张尽安律师
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疫情期间房屋租赁合同相关法律风险提示,并就普遍关注的问题附详细的法律解读(2020版)

作者:张尽安律师时间:2020年04月15日分类:律师随笔浏览:2147次

声明:本文仅供交流学习,版权归原作者所有,部分文章推送时未能及时与原作者取得联系,若来源标注错误或侵犯到您的权益,烦请告知删除。

 

导读:这次疫情,是新中国成立以来在我国发生的传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次重大突发公共卫生事件。由于疫情采取的延期开学、复工、居家或集中观察等防控措施导致出租方一段时间内无法使用租赁房屋、商业性房屋营业时间缩短、客流减少等问题,无论是对于出租方还是承租方而言,这些都是不可预见的情形,房屋租赁合同各方就此可能会产生一些不同的认知,也极有可能产生纠纷。

 

下面,就疫情防控期间可能发生的房屋租赁合同纠纷类型;出租方、承租方、房屋中介机构应如何应对;法院处理思路以及典型案例四个方面,为各位介绍相关情况。

 

一、疫情防控期间房屋租赁合同纠纷的主要类型

 

(一)承租方以疫情为由要求减免租金

 

对于租赁房屋用于居住的承租方来说,因疫情防控需要,部分承租方因被感染、被隔离或者交通管制无法按时返京,在一定时期内无法继续使用、居住。对于租赁房屋用于商业经营的承租方来说,一方面,疫情防控期间因营业时间缩短、客流明显减少等原因其遭受了较大的经济损失,有减免租金的内在需求;另一方面,社会舆论关于要求出租方减免租金的呼声越来越高,租赁行业协会陆续发布了减租倡议书,鼓励、呼吁业主能够在特殊时期主动减免租金以共渡难关,尤其是龙湖集团、万达集团等大型商业集团宣布各自的租金减免方案,对承租方产生了较强的心理预期。

 

(二)承租方以疫情导致不能实现合同目的为由要求解除租赁合同

 

因疫情尚未完全得以控制,短时间内人员流动仍受到限制,疫情对于房屋租赁合同履行的影响大致分为短期租赁合同完全无法履行和长期租赁合同暂时无法履行两类情况。对于受疫情影响,导致短期租赁合同全部内容不能履行的情况,延期履行已经不能实现合同目的,例如承租方计划在春节期间租赁商场柜台进行促销、文化娱乐活动等,因疫情无法按期进行,承租方可能会要求解除租赁合同。

 

(三)出租方以疫情为由要求提前解除租赁合同或者以承租方迟延交纳租金为由要求承担违约责任、解除租赁合同。

 

少数出租方对新冠肺炎有过度的恐慌情绪,担心会有交叉感染的可能,以疫情防控需要为名将租客赶出房子,要求提前解除租赁合同。部分承租方因经营受疫情影响导致资金链出现问题,加之受社会舆论影响有减免租金的心理预期,一些承租方以疫情为由少交甚至不交租金,协商不成的情况下出租方可能会要求承租方支付迟延给付的租金并承担违约责任或者主张解除双方的租赁合同。

 

二、租赁合同各方如何应对疫情对房屋租赁合同的影响

 

(一)对出租方的法律提示

 

1.密切关注相关部门发布的与疫情相关的法律法规和管理措施。

 

疫情防控期间,各相关部门密集发布各种规定及防控措施,作为出租方应及时关注这些规定和管控措施,落实自身主体责任的同时督促承租方全面遵守规定,避免因承租方违反相关规定(如擅自开业、擅自延长营业时间等)而导致出租房屋被查封等风险。

 

2.主动了解所在地区的相关部门是否有租金减免的相关规定。

 

主动了解当地已公布的相关减免租金政策,确认是否有租金减免的强制性义务、减免后是否可获得一定的政府补贴和支持;出租方如给予承租方一定的租金减免的,需保留好减免记录,同时关注申请扶持补助或税收优惠(如有),以便政府发布相关细则(如有)后有机会从其他方面获得补助。

 

3.加强与承租方的沟通,及时掌握出租房屋的实际经营状况。

 

