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业主购房后,因开发商欠款被法院查封案件纠纷处理思路

发布者:张尽安律师|时间:2019年11月06日|分类:律师随笔 |807人看过

来源:搜狐号 马铭遥

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笔者近期在处理房屋买卖合同纠纷过程中,遇到多起因开发商拖欠工程款、借款、抵押担保等原因,导致广大业主购买的房屋被人民法院查封,造成交易障碍、业主恐慌,甚至给广大业主造成财产损失,损害业主权益的案件。笔者特此整理此类案件纠纷处理思路,以期维护广大业主合法权益。

 

房子被查封不能过户的原因

 

《城市房地产管理法》第三十八条:“下列房地产,不得转让:……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;……”。

 

《中华人民共和国合同法》第110条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;………”。

 

由于案涉房产被另案查封,在法律上或者事实上都会造成不能履行的实际后果,因此,在笔者检索到的多数案例中,多数法院在另案查封没有解除前是不会轻易判决开发商继续履行合同、立即办理房屋过户手续的诉请。因为即便法院如此判决,开发商也实际不能履行,不能协助办理案涉房屋产权证,法院也不能采取强制执行措施强制过户。

 

房屋被查封后,房屋买卖合同效力

 

买卖双方签订《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示,合同内容不违反法律和行政法规规定的强制性规定,就是合法有效的合同。虽然签订房屋买卖合同后人民法院或其他司法机关对房屋进行了查封,但只要买卖的房屋当时并没有被查封,那么合同就是有效的。如果开发商逾期交房或逾期办理产权过户手续,业主均可要求按照买卖合同、补充条款及相关法律规定,要求开发商承担相应的违约责任。业主可要求开发商支付包括但不限于违约金,资金占用费、契税返还、办证费、利息损失等。以上诉请具有事实及法律依据,法院予以支持。具体支付数额及比例视各业主《商品房买卖合同》约定条款、完税情况、房屋交付时间而定。

 

房屋买卖合同签订后法院是否有权查封房屋

 

为了履行生效判决或诉讼保全,维护债权人的合法权益。诉讼过程中,生效法律文书确定的履行期限届满,债务人未履行债务的,生效法律文书确定的债权人有权要求法院查封房屋。但对于正在进行的交易,购房人已履行了大部分的付款义务并已向房屋登记机关提出变更过户的申请,人民法院则不能查封已被买方占有的房屋。对此,最高人民法院做出明确的司法解释:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。通常状况下,第三人即购房人没有过错,因房产出卖人或登记部门的因素,造成未进行过户登记,人民法院不应对该房产查封。

 

签订买卖合同后房屋被查封案件纠纷处理思路

 

根据《城市房地产管理办法》及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》,被法院查封的房屋不能转让。签订合同后房屋被司法机关查封后的处理办法,应区分不同情况区别对待。此处大致罗列此类案件的处理思路:

 

1、如符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中不应查封的情况,如购房人已经支付全部价款并实际占有且没有过错的,但未办理过户登记手续的,可向执行法院提出执行异议。通过提执行异议的方式来排除对标的房屋的执行,要求查封法院解除查封。同时,待解封后尽快办理房产过户手续。

 

业主可依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【2005年01月01日生效】第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【2015年5月5日生效】第二十八条提起执行异议程序,通过合理合法渠道,维护自身合法权益。

 

2、如卖房人隐瞒事实,在房产查封之后出卖房屋,导致房屋买卖合同无效,因为出卖人非法处置查封财产是违法甚至是犯罪行为。可要求出卖人承担违约责任。导致商品房买卖合同无效,则可要求卖房人返还购房款并赔偿损失。

 

3、如要求继续履行合同并取得该房屋的所有权,则可与法院协商,让开发商或其他共同债务人提供其他担保财产。提供其他财产后,法院解除查封。房屋解封后,双方可继续交易。

 

由于此类案件易导致业主规模性维权,笔者建议:在详细了解被执行人及关联公司相关信息后(包括生效判决确定的共同债务人及所有关联公司、股东、配偶名下的全部财产线索),由相关政府职能部门综合统筹,可由专业律师参与申请执行人谈判。在各方协调下,促使申请执行人和被执行人再次磋商协调偿债事项,由生效判决确定的其他共同债务人共同协商分担债务清偿事宜,或提供其他担保财产。申请执行人递交《解除查封申请书》,申请法院对查封资产予以解除,中止本次执行。

 

依据《民事诉讼法》第一百零四条规定:“财产纠纷案件,被申请人提供担保的,人民法院应当裁定解除保全”。

 

《民诉法司法解释》第一百六十七条规定:“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的,人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产”。

 

实务操作中,只要被执行人或第三人能提供其他等值担保,法院一般都会同意解除对标的房屋的查封。同时,因为申请执行人查封的目的是为了生效判决的执行,在符合法律规定的条件下,业主可通过执行异议的方式排除对标的房屋的执行,那么,法院查封标的房屋也就没有任何实际意义,起不到便于判决执行的目的,如果法院解封标的房屋还可以查封卖房人的其他财产(如果不解封标的房屋,其他财产可能因超标的而不能查封),这就为开发商与其债权人协商解除对标的房屋的查封提供了有利条件。开发商可与其债权人协商,由其债权人申请解除对标的房屋的查封,另行申请对卖房人的其他财产进行查封,实现债权。

 

法律链接

 

《中华人民共和国合同法》第九十四条

 

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

 

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

 

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

 

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

 

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

 

(五)法律规定的其他情形。

 

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条

 

房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

 

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条

 

下列房地产,不得转让:

 

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

 

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

 

(三)依法收回土地使用权的;

 

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

 

(五)权属有争议的;

 

(六)未依法登记领取权属证书的;

 

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

 

最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十一条

 

对动产的查封,应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的,应当张贴公告。

 

对有产权证照的动产或不动产的查封,应当向有关管理机关发出协助执行通知书,要求其不得办理查封财产的转移过户手续,同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。

 

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条

 

由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

 

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

 

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

 

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

 

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

 

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条

 

被执行人将其财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款并实际占有该财产,但根据合同约定被执行人保留所有权的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的,应当由第三人在合同期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封、扣押、冻结。

 

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【2005年01月01日生效】第十七条

 

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

 

《民诉法司法解释》第一百六十七条

 

财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的,人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。

 

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【2015年5月5日生效】第二十八条

 

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

 

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

 

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

 

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

 

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

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