代理某被上诉方房屋租赁合同纠纷，上诉方驳回上诉

律师观点分析

　　上诉人(原审被告)：上海xx物业管理有限公司，住所地上海市静安区。

　　法定代表人：徐x强，总经理。

　　被上诉人(原审原告)：上海xx实业有限公司，住所地上海市静安区。

　　法定代表人：周x，执行董事。

　　委托诉讼代理人：李x时，上海市毅石律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：马彤宇，上海市毅石律师事务所律师。

　　上诉人上海xx物业管理有限公司(以下简称“A公司”)因与被上诉人上海xx实业有限公司(以下简称“X公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0106民初4152X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人独任审理。本案现已审理终结。

　　A公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．X公司依双方合同约定将房屋续租给其；3．诉讼费用由X公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。1．其在取得涉案房屋租赁权后，经由有物业管理权的第三方上海盛政物业管理有限公司同意并依照合法程序从该公司处取得该房屋转租权，其从未实施过伪造X公司公章的行为。该行为由转租后的新租客实施，其对此并不知情，事后其也即刻采取措施对租客进行批评教育并陪同前往工商部门说明情况。其自取得涉案房屋租赁权后一直按合同约定依法从事经营活动，其承租的场地内从未发生过任何涉嫌违法的行为，其也按时缴纳租金和水电等各项费用。2．本案系X公司违约在先，寻找借口称其在承租房屋内违法经营以提前终止合同，造成其利益损失。其在承租涉案房屋后，为使涉案场地正常运营期前期花费大量时间和经费进行改建、清退，因其前期投入成本巨大，在合同约定期限内无法收回成本，X公司前负责人向其承诺合同到期后继续续租，并约定其享有优先承租权。故其有权主张X公司依照合同约定续租。3．X公司主张双方于2019年6月21日进行约谈并有其签字“收到”的告知函证明双方当时就解除合同达成一致，合同已经解除。现其提交证据三份，证明双方并未就解除租赁合同事宜达成一致。其于2020年4月到5月三次收到X公司的告知函通知其租赁期即将到期，其也明确表示不予认同X公司的主张及自己的诉求，而X公司至今未给予其回复。

　　X公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，依法驳回A公司的上诉请求。1．A公司违法转租及违法刻制其印章的事实清楚，其解除租赁合同符合法律规定及合同约定。其与A公司签署的相关《房屋租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》及《补充协议》等对于A公司转租需要符合的程序要件有明确的约定，现A公司并未提供任何有效的证据证明其转租得到了其或上海盛政物业管理有限公司的同意，且公安机关关于A公司伪造公章行为的认定更进一步证明A公司存在违法转租的情况。2．A公司已于2019年6月21日签收其发出的解除通知，并未在法定异议期内提出异议，解除行为已经生效，A公司理应向其返还房屋。况且，无论双方租赁关系是否解除，截至一审判决前，即使原合同继续履行，也已经届满终止。因此，一审判决判令A公司向其返还房屋，符合法律规定。3．关于A公司二审阶段提交的证据材料因该证据显示的时间均在一审判决做出之前，不属于法律规定的新证据，故其不予认可。且该材料不能证明A公司有权继续占用或使用房屋。故A公司的上诉请求没有任何的法律依据。

　　X公司向一审法院起诉请求：1．A公司立即向其返还上海市延长中路767、771号房屋；2．判令A公司自2019年8月1日起，按照租金标准向其支付房屋占有使用费，计算至A公司实际返还房屋并将注册于该房屋内的相关公司的地址迁出该房屋之日止；3．A公司支付其违约金60，508.8元。

　　鉴于本案争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。

　　一审法院经审理判决：一、上海xx物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海xx实业有限公司返还上海市延长中路767、771号房屋；二、上海xx物业管理有限公司应以每月16，808元的标准，向上海xx实业有限公司支付自2020年2月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋占有使用费(上海xx物业管理有限公司已支付的租赁保证金17，000元，在本项费用中一并予以抵扣)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方当事人所签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》及《补充协议》的约定，A公司对外转租需经X公司同意。根据一审查明的事实和现有证据，无法得出A公司对外转租涉案房屋的行为已经获得X公司的许可的结论。A公司还认为X公司的前负责人向其承诺租赁合同到期后续租给其，并约定其有优先承租权，但未提供充足、确实的证据予以佐证，而且A公司前期对于涉案房屋的维修投入并不能成为其继续占有该房屋的依据。况且现双方签订的租赁合同已到期，A公司主张其享有转租、续租权，要求继续承租房屋缺乏事实和法律依据，A公司应将涉案房屋返还给X公司。故本院对A公司的上诉理由不予采纳。一审法院认定A公司向X公司返还房屋并按照租金标准支付房屋占有使用费于法有据，并无不当。

　　综上所述，A公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。