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维权12招---征地拆迁权利救济实用技巧

作者:尹利兵律师时间:2022年09月20日分类:律师随笔浏览:106次举报



 

笔者:尹利兵律师

征地拆迁的形式是非常复杂的,有国有土地上房屋征收,有集体土地上房屋征收,还有以拆违促拆迁等方式,且征收方都是十分有经验的,而普通百姓分不清其中的法律关系和注意事项,因此,很容易导致被征收人无法获取合理的补偿。在律师代理的大量征地拆迁案件中,老百姓经常问到征地拆迁案件维权有什么诀窍没?有什么简单实用的秘诀和技巧今天,尹律师将自己多年维权斗争的经验总结出“维权十大绝招”。

第一招、搜集信息,知己知彼

俗话说两军交战获取对方信息越多战胜的机会就越大,如果战争已经打响不知道对方的任何情报那么将必败无疑,这也说明了在两种博弈情况下了解对方信息的重要性,硝烟战场需要做到知己知彼没有硝烟的拆迁战场亦是如此。当我们遇到拆迁的时候,一定不要先自乱阵脚,首先要做足功课,一定要积极了解这次征地拆迁的相关情况。要了解的情况包括:

1、这次征地或者拆迁项目(也就是为什么要征地拆迁)

2、拆迁之后这里的用途是什么?(有些用途不同关系到补偿不同)

3、拆迁人是谁?

4、有没有拆迁公告,拆迁安置补偿方案?

5、是否有对房屋进行测量、评估等

6、自己的房屋面积有多大?

以上这些问题,被征收人一定要在第一时间了解清楚,掌握这些情况,才能做到心中有数,化被动为主动。

第二招、保存原件,收集证据。

在征地拆迁开始之后,被征收人对自己的相关证件或政府公告或下达的相关文件,一定要保留好相关原件,特别是以下材料原件:1、土地或房屋的产权原件。比如:土地证、宅基地证、房产证、建房许可证、营业执照等,这些文件都是证明自己权益最有效的证据,在遇到征地拆迁时一定要保存好原件,如果政府一定要求交出,也只能交复印件。2、能证明土地、房屋的面积、补偿的相关材料。比如:土地丈量登记表、房屋评估报告等,在遇到丈量结果或评估结果不满意的时候,切记不要轻易签字,但是大家可以将其保存,以便后期找出违法点,争取提高补偿。3、影响权利和义务的法律文书。比如:房屋征收决定书、征收补偿决定书、责令限期拆除通知书、责令交出土地决定书等等,当大家收到这样一些文书的时候一定不要视若无睹,这往往是要强拆的预示,大家一定要重视并保存好,可能对以后的强拆案件有实质性的推动。

同时,在政府启动征地拆迁项目之后,一般都会发布《征地公告》、《土地征收启动公告》、《房屋征收决定公告》《补偿安置方案》以及各类的通知文件,一些被征收人的第一反应是把公告撕掉,这种做法是完全错误的,因为撕掉公告并不能改变政府发布公告的法律后果,而且造成以后起诉维权缺乏证据线索的问题,这个时间应当采取拍照、录像等方式保留证据线索。

第三招、学法知法,灵活用法。

根据我们多年办理征地拆迁维权案件的经验了解到的情况是,很多地方政府都开始配备律师顾问了。包括征收方,很多地方也都有自己的律师顾问成员。说直白点,就是征收方也知道如何合理地降低违法成本,钻法律空子。而我们被征收人还不了解拆迁法律法规的话,只能被动接受征地拆迁,那么一些违法征收也就很难避免了。

 作为被征收人或者被拆迁人,您面对的一般是政府组织实施的征收活动,个人和政府相比而言,肯定在法律层面不如政府知法懂法,为了克服这种天生的差距,作为被征收人,维护权益必须要学习法律、也许您并不关注政府的拆迁行为是否合法,您只关注拆迁补偿,但律师告诉你,争取合理补偿必须拿起法律的武器,学法、懂法、依法维权是维护财产权益的利剑。

拆迁是一个矛盾复杂的大染缸,什么人、什么事情都有可能出现,政府、开发商、拆迁户、施工单位、村委会,甚至一些社会人员也会介入,比如一些地方聘请拆迁公司组织实施拆迁,而拆迁公司聘请了一帮社会无业人员去拆迁、威胁、恐吓、软磨硬泡什么事情都会发生,遇到这种问题不要害怕,这些人的目的是为了逼迁,不会把你怎么样,真的出了大事他们吃不了兜着走,只要你学法懂法,一旦你的权益被侵犯时要及时报警,警察出警至少保证了你的人身安全,如果警察不出警或者对事情处理不公平,则需要提起诉讼、投诉等施加压力。

