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  • 擅长领域:婚姻家庭合同纠纷房产纠纷

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房东和抵押权人恶意串通试图拍卖房屋,买房人无奈向法院起诉,要求撤销已生效调解书,获得法院支持。

发布者:崔华律师|时间:2018年05月17日|分类:合同纠纷 |1081人看过

律师观点分析

律师点评:

房屋买卖过程中,如果房东的房产有抵押,买家在支付首付款时,一定要陪同房东一起去银行办理提前还贷手续,最好能直接把首付款支付给银行,同时,当房东恶意不履行合同时,买家一定要及时起诉至人民法院并申请查封房产,避免出现房、财两空境地:卖家无力返还房款,房屋被抵押权人拍卖。

 

上海市长宁区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)沪0105民撤1号

原告:吴某某,男,住本市普陀区。

原告:施某某,女,住本市普陀区。

原告:周某某,住本市普陀区。

三原告共同委托代理人:崔华,上海博拓律师事务所律师,特别授权。

被告:唐某某,住上海市静安区。

委托代理人:周荣华,上海玺融律师事务所律师,特别授权。

被告;陈某,香港居民,住上海市浦东新区。

委托代理人:瞿晨,上海锶镫律师事务所律师。

原告吴某某、施某某、周某某与被告唐某某、陈某第三人撤销之诉一案,本院于2017年3月1日立案后,依法适用普通程序,组成合议庭于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告吴某某、施某某及原告吴某某、施某某、周某某的共同委托诉讼代理人崔华、被告唐某某的委托诉讼代理人周荣华、被告陈某的委托诉讼代理人瞿晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴某某、施某某、周某某向本院提出诉讼请求:请求撤销(2016)沪0105民初8337号调解书第3项内容。

根据当事人的陈述和经审查认定的证据,本院认定事实如下:

2011年9月7日,陈某与澳大利亚和新西兰银行(中国)有限公司上海分行(以下简称“澳新银行”)签订房地产抵押贷款合同,陈某向澳新银行借款港币4,736,129.91元,借款期限为2011年9月24日至2031年9月23日,陈某以系争房屋作为上述借款担保。

2011年9月7日,陈某和澳新银行至上海市东方公证处办理赋予上述房地产抵押合同强制执行效力的债权文书公证,2011年9月9日,上海市东方公证处出具具有强制执行效力的债权文书公证书。

2011年9月21日,陈某申请办理系争房屋的抵押登记。2011年10月8日,房地产交易部门核准登记。抵押权人为澳新银行,债权数额为4,736,129.91港元,债务履行期限从2011年9月24日至2031年9月23日。

2011年11月14日,陈某与彭某签订一份抵押借款协议,协议约定:陈某向彭某借款人民币贰佰万元,无利息;借款期限自2011年11月14日至2012年11月13日止;陈某将其自有的坐落于上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押给彭某,作为担保借款本金、违约金及将来实现抵押权的费用;房产总价值为人民币柒佰万元整,该房屋设有抵押,抵押权人系澳新银行,本次抵押系余额抵押,该房屋价值已足额担保二次抵押所担保的金额;如逾期未归还借款,每逾期一日,陈某需支付未偿还金额的万分之五违约金;经催告后十五天仍不履行还款义务,彭某有权与陈某协商将抵押物挂牌出售,用于清偿借款本金,违约金及实现抵押权的费用。

2011年11月18日,陈某与彭某办理了抵押权登记,债权数额为200万元,债务履行期限为2011年11月14日至2012年11月13日。

彭某于2011年12月1日转帐给陈某70万元,于2011年12月6日转帐给陈某9万元,于2012年8月31日转帐给陈某32.5万元。2014年2月18日,彭某的姐姐彭某某转帐给陈某275万元。

2013年10月12日,三原告(乙方)与陈某(甲方)签订了一份房地产买卖合同,合同约定:房屋坐落为凯旋北路XXX弄XXX号XXX室,建筑面积146.08平方米,房地产转让价款590万元;2014年2月15日前,甲乙双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续;乙方于2013年10月12日当日向甲方支付第一笔购房款,计人民币壹佰肆拾肆万元整;乙方于2013年11月30日向甲方支付第二笔购房款,计人民币壹佰陆拾万元整;乙方于产权过户当日(2014年2月15日前)向甲方支付第三笔购房款,计人民币壹佰捌拾壹万元整;部分购房款人民币壹佰万元整乙方通过银行贷款方式向甲方支付,待产权过户后由贷款银行一次性划入甲方指定账户;乙方于交房完毕当日向甲方支付购房尾款计人民币伍万元整。

