购买商品房时需要注意的事项！

购买商品房时需要注意的事项！

  房地产疯长之后，房产渐渐成为中国老百姓家庭中的重要财产。但其中涉及细节较多，再加上购房者对房地产知识一知半解，因此在买方、交房过程中很容易出现纠纷。

 纠纷主要集中在面积误差、延期交房、延期办理产权证三种情况。建议购房者一定要对此提前了解，以备出现纠纷时可及时化解。

   面积误差之“多退少补”

   在房屋买卖中，购房者经常就实际面积与合同书中签订面积之间的误差与开发商发生纠纷，这是近几年商品房纠纷中最常见的问题之一。

   面积一旦出现误差时，合同中又明确约定“面积存在误差，多退少补”等类似的约定。此类约定看似合理，但实际上，对于购房者并不公平。当购房人的购买力只能承担开发商某一户型的房款时，多退少补约定会加重购房者的购房负担，购房人极有可能因多退少补而不能全额支付购房款，而使自己的权益遭受损失。建议购房者在签订预售合同时，应当积极与开发商就面积条款进行协商，而不是听之任之。

   延迟交房之“赔偿事宜”

   首先要确定延期交房的时间。老百姓通常认为，若开发商按照合同约定的交房日期交付就不需要承担延迟交房违约责任，无须支付相应的违约金，实则不然。开发商即使按照合同约定的期限交房，也不一定符合法定交房条件，这往往是老百姓经常忽略的地方。开发商只有在房屋质量检验合格、达到了交房法定要求下，也就是获得了《建设工程竣工验收备案表》之后，开发商才可以进行交房，也就是购房者通常所说的交钥匙。因此，购房人在开发商通知收房时，一定要检查相应文件，看其是否符合交房条件。如果不符合，则可以拒绝收房，同时可以要求开发商承担延期交房的违约责任。

   特别需要注意的是， 经过竣工验收还是已经拿到《工程竣工验收备案表》，这两者实际上有很大的不同。后者较前者，会涉及消防、环评验收等等多个环节，因此花费的时间也较长。

   其次是违约责任中约定的违约金额计算比例问题。刘宏辉房产律师团经常遇到购房者的违约责任是日万之几，而开发商的违约责任则是日万分之零点一等权利义务不对等的条款，这明显加重了购房人的违约责任。刘宏辉律师团队建议，应当注意违约金支付的具体比例标准，如果双方约定不对等，则需要和开发商强势交涉，否则遇到纠纷时，购房人也只能吃哑巴亏。

   产权证之“延期办理”

   房屋权属证书是证明权利人享有房产所有权的重要法定材料。在商品房买卖中，交付房屋并协助办理房产证是开发商法定的重要义务。但实际上，购房者在入住新房几年后仍拿不到房产证的不在少数，所以只要房产证没有办下来，房屋产权并不属于购房者，此时购房者和开发商只是合同之债的关系，购房者可能面临“人财两空”的风险。

   通常在购房合同中对房产证的办理会有期限的限制，超出这个期限开发商需要承担违约责任，主要以违约金的形式体现。但对于违约金，购房者也需要留意是否是固定金额。如果金额固定且涉及数额较少时，则可能会因对开发商协助办理产权证的束缚力不够而使购房者利益受损。刘宏辉房产律师团提醒购房者，应当积极应对，与开发商据理力争，维护自身合法权益。

   无论是上述哪种情况，为了避免纠纷的发生，或于发生时让购房者的损失最小化，应当尽量于购房前聘请律师陪同购房或对相关房屋买卖资料进行审查。