第四招、咨询律师、熟悉流程。

咨询律师的目的不一定是要求聘请律师代为打官司,前期而言,最主要的目的就是让我们作为被征收人熟悉征地拆迁的相关流程。一般来说,被征收人多数情况下不知道征地拆迁时,有哪些阶段,哪些文件会相继下发公布,征收方先做什么后做什么,自己应当做什么来确保补偿合理,也不知道维权的时间节点。往往被征收方牵着鼻子走,缺失了很多和征收方谈判的筹码。如果你对于征地拆迁流程一脸懵逼,那么征收方也就可以按照他们想要的进程来推动拆迁工作了,而被征收人则很难主张合法权益。

虽然法律条文在网络和其他媒体上法规多,但是并不是手持法条就能维权的,因为单从法条文字上无法判断出哪一条适用于拆迁的实际情况、无法掌握政府征收哪里侵犯了自己的合法权益、征收项目哪一点是违法的,台上十分钟、台下十年功,专业律师通过实战、研究等常年累月积累的经验、技巧等各方面的素质绝非看看法条就能代替的,要读懂文字背后的文字一定要咨询专业律师。花少量的律师咨询费,可能后期能获得巨大的补偿安置利益,何乐而不为呢?

第五招、能谈就谈,把握原则。

在征地拆迁中,一般情况政府都会就补偿到每家每户进行谈判、协商、劝说。因此,对于征地拆迁来说,其中最为关键的因素就是:拆迁谈判,也就是我们平时所遇到的协商,这个因素至关重要,经历思考、选择最后到商谈的过程,其中谈判技巧事关利益得失,只要大家掌握技巧便后顾无忧。尹律师总结来说,在征收拆迁协商谈判中,主要把握以下几个原则:

一是谈判重要的是找准目标,合理定位。这是谈判的最基础工作,恰又是难度最大的一件事,如果要求过高,脱离实际,必将适得其反;但如果要求过低,则失去了谈判的意义。所以,选则一个最好方案和底线很关键。

二是谈判中要善于倾听、分析和判断。会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略,这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以,高明谈判者不仅善于倾听,还善于在不显山露水的情形下,启发对方多多地说。这样才能掌握谈判的主动权。

三是在谈判中深藏底线,巧妙试探。拆迁就是一场对抗,谁先让步,谁的信息暴露过多就有可能处于劣势,所以千万不要过早的暴露底线。这就跟在市场上买衣服没有本质的区别,买卖双方,都等着对方首先出价。在涉及到提出拆迁补偿要求的问题上,一般在进行第一轮报价前可以与一般的工作人员先行了解,通过实际没有谈判权限的工作人员反应自己较高或者认为无法达到的报价,通过对其向上反馈结果的试探、从其字里行间获取有用信息,了解对方的可承受价格与底线。

三是学会思考转弯,不要一条路走到黑。拆迁方总是希望被拆迁人早日拆迁,通常在非原则性问题上,还是愿意让步,所以我们要灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。

第六招、慎重签字,防止被“坑”。

征地拆迁文件一份份,弄得人头晕目眩,看来看去看不懂,到底应该怎么办。一般来说,拆迁协议是在征收房屋过程中,征收方与被征收人经过协商达成一致意见后,签订的书面协议。一般情况下,如果协议本身没有违法的内容,签订过程中不存在威逼利诱等情况,那么拆迁协议基本都是有效的。当事人签订协议后,拆迁律师基本上也很难再帮忙维权,除非协议不是本人签的,或是能够找到明确违法的地方。总而言之,当拆迁协议签订后,拆迁户们想要再提高补偿款就很难了。因此,在签拆迁协议时老百姓应该注意哪些地方,如何签订协议才能避免落入征收方挖好的坑呢?接下来尹律师详细讲解。

首先,最基本的一点就是拆迁协议一定要落实到纸上,必须白纸黑字写的清清楚楚,口头承诺和空白协议皆不可信。根据尹律师多年拆迁维权的经验,所谓的那些征收方的口头承诺绝大多数都没有实现,而且也无法通过法律途径要求对方履行承诺。所以无论对方承诺多高的补偿,都必须落到实处,签完协议后手中必须留一份原件。

