内蒙古青云房地产开发有限责任公司与贾凯商品房销售合同纠纷二审民事判决书

呼和浩特市中级人民法院

民事判决书

（2016）内01民终3183号

上诉人（原审被告）:内蒙古青云房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区。

法定代表人:王灯宏，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王向东，内蒙古则维律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）贾凯，男，1990年9月5日出生，汉族，呼和浩特市威信押运公司员工，住呼和浩特市玉泉区。

委托诉讼代理人：石华,内蒙古启伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张旭，内蒙古启伦律师事务所律师。

上诉人内蒙古青云房地产开发有限责任公司（以下简称青云房地产公司）因与被上诉人贾凯商品房销售合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人青云房地产公司的委托诉讼代理人王向东、被上诉人贾凯的委托诉讼代理人石华、张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

青云房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回贾凯的一审诉讼请求。事实和理由：一、贾凯并未将购房款交给青云房地产公司，青云房地产公司不应承担返还购房款的责任。二、贾凯对青云房地产公司涉案房屋没有预售许可证是明知的，协议中对利息损失的承担也没有约定，故青云房地产公司不应承担支付利息的责任。

贾凯答辩称，一、贾凯是在乔珍龙的指示下向案外人樊泽彪支付了20万元的购房款，在交付购房款时，贾凯向青云房地产公司核实过该款项是否能交给樊泽彪，青云房地产公司回复贾凯称，钱给乔珍龙、樊泽彪都可以，以后的钱也可以交给他们。一审时青云房地产公司对解除合同和返还购房款已经认可。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故意隐瞒、提供虚假商品房预售证明，可以请求返还房款及利息，一审法院判决利息返还正确。

贾凯向一审法院起诉请求：一、确认贾凯、青云房地产公司之间签订的《商品房（住宅）预定协议》无效；二、青云房地产公司立即向贾凯返还已付购房款20万元及利息（自2014年10月14日至2016年6月13日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、诉讼费用由青云房地产公司负担。

一审法院认定事实：2014年10月14日，贾凯、青云房地产公司双方签订《商品房（住宅）预定协议》，约定贾凯购买青云房地产公司位于呼和浩特市回民区成吉思汗大街西段南侧青城美墅东侧《青云景苑北区》项目2号楼2单元1702户房屋，面积约为118.35平米，单价4200元，总房款497070元，约定该房屋定于2015年12月30日交付。合同签订后，贾凯支付购房款20万元。另查明，青云房地产公司至今并未取得本案房屋的商品房预售许可证。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订的《商品房（住宅）预定协议》明确约定了拟购房屋的位置、面积、价款，且青云房地产公司已经按照约定收受了部分购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。但青云房地产公司至今并未取得本案房屋的商品房预售许可证明，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，据此，本案中的《商品房（住宅）预定协议》应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，青云房地产公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，仍与贾凯签订《商品房（住宅）预定协议》，致使该协议被认定无效，贾凯因此受到损失，故青云房地产公司应承担返还贾凯购房款20万元并支付利息损失的民事责任，利息损失应以20万元为基数，自2014年10月14日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，计算至贾凯主张的2016年6月13日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认原告贾凯与被告内蒙古青云房地产开发有限责任公司签订的《商品房（住宅）预定协议》无效；二、被告内蒙古青云房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内一次性返还原告贾凯购房款20万元并支付利息损失（以20万元为基数，自2014年10月14日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，计算至2016年6月13日止）。

二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。

本案的争议焦点为：青云房地产公司向贾凯返还购房款20万元并支付利息有无事实及法律依据。

针对焦点问题，第一，青云房地产公司用涉案房屋抵顶给乔珍龙，允许乔珍龙对外出售，用于抵顶工程款。双方对房屋的价值进行了明确，乔珍龙因此免除了青云房地产公司支付相应工程款的义务。第二，青云房地产公司向贾凯出具收据,签订《商品房（住宅）预订协议》的行为应视为收取了相应的购房款，并认可了贾凯与青云房地产公司之间形成的商品房销售合同关系。第三，青云房地产公司因未取得涉案房屋的预售许可证而导致合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”。青云房地产公司在合同无效后无需交付涉案房屋，故应当返还贾凯已经交付的20万元购房款。第四，青云房地产公司未取得商品房预售许可证而出售房屋，在本案中存在过错，一审判决青云房地产公司按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算贾凯已交付购房款的利息并无不当，本院予以维持。

综上所述，青云房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由内蒙古青云房地产有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  吴铁刚审判员  杨蔚堃代理审判员  韩东妹

二〇一六年十一月十五日

书记员  贾沛然