2013年10月14日,上海市东方公证处对上述房地产买卖合同的真实性、合法性予以公证。

2013年10月12日,原告支付陈某第一笔购房款壹佰肆拾肆万元及装修补贴款伍拾陆万元。

2013年11月30日,原告支付陈某第二笔购房款壹佰陆拾万元。

唐某某于2016年4月26日起诉陈某民间借贷纠纷,案号为(2016)沪0105民初8337号,要求陈某归还借款本金386万元及利息306,227元。在该案审理中,彭某、彭某某均书面确认,两人汇给陈某的386万元实际出借人均为唐某某。陈某也于2015年12月30日出具借条确认向唐某某借款386万元,借款利息为每月2%,同意于2016年2月底归还。经调解,唐某某与陈某达成调解:一、被告陈某归还原告唐某某借款本金人民币3,860,000元、利息人民币424,600元,于2016年6月15日前履行完毕;二、若被告陈某未按上述约定履行还款义务,则应自2016年6月16日起依照年利率24%支付该笔借款利息至实际清偿之日止;三、被告陈某未按上述约定履行还款义务,原告唐某某有权就被告陈某名下位于上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者申请拍卖、变卖该房屋,并在其他优先抵押权人受偿之后所得价款内优先受偿,其价款超过债权数额的部分归被告陈某所有;四、案件受理费人民币40,129.80元,因本案调解结案,减半收取计人民币20,064.90元,财产保全费人民币5,000元,以上合计人民币25,064.90元,由被告陈某自愿承担。

唐某某于2016年7月6日向本院申请执行上述生效调解,原告因此提起本案诉讼。

彭某、唐某某均未提供两人之间资金往来的证据,彭某也未提供其与姐姐彭某某之间的资金往来材料。

本院认为,抵押是一种物的担保方式,抵押合同的订立是在当事人之间设定抵押权利义务关系,是抵押权设定的法律基础,抵押权属于担保物权,其设立、变更、转让、消灭应当依照法律规定登记。物权登记具有公示效力,因物权具有绝对排他性效力,故必须用公示的方式向社会公开,避免第三人遭受损害并保护交易安全,抵押权自登记时发生效力,未经登记不得对抗第三人。

唐某某在与陈某民间借贷纠纷诉讼中,双方调解内容是基于对担保物的优先受偿达成,唐某某并未登记过在系争房屋上的抵押权,仅有当事人协议,未按照法律规定登记,不能产生物权变动的效力,唐某某无法因陈某、彭某的确认而当然取得担保物权。如不涉及第三人权益,当事人之间设定、变更担保物权,属当事人意思自治,只要内容合法,他人无权干涉,但在陈某将系争房屋出售给原告,原告按约支付购房款并占有使用系争房屋后,唐某某与陈某再达成对系争房屋优先受偿的协议,损害了原告的民事权益,原告的诉讼请求,应予支持。

唐某某未提供其与彭某、彭某某结算钱款的证据,彭某、彭某某确认代唐某某出借给陈某的四笔钱款中,其中前两笔转帐钱款在借款起始期限后,2012年8月31日转帐的32.5万元已经接近2012年11月13日借款期限届满之日,而彭某某2014年2月18日转帐的275万元在借款期限届满之后,且四笔钱款总额也与借款抵押合同的约定不一致。唐某某抗辩其为陈某与彭某签订的抵押借款协议的实际出借人的事实,缺乏相应的证据佐证。

据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定,判决如下:

撤销(2016)沪0105民初8337号民事调解第三项。

案件受理费人民币41,076.80.元,由被告陈某负担。

如不服本判决,原告吴某某、施某某、周某某、被告唐某某可在判决书送达之日起十五日内,被告陈某(CHAN,WaMaggie)可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 长  沈 崎

审 判 员  朱爱东

人民陪审员  杨培洵

 

二〇一七年七月十四日

书 记 员  王秉磊

 


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