其次,审查签订协议的主体是否合法,违约责任约定清楚。与被拆迁人签订拆迁补偿协议的一定要是拆迁人,具有法人资格,否则协议的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。而且为了以防万一,防止拆迁人不履行协议条款,我们在签订协议的时候,应该明确约定违约责任,从另外一个角度来说,也是从合同条款的角度去督促拆迁人尽早的履行协议。

最后,要明确约定协议履行的程序。很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋,在交房后支付拆迁补偿款,有的项目甚至是要求先腾退房屋,然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。为了避免不必要的损失,甚至是拿不到拆迁补偿款,一定要明确约定协议履行的程序,维护被拆迁人自己的合法权益。拆迁协议内容多,影响到我们最终的补偿,拆迁户们一定要防微杜渐,从每一个细节做起,谨慎签字,防止被“坑”。

第七招、拆迁评估,主动参与。

拆迁评估,对于经历征收拆迁的人来说并不陌生,且对拆迁中的整个评估过程尤为谨慎。而对于没有经历拆迁的人来说,就没有那么敏感了,因为拆迁程序一般都在拆迁后期进行。但你不知道的是,对房屋的拆迁评估报告便直接影响到被拆迁人最后的拆迁补偿利益。也就是说,拆迁评估报告内容里载明的补偿面积、补偿范围、补偿项目等,基本上就是最后的计算补偿利益的基本凭证了。被征收人所得的补偿利益差不多也就是拆迁评估出来的利益了。

因此,拆迁方为了获得最大的拆迁利润,便会在拆迁评估中大动“手脚”,最大化限制被征收人的利益。所以,在这个过程中,被征收人一定要尤为警惕,保护自己的补偿利益不受侵害。对此,尹律师根据多年的拆迁代理经验,提醒您在拆迁评估过程中要注意以下问题:一、评估机构的要参与选定。被拆迁人一定要主动参与到评估机构的选择过程中,保证评估机构的客观性,才能保证评估结果的客观公正。二、一定要拿合法有效的评估报告。对于没有签字、没有盖章的评估报告,被拆迁人是可以拒绝承认该份报告的评估结果的。当然,被拆迁人需提供出相应的证据或是线索。另外,被拆迁人可以自行聘请有资质的、合法合格的评估机构对自己的房屋进行一个评估。三、不能让评估程序流于形式。实践中评估即便入户丈量大多是走过场,全凭被拆迁人跟评估公司谈,如果被拆迁人没有把装修、附属物等评估项跟评估公司说全面,就很有可能丢掉一些补偿。对于这样的“走过场”评估,被拆迁人可以申请复核,要求重新鉴定。但这个方法在实践中基本上也是很难落到实处。对于这样的现实局面,尹律师建议被拆迁人最好自行找有资质的、合法合格的评估机构对自己的房屋进行一个评估作为参照依据,另外及时咨询律师,提起法律程序维权。

第八招、申请听证,提出异议。

听证是征收过程中,出现的行政行为的争议问题,由非本案调查人员主持,听取调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政行为建议与法律依据,并听取当事人的陈述、举证、质证和申辩及意见的程序。

鉴于征地拆迁老百姓的参与程序不高,相关矛盾愈演愈烈,我国也曾在《国土资源听证规定》中明确规定了对拟征地项目的补偿标准和安置方案,以及对拟定非农业建设占用基本农田方案存有疑问时,当事人将有权利向国土资源行政主管部门申请举行听证。同样,《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,凡当事人提出申请的,主管部门必须组织听证,不组织听证的将被视为程序违法,同时将对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第九招、信息公开,掌握主动。

在征地拆迁中,如果缺少证据,空口无凭的诉讼是最“致命”的。很多人在委托律师时,最关心的问题是“打官司能给我判多少补偿”,其实,行政诉讼最重要的是如何去争取一个公平合理的补偿。被征收人时常遭遇断水断电、暴力强拆,本就处于一个不平等的位置,如果没有证据,可以说是寸步难行!