为避免因疫情产生租赁法律纠纷、及时解决已经产生的法律纠纷,厘清法律事实是解决纠纷的前提和基础。作为出租方在面对疫情影响时,需要进一步加强与承租方的沟通,并通过多种灵活方式(微信、短信、录音、视频)掌握出租房屋的实时经营情况,可以采取要求承租方每天填写表格等形式来掌握租赁物业的实际经营,了解租赁物业是否实际存在停业歇业或缩短营业时间情况,停业歇业及缩短营业时间的期限、物业范围、面积。同时,在沟通的过程中也固定了相关证据,为可能发生的纠纷未雨绸缪。

 

4.加强与承租方的协商,最好及时签订书面补充协议,以稳定租赁关系、降低风险。

 

疫情的发生和持续,对不同行业产生的影响根据实际情况不尽相同;从行业上看对从事餐饮、零售、住宿等行业的出租房屋影响较大;从租赁合同的期限上看对短期租赁物业的影响较大;作为出租方应根据实际情况和影响,充分与承租方协商,在达成一致的情况下,及时签订书面补充合同。

 

5.在承租方提起诉讼请求解除合同或减免租金时,积极应诉。

 

应诉不仅是每个公民的义务,而且还关系到自己的合法权益能否得到法律最大限度的保护。承租方一定不能有“我有理所以我参加不参加诉讼都是一样的结果”的思想。接到法院送达的起诉书、开庭传票等诉讼材料后要积极应对,携带全部诉讼材料特别是证据材料按时参与庭审,积极维护自身合法权益。

 

(二)对于承租方的法律提示

 

1.仔细审核合同条款,特别是是否有关于不可抗力、情势变更或其他租金减免的相关条款。

 

承租方如果与出租方在租赁合同条款中约定了疫情属于不可抗力或者情势变更的事件,那么在不违反法律、行政法规的强制性规定的前提下,承租方可以依照《合同法》关于约定免责、解除合同的规定,依据租赁合同约定的条款主张减免租金或者解除合同。

 

2.全面留存疫情对居住、生产造成实质影响的证据。

 

承租方应及时并准确评估、计算新冠状病毒事件对企业经营或运行的影响、造成的损失等,与出租方建立良好的沟通。先行判断此次疫情对其履行租赁合同是否有影响;如因政府部门的相关措施和通知直接导致其无法复工、停工或停业的,应妥善保存政府部门的各类通知文件,以及与政府部门的各项沟通情况。

 

3.加强与出租方的沟通、交流,力争达成补充协议。

 

承租方可及时通过书面形式告知出租方疫情对承租方继续履行合同的影响情况,向出租方书面提出解除合同或减免租金的请求,通过协商与出租方达成解除合同或租金减免的相关书面协议。若协商一致,尽快与出租方签订补充协议固定双方关于合同解除或变更的约定并据以履行。

 

4.如协商未果,可先行支付相关款项,再通过商议“延长租期”等方式主张权利。

 

如与出租方协商未达成一致意见的,可先依照此前合同约定支付相关款项,同时在书面声明中表明保留通过司法途径变更合同的权利,以避免出租方以承租方拖欠租金为由解除合同。支付租金后,承租方可继续与对方商议能否通过“延长租期”等方式解决争议,双方矛盾较大仍无法协商的,可通过合同约定的争议解决方式主张权利,此时应注意3年的诉讼时效期限。

 

5.积极采取合理措施以减少疫情带来的损失。

 

如果承租方打算以不可抗力为由主张解除合同的,那么就应当及时将合同因疫情导致的履行障碍告知出租方,并采取相关合理措施以尽量减少不可抗力给出租方造成的损失。同时,还应当在合理期限内提供履行障碍的相关证据。

 

(三)对于房屋中介企业的法律提示

 

1.严格落实各项防控措施,积极配合开展联防联控、群防群控。

 

一方面,租赁中介企业应积极履行管理主体责任,自觉加强租赁双方的信息登记管理,配合社区摸排往来人员情况,向社区提供出租房屋和承租方动态信息,告知房屋承租方抵京后及时向在京居住地社区报告。配合社区建立承租方健康管理台账,重点了解承租方的身体状况及近期旅居史,发现承租方有发热等可疑症状,要第一时间向有关部门报告并告知承租方到定点医院接受相关检查。另一方面,租赁中介行业要切实加强本企业在京员工疫情防控管理,建立员工健康状况台账,并每日向社区报告,确保纳入社区防控管理。

 

2.充分发挥中介职能,引导租赁双方协商处理相关租赁纠纷。

 

