律师观点分析
一、案件接办背景与核心代理目标
2022年9月，我接受A先生委托，代理其与B排除妨害纠纷一案。彼时，距A之子C与B离婚已逾两年，委托人刚从海外归国，通过调取离婚协议才得知C擅自允许B无偿居住其名下房屋至2022年3月，且B在期限届满后仍拒不搬离。
结合案情，我们确立两大核心代理目标：一是依据物权绝对权属性，要求B立即返还系争房屋；二是基于无权处分的违法性，主张自2020年6月17日离婚协议签订之日起计算房屋占用费。案件的关键矛盾点在于：C的无权处分行为是否对物权人产生约束力，以及“长期未主张权利”能否等同于“明知且默认”。
二、核心事实梳理与证据体系构建
（一）物权归属的绝对性证据
我们首先调取系争房屋不动产登记簿，明确记载权利人为A与案外人杨某，C从未登记为共有人或获得委托处分授权。同时，A提供的购房资金转账凭证、房屋装修付款记录等证据，进一步佐证其为实际权利人，C仅为“借住人”，不具备任何处分权限。这是整个代理方案的基石——无权处分行为效力的否定，必须以清晰的物权归属为前提。
（二）“不知情”的关键事实佐证
针对被告主张的“A明知离婚协议内容”，我们重点梳理三类证据：其一，C的书面陈述，明确承认“签订离婚协议前未征求父亲意见，离婚后仅告知‘短期暂住’，隐瞒两年居住期限，直至2022年才如实说明”；其二，A的出入境记录，显示2020年6月至2022年7月期间其仅回国一次，且停留时间不足一周，客观上缺乏核查房屋状态的条件；其三，微信聊天记录，证明A多次向C索要离婚协议，均被以“正在整理”“找不到了”等理由推脱，佐证其积极主张知情权的事实。
（三）占用行为的持续性证据
为证明占用事实及损失，我们收集了系争房屋周边中介机构出具的租金评估报告（2020年至2022年同户型房屋月租金约8000元）、B的物业费缴纳记录（显示其持续居住）、2022年8月律师函及送达凭证（证明首次正式催告）等，形成“占用事实-损失标准-催告依据”的完整证据链。
三、庭审核心抗辩思路与争议焦点回应
（一）无权处分行为自始无效，B居住无合法依据
庭审中，我们援引《民法典》第二百四十条、第五百九十七条第一款“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”，主张：C既非物权人，也未获得A授权，其在离婚协议中处分房屋居住权的行为自始无效。B作为完全民事行为能力人，应当知晓“房屋登记在公婆名下”这一事实，却未要求A出具同意函，主观上存在过失，不能构成“善意信赖”。
针对被告提出“C称已征得权利人同意”的抗辩，我们指出：C的单方陈述不具备授权效力，且B未提供任何佐证（如录音、书面确认书），仅凭口头承诺不足以构成合理信赖的基础。
（二）“权利默认”的认定缺乏事实与法律依据
法院最终采纳的“明知且默认”观点，是本案代理中的核心争议点。对此，我们从三方面强力反驳：
知晓离婚事实≠知晓房屋处分内容：A确已知晓儿子离婚，但离婚协议涉及财产、居住等多个条款，C刻意隐瞒居住权处分细节，不能以“知晓离婚”推定“知晓房屋安排”。
“可调取协议”不代表“应当调取”：离婚协议虽可公开查询，但法律并未规定物权人有“主动核查他人离婚协议以保护自身财产”的义务。将“未调取协议”等同于“默认处分”，实质是强加给权利人过重的注意义务，违背权利保护的基本法理。
长期未主张权利存在合理理由：A常年旅居海外，系争房屋原为儿子婚房，其基于亲属信任未频繁干预使用，且C持续隐瞒真相，导致其客观上无法及时发现权利被侵害。这种“消极状态”源于信任与隐瞒，而非“默认”。
（三）占用费应自无权占用之日起算
关于占用费起算点，我们主张：既然离婚协议中居住条款无效，B自2020年6月17日起的居住即属无权占用，应按评估标准支付费用。即便法院认定2022年3月前存在“合理信赖”，该信赖也因协议无效而自始不成立，不能成为免除占用费的理由。庭审中，双方最终协商确定月租金标准为6500元，但我们始终坚持起算点应自2020年6月17日起算。
四、判决结果评析与代理反思
（一）判决结果的合理性与遗憾之处
法院最终支持了“返还房屋”及“2022年3月2日起支付占用费”的诉请，驳回了此前的费用主张。该判决认可了物权人的核心权利，但在“默认”的认定上仍有可商榷之处：将“未主动核查”等同于“默认”，可能不当加重物权人的注意义务，尤其在亲属关系场景下，容易忽视信任因素对权利行使的影响。
（二）此类案件的代理经验总结
物权证据优先固定：无论案件涉及何种亲属关系，首先需以不动产登记簿、出资凭证等核心证据锁定物权归属，这是对抗“无权处分有效”主张的根本。
“不知情”需形成证据闭环：需通过处分人陈述、权利人客观障碍（如旅居、患病）、沟通记录等多重证据，证明权利人确未知晓且无知晓可能，避免被推定“默认”。
注重情理与法理的结合：在亲属间无权处分案件中，法院往往会考量家庭伦理与信赖利益，代理时需主动回应“情理”争议，明确区分“信任”与“默认”“过失”与“恶意”的界限，避免陷入纯粹的法条对抗。
五、典型意义与风险提示
本案作为亲属间无权处分引发的排除妨害纠纷，凸显了物权保护在家庭伦理场景下的复杂性。对物权人而言，即便出于亲属信任允许他人使用财产，也应明确约定使用范围与期限，避免因“口头授权”“默认使用”引发争议；若发现亲属可能擅自处分财产，需及时以书面形式明确异议，固定权利主张的证据。对相对人而言，涉及他人名下财产的处分，必须取得权利人书面同意，仅凭处分人的单方承诺不足以防范法律风险。
作为代理律师，本案的核心启示在于：在物权保护与信赖利益的平衡中，需坚守“物权绝对为原则，例外限制需法定”的底线，既要尊重司法对情理的考量，更要通过精准的证据与法理阐释，维护当事人的合法权益。