“政府信息公开”是为了保障公民依法获取政府信息,充分发挥政府信息对人民群众生产、生活和经济社会活动的服务作用。《政府信息公开条例》、《国务院办公厅关于做好政府信息依申请公开工作的意见》、最高人民法院《关于审理政府信息公开行政案件若干问题的规定》都对政府信息公开进行了规范,然而很多当事人并不知道有这些法律及相关规定可以保护自己的知情权。在拆迁过程中被拆迁人往往处于一个信息不对称的被动局面,势必造成拆迁维权的被动,利用好“政府信息公开”这一利器,势必会为以后的维权程序奠定良好基础。

第十招、投诉信访,有理有据。

在征地拆迁过程中,面对不合理的补偿时,大家的维权意识很重要,信访是一种很有效的辅助手段,适时、适当的信访活动能够正面推动维权的整体进程。但是信访也是要有技巧的。信访过程中,我们要逐级信访,人数不超过5人,信访材料也要真实,不能夸大、诽谤、恶意中伤有关工作人员,我们要保持理智、理性的态度。始终要知道,我们是来维护我们权益的,不是来做违法事情的。因此,遇到问题选择上访是很多人的第一选择,但是信访是解决不了拆迁补偿安置问题,信访解决的是国家机关工作人员违法违纪如贪污、贿赂、渎职、作风等问题,征地拆迁补偿合不合理信访机关不可能做出评价,所以选择信访时要甄别一下自己要解决什么问题,不要什么问题都去信访,很多人往往北京跑了十多遍,除了从国家信访局另一个回当地处理的单据外,什么都没解决。

另外,我国颁布了新的信访工作条例,当中有一个基本的原则就是不允许越级信访,县级,市级,省级,国家级,一级一级信访,通过信访途径往往都是终结于省级信访当中。如果对做出终局的决定还是不服的话,就会涉及到无理的缠访,由于无理的缠访从而会导致治安处罚和刑事犯罪。选择信访这一途径首先要付出大量的时间精力去做这个事情,其次就是所产生的维权效果不明显,再有就是对人身安全产生风险。因此,信访途径只能是一种辅助途径,被征收人一定要考虑其中的风险,不能把全部希望寄托于此。

第十一招、依靠法律,牢记期限。

大家都知道,法律维权是讲究时效性的,民事诉讼的诉讼时效是3年,还有诉讼时效中止、中断的规定。但征收拆迁中,往往是行政诉讼和行政程序居多,行政诉讼起诉期限是六个月,没有告知诉权和诉讼期限的起诉期限是一年;行政复议申请期限是60天,经过行政复议程序对行政复议决定不服的起诉期限是15天。这类期限更短,而且没有中止中断的情形,一旦超过就无法进行相应的程序了。可见,法律期限非常重要。

许多老百姓在征地拆迁中由于不懂得拆迁政策,缺乏法律意识,在遇到问题的时候往往会不知道怎么办?一些政府部门开始时答应和拆迁户协商,没完没了协商没有结果。等到在想要找律师维权时,却错过了期限。而有的也会因其他原因而错过维权期限。因此,如果您要维权,一定要相信法律,不能因为进行信访等行为而耽误拆迁维权期限,如果您土地被强占了,或者是房屋在很早之前就被拆了,期间因补偿不合理采取过上访、媒体曝光、找相关部门等多种手段寻求帮助,可是最后都不了了之了。现在又想通过法律途径来维护自己的权益,不过距离房屋被拆已经过了四五年了,法律上有关期限的计算并不因为您信诉或选择了其他的维权途径而中止或中断,专业律师对此也无能为力了。

第十二招、最后救济,复议诉讼。

征收拆迁过程中,当事人最大的误解也是最大的忌讳,那就是行政诉讼,总是害怕和拆迁方打官司,担心和拆迁方打官司会出现很多问题。有的人会担心自身安危的问题,有的人会担心是否会失去工作的问题,最怕起诉政府造成自身的人身财产等受到损害。这个问题是不需要担心的,我国是法治社会,且政府信息越来越公开透明化,一个征收拆迁项目的诉讼不会对我们自身造成威胁的,毕竟司法途径是法律赋予公民的最后救济途径。

拆迁打官司,有的人会担心自身安危的问题,有的人会担心是否会失去工作的问题,最怕起诉拆迁方造成自身的人身财产等受到损害。尹律师告诉大家,在中国法制进程中,行政复议和行政诉讼是目前解决征收拆迁问题最有效最合法的途径。不仅仅是最后的救济途径,也是最好的救济方式。因此,面对征收拆迁时,不要以惯性思维去猜测,不要怕“民告官”,提起行政诉讼是国家、法律赋予我们的权利,任何人都剥夺不了。当遇到征收拆迁的时候,要尽快的寻找最佳的解决途径,咨询专业的拆迁征收律师,以免自己的权益受到损害。 

 


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