陈李慧律师
律师观点分析
案件基本信息
·案号：（2021）湘0111民初XX号
·原告：长沙hlzc经营有限公司，住所地长沙市天心区，委托诉讼代理人分别为湖南华硕律师事务所律师陈李慧、实习律师龙**。
·被告：郭l，男，1990年生，汉族，住长沙市芙蓉区，委托诉讼代理人是其父亲郭XX。
·立案及审理情况：2021年11月2日立案，依法适用简易程序，于2021年12月13日公开开庭审理，原、被告双方委托诉讼代理人到庭参加诉讼。
原告的诉讼请求
1.判令原、被告房屋租赁合同关系于2021年7月25日解除。
2.判令被告腾退并向原告返还长沙市雨花区红花坡*栋**号房屋。
3.判令被告向原告支付拖欠的租金5125元（计算至2021年7月25日）及被告逾期支付租金应承担的违约金86.17元（暂计至2021年8月23日）。
4.判令被告支付自2021年7月26日起至实际腾退之日止的房屋占用费（暂计至2021年8月23日房屋占用费为700元）。
5.判令被告承担本案诉讼费用、保全费。
原告主张的事实与理由
·被告依政策租赁了雨花区直管公有非住宅房屋，2014年原告接手管理该房屋后，被告继续租赁，承租面积50.95平方米，月租金750元，但未续签书面合同。
·原告通知被告2021年5月9日参加竞租，否则解除租赁关系，被告未理会。被告缴纳租金至2020年12月31日，自2021年1月1日起拖欠租金，原告多次催讨无果。
·2021年7月22日原告通过EMS邮寄《解除租赁合同通知书》，被告于7月25日签收，但未按要求腾空房屋、缴纳租金及占用费。原告认为双方形成不定期租赁合同关系，被告的行为侵犯了其合法权益。
被告的答辩意见
·被告一家对涉案门面享有的是永久使用权，是特定历史条件下住房分配制度形成的财产性权利，近似房屋所有权人，与原告并非普通房屋租赁关系，而是特殊公租房租赁关系，除国家政策变化，任何人无权解除租赁关系。
·自2010年起租用涉案房屋，除2011年签订一年期租赁合同外，未签其他合同，2021年未支付租金是因房管公司让等通知，请求相关部门确认原告收回房屋行为违法并重新安置。
法院认定的事实
·房屋产权及管理变更情况：长沙市雨花区红花坡*栋1层房屋为长沙市人民政府直管公房，原管理单位系长沙市房产经营公司，后经过系列文件批复、通知及公司变更等，原告经授权对涉案房屋进行经营管理。
·被告租赁相关情况：被告祖辈因拆迁经历多次承租、诉讼、补偿等情况后，2010年起租用涉案房屋，2011年签过一年期租赁合同，2014年后一直租用并按口头约定付租金，2019-2020年按每月750元标准支付，自2021年1月1日起未再支付租金，2021年7月25日签收原告送达的《解除租赁合同通知书》，但未搬出涉案房屋。
法院的争议焦点及认定
1.关于被告是否享有涉案非住宅公房的永久使用权：依据相关规定及现有证据，东牌楼7号拆迁时已对被告父亲进行买断房屋使用权的一次性补偿，被告提交证据无法证明其对涉案房屋享有长期租赁权利，也无法证明是保障性租赁关系，双方租赁关系是平等主体间法律关系，故对被告相关辩称意见不予采纳。
2.关于原、被告之间的租赁合同关系应否解除及应否腾退并返还房屋：原、被告虽未签书面租赁合同，但存在事实上的租赁关系且视为不定期租赁，原告有权随时解除合同，且已在2021年7月25日向被告送达通知书，在合理期限前通知了被告，故支持原告主张的合同于该日解除以及要求被告腾退并返还房屋的诉讼请求。
3.关于被告应否向原告支付租金、房屋占用费、违约金及其金额应如何确定：
·租金方面，按双方约定租金标准计算，被告应支付2021年1月1日至7月25日期间租金5125元，原告此项请求符合规定，予以支持。
·房屋占用费方面，原告主张被告按每月750元标准支付自2021年7月26日起至实际腾退之日止的占用费，符合规定，予以支持。
·违约金方面，因双方就租赁关系存有争议，被告不存在恶意拖欠租金问题，原告主张违约金证据不足，不予支持。
判决结果
1.原告长沙hlzc经营有限公司与被告郭l之间的租赁合同关系于2021年7月25日解除。
2.被告郭l于本判决生效后10日内向原告长沙hlzc经营有限公司腾退并返还位于湖南省长沙市雨花区房屋。
3.被告郭l于本判决生效后10日内支付原告长沙hlzc经营有限公司截至2021年7月25日的租金5125元及后续占有使用费（按每月750元的标准，自2021年7月26日起至实际腾退之日止）。
4.驳回原告长沙hlzc经营有限公司的其他诉讼请求。
5.若未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定加倍支付延迟履行期间的债务利息；本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告郭l负担。
6.如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
附相关法律法规条文
·《中华人民共和国民法典》相关条文：对当事人全面履行义务、合同解除情形及程序、合同解除后的处理、不定期租赁相关规定等内容进行了明确规定，为案件判决提供了法律依据。
·《中华人民共和国民事诉讼法》相关条文：规定当事人的举证责任、法院收集证据的范围以及对被执行人未按规定履行义务的处理等内容。
·《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》相关条文：强调当事人对自己主张的事实需提供证据证明，否则承担不利后果，在本案中用于判定各方举证责任及相应后果。