在房屋租赁合同双方发生争议时,房屋中介企业作为独立于双方的第三方,应充分发挥专业知识水平高的特点,从政策法规、租赁专业知识、社会人情等角度出发,积极引导租赁双方协商处理纠纷,尽力将双方纠纷化解于萌芽状态。

 

三、法院处理思路

 

(一)经营性房屋承租人以疫情防控措施为由主张减免租金的处理

 

此时应区分原因,对于因疫情或防控措施导致房屋不能正常使用的,一般应支持承租人减免租金的请求。但对于疫情及防控措施并未影响房屋的正常使用和经营,仅对业务开展、经营业绩产生影响,当事人请求减免租金的,可以参照情势变更的认定和考量情况并综合考虑营业时间的调整、客流的减少程度、防控措施等因素裁判是否减免以及减免的幅度。

 

(二)普通的居住性租赁合同的承租人以疫情防控措施为由主张减免租金的处理

 

对于普通的居住性租赁合同,一般应认定疫情及防控措施不会构成合同履行的重大障碍,对于承租人主张减少租金的,一般不予支持,但是承租人能够证明因疫情或防控措施导致房屋无法正常居住的情况除外。

 

四、典型案例

 

今年2月24日,我院网上立案平台受理了首例因疫情引发的房屋租赁合同纠纷案件。该案件中,原告王女士称2019年12月底与被告李女士签订了一份一年期的租赁合同,租赁房屋用于客户接待洽谈。但合同仅履行一个月就发生了疫情,小区实行封闭管理,合同目的无法实现,故诉至法院要求解除合同,退还押金、剩余房租、电费共计7000余元。后我院通过诉前在线调解机制调解解决了这起纠纷,调解结果为:双方解除合同,被告退回原告剩余房租等4000余元。

 

法律解读疫情防控期间房屋租赁合同履约法律风险提示

来源:星韵所

 

引言:因近期各地针对疫情采取的管控措施,给房屋租赁合同的履行带来了重大影响,我们接到了不少当事人的咨询,包括工业厂房、商铺、住宅等各类房屋的承租人、出租人以及长租公寓经营者等主体,现就普遍关心的几个问题,结合有关政策和司法判例,作简要解答,供参考:

 

    一、承租人提出减免租金的要求是否合理?

 

    针对当前的疫情,不论是工业厂房、商铺以及住宅的承租人,均存在无法实际使用房屋的情况,据此承租人提出减免租金的要求,有相关政策和法律依据。

 

    政策方面,近期全国各地政府相继出台了支持企业的相关优惠政策,比如《浙江省疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》、《中共杭州市委杭州市人民政府关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》等。上述杭州市的文件中,明确提出“5.减免企业房租。对承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户,免收2、3月份房租。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,对免租金2个月以上的,政府按免租金月份数给予房产税、城镇土地使用税减免。”

 

    法律方面,参考最高院在2003年6月11日下发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》,其中明确:“由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”而上述两条法规正是针对“不可抗力”的规定。同时,我们对2003年非典时期关于租金减免的相关司法判例的梳理显示,如果双方因疫情原因就租金减免发生争议起诉至法院的,绝大多数法院判决支持租金减免的主张,适用的法律依据包括不可抗力、情势变更和公平原则等。故鉴于本次疫情与非典疫情具有较大的相似性,我们预判针对类似案件,后续法院判决支持租金减免的可能性较大。

 

    律师提示:如果您是国有或者集体资产的出租人,应该严格按照当地政府相关文件要求主动给予承租人租金减免。

 

    如果您是非国有或者集体资产的出租人或承租人,建议双方就租金减免问题进行友好协商,对于减免的具体金额,如双方无法达成一致的,建议双方参照当地政府公布的国有资产租金减免的标准,以免造成不必要的诉争。

 

    二、二房东有哪些权利和义务?

