4月开始试营业。但许某一直未依约办理营业执照手续。因此无法办理工商税务手续。导致陈某无法向就餐顾客开出发票，客户经常与陈某之间发生纠纷，并多次拒绝支付就餐款项，客户流失也十分严重，餐厅基本上没有回头客。6月23日，陈某被工商局处罚，被责令停止营业并被处罚款。许某根本没有餐厅的资质。许某的欺诈行为给陈某造成了经济损失。现陈某要求1、解除双方之间的《餐厅租赁合同》；2、许某退还保证金、已支付的房租；3、赔偿陈某各项经济损失。

许某辩称：我在履行合同中没有违约行为，合同中第5条约定，餐厅为内部餐厅。本条真实意思是如果需要宾馆的营业执照和税务登记证，需和宾馆法人协商。在陈某签订合同时，不可能再办理新的营业执照。餐厅是内部机构，并不需要再办理营业执照。陈某要求解除合同，我也同意。

许某反诉称：我认为是陈某有违约行为。双方签订合同不久，陈某就违反合同约定，将内部餐厅设为对外的餐厅，许某多次劝阻，但是陈某一直经营。因A宾馆是综合性宾馆，集住宿、餐饮为一体，内部餐厅是A宾馆的内部机构，只能针对住宿的客人进行服务，可以不办营业执照。陈某不办理营业执照是陈某的问题。陈某以潇湘情餐厅对外经营，但是没有办理卫生许可证、营业执照等经营许可证，最终被工商部门处罚，是陈某自己的问题。现许某反诉要求1、解除双方的《餐厅租赁合同》，并将餐厅恢复原状，2、由陈某向许某支付自2009年4月1日直至2009年11月1日的租金，3、由陈某向许某支付合同解除后两个月的闲置费，4、由陈某向许某支付欠缴的电费。

判决结果

一、陈某（反诉许某）陈某与许某（反诉陈某）许某之间的租赁合同于二〇〇九年十一月七日解除。

二、许某（反诉陈某）许某于本判决生效后十日内赔偿陈某（反诉许某）陈某装修损失七万元。

三、许某（反诉陈某）许某于本判决生效后十日内返还陈某（反诉许某）陈某押金一万元。

四、陈某（反诉许某）陈某于本判决生效后十日内给付许某（反诉陈某）许某房屋租金三万元。

五、陈某（反诉许某）陈某于本判决生效后十日内给付许某（反诉陈某）许某电费七千九百五十五元。

六、驳回陈某（反诉许某）陈某其他诉讼请求。

七、驳回许某（反诉陈某）许某其他反诉请求。

北京市盈科律师事务所姚志明律师对判决结果的解析:

陈某与许某双方均同意解除双方之间的租赁合同，并已经将房屋交付完毕，因此法院对此予以确认。签订租赁合同的承租方负有审慎的义务，应当全面了解租赁房屋的各种情况，包括是否能够在该房屋处办理与其经营相关的各种证照，而出租方有如实告知与房屋相关情况的义务。陈某作为承租方，办理营业执照应当是其自己的义务，陈某在没有办理完毕营业执照的情况下，即开始对外进行经营，其受到工商部门的处罚，与许某无关。陈某要求许某赔偿因无照经营而受到处罚的经济损失，法院不予支持。许某作为出租人，在本案审理期间还声称“A宾馆具有餐饮资质，陈某承租房屋后可以不办理营业执照”，由此可见许某在签订租赁合同时，并未向陈某如实告知相关情况。许某强调餐厅为内部餐厅，只能服务于A宾馆的住宿人员，可以不办理营业执照，不能对外经营，但后来又称内部餐厅也应当办理营业执照，许某的主张自相矛盾，可以证明许某没有履行协助陈某办理营业执照的义务。故许某双方对合同的解除负有过错，许某作为出租人应当承担违约责任。陈某的合理经济损失，应当由许某承担。关于陈某要求的具体各项经济损失，其已经将可移动设施均拉走，再要求许某赔偿没有依据。关于陈某的装修损失，因其装修还具有一定可利用性，法院根据陈某实际花费的装修款项及使用情况酌情确定数额。陈某已经支付的水、电、燃气费、人工工资、员工租房费用等是其经营期间的正常费用，要求许某承担没有依据。双方的合同已经解除，陈某交纳的押金l万元应由许某返还。陈某支付的租金已经使用完毕，要求返还没有依据。

关于许某的反诉，陈某交纳的租金不足以支付其实际占用期间的租金，应当予以补交。但由于许某未履行协助陈某办理营业执照的义务，故租金由法院酌情减低。陈某未交纳的电费，应当按照实际使用量进行交纳。许某要求陈某恢复房屋原状及支付两个月的空置费，没有依据，法院不予支持。许某要求陈某支付宿

舍租金问题，因许某并非宿舍出租人，法院不予处理。