 

    二房东在法律层面,同时具有承租人和出租人的双重身份,故其作为承租人,有权向业主(即一房东)提出减免租金的主张,同时其作为出租人,应该将减免租金的优惠措施切实惠及次承租人(即实际的租户)。实践中,已经出现部分二房东(如大型商场、商务楼宇、长租公寓、企业园区等的经营者)在取得业主的租金减免后,拒绝对次承租人给予租金减免,截留了该政策红利。

 

    律师提示:如果您是二房东,我们建议您可以积极主动向一房东提出租金减免的要求,在取得一房东租金减免后,应主动同意次承租人提出的租金减免要求,不应该将该政策红利截留,更不应该通过伪造、变造等非法方式套取政府的相关政策优惠。

 

    如果您是向二房东租赁房屋的承租人,我们建议您可以积极主动向二房东提出租金减免的要求,同时也尽可能了解一房东是否已经给予二房东租金减免,或者配合二房东一起直接向一房东提出租金减免的要求。对于二房东截留租金减免政策红利的,您可以向一房东反映,或者向政府有关部门投诉举报。

 

    三、承租人是否有权以疫情影响为由提前退租?

 

    由于各地政府疫情管控,造成工厂停工、商铺停业、异地承租人无法回到出租房居住等情况,个别承租人以此为由提出退租。对此,我们认为,由于目前疫情的影响时间较短,即使本次疫情符合不可抗力的构成要件,但在法律层面并不必然导致租赁合同解除,因为疫情造成的承租人无法使用房屋的障碍是暂时的,并没有导致承租人长期无法使用,不足以构成合同目的无法实现或者合同无法继续履行,此时承租人单方提出退租以解除租赁合同,不存在法定免责事由,否则应该承担相应的违约责任。

 

    律师提示:如果您是承租人,短期内您只能就减免租金、延长租期等事项与出租人友好协商,合理分担因疫情防控导致的不利后果。但简单粗暴地以疫情影响为由提出退租,一旦形成诉讼,您的退租主张可能无法得到法院支持。

 

    四、租赁合同到期后出租人有权要求承租人限期腾房吗?

 

    租赁合同到期后,双方应就是否续租开展友好协商,协商一致的双方可以继续履行新的租赁合同。协商不成的,承租人应当在出租人要求的合理期限内搬离,但出租人提出的搬离期限应该充分考虑当前疫情管控给搬离带来的难处,在未取得承租人同意的情况下,不应当擅自腾退承租人的物品,以免造成不必要的诉争。

 

    律师提示:如果您是承租人的,因疫情影响暂时无法与出租人取得联系的,请在恢复通讯条件后,立刻与出租人取得联系,并提交政府出台的相关管控措施文件,以证明自己是因为疫情被隔离、交通中断等原因无法返回原地,与出租人合理协商腾房的期限及方式,以免造成您存放在房屋里的财产不必要损失。

 

    如果您是出租人的,在租赁合同到期后,应提前联系承租人,征询其续租的意愿,对于因疫情影响暂时无法与承租人取得联系的,请在恢复通讯条件后,立刻与承租人取得联系。在取得联系之前,建议您对于承租人存放于承租房屋内的私人物品予以妥善放置,以免造成对他人合法财产的不必要侵犯。如果疫情持续时间较长,且长期无法联系承租人,出租人拟单方面腾退房屋的,也建议出租人在腾房时做好现场公证,保留证据,并妥善保管相关物品,以免造成不必要的诉争。

 

    五、为服从政府疫情管控措施,新增了哪些合同约定外的责任?

 

    为有效管控疫情,各地政府紧急发文,要求出租人(包括一房东和二房东)、房屋中介机构等主体,履行申报承租人信息、告知承租人延迟返程、返程后报告社区、配合开展居家医学隔离观察等义务,甚至规定如果出租人未履行上述义务的,将可能被暂停出租业务、甚至被予以相应处罚。杭州市余杭区即出现房东王某,对武汉来杭的承租人员,未履行向社区主动报告职责,甚至隐瞒实情,被公安机关予以行政拘留处罚的案例。

 

    律师提示:在这非常时期,对于广大的出租人来说,的确增加了一些合同约定范围外的职责和义务,如果违反还需要承担法律责任。在此,我们建议,如果您是出租人,建议您切实按照当地政府机关的具体要求,履行好应尽的公民义务,为打赢这一场疫情战贡献自己的一份力量!

张尽安律师,男,毕业于西北政法大学,现为河南贞实律师事务所专职律师,联系电话(微信号):13683832002。张尽安律... 查看详细 >>
  • 执业地区:河南-郑州
  • 执业单位:河南贞实律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:14101201310712484
  • 擅长领域:刑事辩护、合同纠纷、债权债务、婚姻家庭、交通事故